Арендатор участка, предоставленного для строительства, вправе требовать признания отсутствующим права собственности арендодателя на объект недвижимости, расположенный на данном участке, если указанный объект не отвечает признакам недвижимости

Возможность оспаривания права собственности арендодателя на объекты, расположенные на арендованном земельном участке

 

Вывод из судебной практики: Арендатор участка, предоставленного для строительства, вправе требовать признания отсутствующим права собственности арендодателя на объект недвижимости, расположенный на данном участке, если указанный объект не отвечает признакам недвижимости и наличие соответствующей записи в ЕГРП препятствует арендатору использовать участок по целевому назначению.

 

Судебная практика:

 

Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу N 310-ЭС15-16638, А35-8277/2014

«…Указав, что на спорном земельном участке спортивная площадка отсутствует, имеется лишь асфальтовое покрытие и металлическое ограждение, Кооператив обратился с иском по настоящему делу, полагая, что регистрация права собственности на несуществующий объект недвижимости нарушает его права как арендатора земельного участка на использование его по целевому назначению, поскольку делает невозможным строительство на нем гаражных боксов.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, суд первой инстанции установил, что спорный объект не обладает признаками самостоятельной недвижимой вещи, отличной от земельного участка, на котором он расположен.

Указав, что запись в ЕГРП нарушает права истца по использованию по целевому назначению спорного земельного участка и иных способов защиты нарушенного права у истца не имеется, суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск.

Суд округа, отменяя решение от 31.03.2015 и постановление от 07.07.2015, исходил из того, что по смыслу пункта 52 Постановления N 10/22 правом на данный иск обладает только владеющий собственник недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП.

Указав, что Кооператив не является обладателем вещного права на спорный объект, так же как и на земельный участок, а в сферу правомочий арендатора, пользующегося имуществом, не входит оспаривание титула собственника соответствующего имущества, если только арендатор не считает такое имущество своим, суд округа посчитал, что правовые основания для удовлетворения требований истца ввиду избрания им ненадлежащего способа защиты отсутствуют.

Между тем суд округа не учел следующее.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что объект, право собственности на который зарегистрировано в Реестре, представляет собой фактически пришедшее в негодность асфальтовое покрытие земельного участка толщиной 2 — 3 см и подстилающего слоя из щебня, огороженное частично разрушенным и пришедшим в негодность металлическим ограждением, и пришли к выводу, что площадка является частью земельного участка, признакам сооружения не отвечает и самостоятельной недвижимой вещью не является. Поскольку, в силу статьи 1 Закона о регистрации, государственная регистрация прав производится только на недвижимое имущество, запись в ЕГРП в отношении спортивной площадки не подлежала внесению.

Судебная коллегия считает неверным вывод суда округа о том, что государственная регистрация права собственности муниципального образования на спорный объект, не относящийся к недвижимому имуществу, не нарушает прав и законных интересов арендатора земельного участка, предоставленного ему для строительства недвижимых объектов.

Судами установлено, что Кооперативу муниципальным образованием передан земельный участок в аренду для строительства гаражей во исполнение вступившего в законную силу решения арбитражного суда.

Между тем наличие в Реестре записи о праве собственности на спортивную площадку, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102150:85, как на недвижимое имущество исключает строительство Кооперативом на этом же земельном участке гаражей и исполнение им условий договора аренды данного участка, предоставленного ему уполномоченным публичным органом с целью строительства недвижимых объектов.

В подобной ситуации требование о признании права собственности отсутствующим следует считать разновидностью негаторного иска, не имеющего срока исковой давности (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Нарушенное право на строительство в соответствии с договором аренды подлежит восстановлению исключением из ЕГРП записи о праве собственности ответчика на несуществующий объект.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по рассмотрению экономических споров Верховного Суда Российской Федерации считает, что постановление суда округа подлежит отмене на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ, как принятое с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции — оставлению в силе…»