Для чего нужен проект межевания территории и в каком порядке проводится его подготовка

Такой проект относится к документации по планировке территории. По общему правилу его должен подготовить орган госвласти или местного самоуправления. Однако в некоторых случаях подготовить его должны вы сами и за свой счет. В первую очередь проект потребуется для того, чтобы образовать земельный участок из государственных и муниципальных земель. Для его подготовки сначала принимается решение, после чего готовится сам проект. В любом случае его утверждает орган госвласти или местного самоуправления.

 

Что такое проект межевания территории и для чего он нужен

Это документ необходим в следующих случаях (ч. 2 ст. 43 ГрК РФ):

1) для образования земельных участков из государственных и муниципальных земель (пп. 1 п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ). Проект межевания определяет границы образуемых и изменяемых участков, расположенных на территории, в отношении которой он составляется.

Если для территории проект межевания утвержден, образование земельного участка будет проводиться в соответствии с этим проектом. В случае, когда он не утвержден, участок можно образовать согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Это следует из п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ.

Некоторые земельные участки можно образовать только по проекту межевания территории. Это относится к тем участкам, которые образуются (п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ):

  • из участка, который предоставлен для комплексного освоения территории;
  • из участка, который предоставлен:

— некоммерческой организации, созданной гражданами, для садоводства, огородничества, дачного хозяйства;

— другой организации для ведения дачного хозяйства;

  • в границах территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии;
  • в границах элемента планировочной структуры, который застроен многоквартирными домами;
  • для строительства (реконструкции) линейных объектов федерального, регионального или местного значения;

2) для установления красных линий, их изменения или отмены:

  • на застроенной территории, где строительство новой недвижимости не планируется;
  • на образованном (измененном) земельном участке в границах территории, на которой не предусмотрена деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории. При этом установление, изменение и отмена красных линий могут изменить только границы территории общего пользования.

Расположение красных линий нужно учитывать, например, при строительстве (реконструкции, капитальном ремонте) объектов.

Проект межевания территории вам потребуется для получения разрешения на строительство (ч. 3.1, п. 2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ):

  • линейных объектов, за исключением случаев, когда для их строительства не требуется документация по планировке территории;
  • многоквартирных домов, если строительство будет проводиться в рамках комплексного освоения территории на арендованных землях государственной или муниципальной собственности.

 

Чем отличается проект межевания территории от проекта планировки территории

Оба этих документа относятся к документации по планировке территории (ч. 4 ст. 41 ГрК РФ). Главное их отличие состоит в следующем. Проект планировки территории выделяет элементы планировочной структуры. Тогда как в проекте межевания территории устанавливаются границы земельного участка одного или нескольких элементов. Это следует из ч. 1 ст. 42, ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 43 ГрК РФ.

Как правило, проект планировки территории является основой для проекта ее межевания. Поэтому проект межевания территории может быть включен в состав проекта планировки территории или составлен отдельным документом (ч. 6 ст. 41 ГрК РФ).

 

Кто должен принять решение и подготовить проект межевания территории

Для подготовки проекта сначала должно быть принято решение, после этого готовится сам проект. По общему правилу принимает решение и готовит проект орган госвласти или местного самоуправления. По своей инициативе вы можете подготовить проект межевания территории сами.

Однако в некоторых случаях подготовка проекта полностью возлагается на вас.

 

Какие органы принимают решение и готовят проект межевания территории

В зависимости от ситуации принимают решение и готовят проект межевания территории (ч. 1 ст. 45 ГрК РФ):

1) орган местного самоуправления поселения или городского округа в отношении территории, которая находится в границах поселения или городского округа (ч. 5 ст. 45 ГрК РФ). На практике большинство случаев относится именно к этой категории;

2) орган местного самоуправления муниципального района, если объекты (в том числе местного значения) размещаются на территории нескольких поселений и (или) межселенной территории в границах района (ч. 4 ст. 45 ГрК РФ);

3) орган исполнительной власти субъекта РФ, если объект (в том числе регионального значения) размещается на территории двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов) в составе этого субъекта РФ (ч. 3 ст. 45 ГрК РФ). Например, в г. Москве действует Положение, утвержденное Постановлением Правительства Москвы от 06.04.2010 N 270-ПП. Оно определяет порядок подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территории (составной частью которых является проект межевания территории). В нем перечислены органы, участвующие в принятии решения о подготовке этого проекта;

4) уполномоченный федеральный орган принимает решения в том случае, когда планируется размещение объектов, в том числе федерального значения, на территории нескольких субъектов РФ, включая закрытые административно-территориальные образования, границы которого не совпадают с границами субъекта РФ (ч. 2 ст. 45 ГрК РФ). По общему правилу таким органом является Минстрой России.

При этом нужно учитывать случаи, когда строительство (реконструкция) объекта местного (регионального) значения осуществляется на территории нескольких поселений (городских округов, районов), субъектов РФ, которые имеют общую границу, за счет их средств. В этом случае принять решение и подготовить проект должны органы того муниципального образования поселения (городского округа, района), субъекта РФ, за счет которого будет осуществлять строительство (реконструкция). При этом проводится согласование с органами власти поселений (городских округов, районов), субъектов РФ, на территории которых будут располагаться объекты (ч. 3.1, 4.1, 5.1 ст. 45 ГрК РФ).

После принятия уполномоченным органом решения о подготовке проекта межевания территории вы можете самостоятельно подготовить этот проект за счет своих средств (ч. 8 ст. 45 ГрК РФ).

 

В каких случаях вы должны самостоятельно принять решение и подготовить проект

Это нужно сделать в случае, если вы (ч. 1.1 ст. 45 ГрК РФ):

1) заключили договор:

  • о развитии застроенной территории;
  • комплексном освоении территории, включая строительство стандартного жилья;
  • комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления;

2) правообладатель земельного участка или недвижимости (один из правообладателей земельных участков или недвижимости) и участвуете в комплексном развитии территории по инициативе правообладателей (ч. 3 ст. 46.9 ГрК РФ);

3) правообладатель линейных объектов, которые нужно реконструировать;

4) субъект естественной монополии или организация коммунального комплекса и вам нужно разместить объекты федерального, регионального или местного значения.

 

Как готовится проект межевания территории

Как правило, для подготовки проекта межевания территории вам нужно обратиться в муниципальный орган поселения (городского округа). Если полномочиями по подготовке проекта наделен другой орган, то обратиться нужно именно туда.

Этот орган принимает решение о подготовке документации по планировке территории (в том числе проекта ее межевания) и публикует его в течение трех рабочих дней со дня принятия решения в официальных источниках и на своем сайте (при его наличии). После этого вы можете представить в муниципальный орган поселения (городского округа) свои предложения по порядку, срокам подготовки и содержанию документации по планировке территории, в том числе проекта межевания территории (ч. 1 — 3 ст. 46 ГрК РФ).

В этом случае подготовить проект могут органы местного самоуправления самостоятельно, подведомственные им учреждения либо привлеченные для этого лица по муниципальному контракту, а также вы сами по собственной инициативе (ч. 8 ст. 45 ГрК РФ).

 

Как подготовить проект межевания территории самостоятельно

Для этого вам нужно сначала принять решение о его подготовке, если обязанность по подготовке проекта возложена на вас. В течение 10 дней со дня принятия решения направьте уведомление о своем решении главе поселения или городского округа (ч. 7 ст. 45 ГрК РФ).

Подготовить проект межевания территории вы можете самостоятельно, ограничений для этого нет. Однако для этого требуются специальные познания, поэтому лучше обратиться в специализированную организацию. Такая возможность предусмотрена в ч. 1.2 ст. 45 ГрК РФ.

 

Какие требования нужно учитывать при подготовке проекта межевания территории

Проект готовится на основании ряда установленных документов. Кроме того, границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков определяются в соответствии с градостроительными регламентами, нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, а также другими установленными требованиями к таким участкам, например к их предельным размерам (ч. 9 ст. 43 ГрК РФ, ст. 11.9 ЗК РФ).

Нужно ли проводить инженерные изыскания для подготовки проекта

Да, нужно. Проект межевания территории готовится в соответствии с материалами и результатами инженерных изысканий. Вы можете использовать материалы, которые получены для подготовки проекта планировки территории, при условии, что не истек срок в пять лет со дня их выполнения (ч. 1 ст. 41.2, ч. 8 ст. 43 ГрК РФ).

Порядок выполнения инженерных изысканий установлен в Правилах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 31.03.2017 N 402 (далее — Правила выполнения инженерных изысканий).

Выполнять изыскания не нужно в следующих случаях (п. 2 Правил выполнения инженерных изысканий):

1) если достаточно материалов инженерных изысканий, которые размещены, например:

  • в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности. Система для обеспечения такой деятельности в г. Москве размещена на портале ИСОГД (https://isogd.mos.ru/isogd-portal/home).

Сведения из систем предоставляются за плату. Ее максимальный размер для получения сведений, которые содержатся в одном разделе этой системы, составляет 1 000 руб.;

  • федеральной государственной информационной системе территориального планирования (https://fgistp.economy.gov.ru/);
  • государственном фонде материалов и данных инженерных изысканий. На сегодняшний день порядок ведения этого фонда не установлен.

Достаточность таких материалов определяет инициатор подготовки проекта межевания территории или вы сами, если подготовить проект вы должны самостоятельно. Сделать это нужно до принятия решения о подготовке проекта межевания (п. 4 Правил выполнения инженерных изысканий);

2) можно использовать ранее выполненные инженерные изыскания, если это позволяет срок давности их выполнения. Однако законодательством такой срок не установлен. Предполагаем, что и в этом случае применяется срок пять лет, который предусмотрен для использования материалов, подготовленных для проекта планировки территории.

Требования к содержанию проекта межевания территории приведены в ч. 3 — 7 ст. 43 ГрК РФ. Он включает в себя основную часть, которая утверждается, и обоснование проекта. Основная часть, в свою очередь, состоит из текстовой части и чертежей межевания территории. Отметим, что графическая часть должна быть подготовлена в соответствии с системой координат, которая используется для ведения ЕГРН (п. 1 ч. 3 ст. 41.1 ГрК РФ). Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру.

 

Кто и как утверждает проект межевания территории

Проект утверждается уполномоченным органом. На практике в большинстве случаев таким органом является орган местного самоуправления поселения (городского округа). Особенности утверждения проекта этим органом приведены в ст. 46 ГрК РФ. Если вы подготовили проект сами, то направьте его в соответствующий орган (ч. 3.1 ст. 46 ГрК РФ).

До утверждения проекта орган местного самоуправления проводит (ч. 4 — 5 ст. 46 ГрК РФ):

1) проверку на соответствие проекта установленным требованиям. По ее итогам проект направляется главе поселения (городского округа) либо возвращается на доработку;

2) общественные обсуждения или публичные слушания. Срок их проведения не может быть менее одного месяца со дня оповещения жителей об их проведении и более трех месяцев до дня опубликования результатов обсуждений или слушаний и устанавливается уставом муниципального образования или нормативным актом его органа (ч. 11 ст. 46 ГрК РФ).

В каких случаях общественные обсуждения и публичные слушания не проводятся

Это не требуется, если проект составлен (ч. 12 ст. 43, ч. 5.1 ст. 46 ГрК РФ):

  • в виде отдельного документа для территории, которая расположена в границах элемента (элементов) планировочной структуры, утвержденных проектом планировки территории. Исключение составляют проекты, подготовленные для установления (изменения, отмены) красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, находящегося в границах территории. При этом для такой территории не предусмотрено комплексное и устойчивое развитие, а установление (изменение) красных линий изменяет только границы территории общего пользования;
  • для территории, в границах которой правилами землепользования и застройки предусмотрена деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории;
  • для территории в границах земельного участка, который предоставлен:

— некоммерческой организации, созданной гражданами для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства;

— организации для ведения дачного хозяйства;

  • для территории, на которой размещаются линейные объекты.

Если проводились обсуждения или слушания, то в течение 15 дней со дня их проведения подготовленный проект межевания территории, протокол о результатах обсуждений (слушаний) и заключение об этих результатах передаются на утверждение главе местной администрации поселения или городского округа (ч. 12, 13 ст. 46 ГрК РФ).

Глава может отклонить и вернуть на доработку подготовленный вами проект (кроме случаев, когда вы это сделали по своей инициативе), только если он не соответствует установленным требованиям (ч. 13.1 ст. 46 ГрК РФ).

 

В случаях, когда обсуждения и слушания не проводятся, порядок утверждения проекта зависит от ситуации. Например, при комплексном развитии территории по инициативе правообладателей проект межевания территории проверяется в течение 30 дней со дня его поступления в орган местного самоуправления. По итогам проверки он утверждается либо отклоняется и направляется на доработку (ч. 10 ст. 46.9 ГрК РФ).

После утверждения проекта межевания территории орган местного самоуправления должен:

  • опубликовать его в официальных источниках и, при наличии, на своем сайте в течение семи дней со дня его утверждения (ч. 14 ст. 46 ГрК РФ);
  • направить проект (содержащиеся в нем сведения) в Росреестр для его внесения в реестр границ ЕГРН в течение пяти рабочих дней с даты его утверждения (ч. 4 ст. 10, п. 13 ч. 1, ч. 20 ст. 32 Закона о госрегистрации недвижимости).

Если сведения о проекте не внесены в ЕГРН, вы можете сделать это сами, обратившись в Росреестр с заявлением (ч. 1 ст. 33 названного Закона).