Если арендатор земельного участка в нарушение закона и договора зарегистрировал право собственности на постройки и сооружения, расположенные на данном участке, то арендодатель вправе требовать признания такого права отсутствующим, не заявляя требований о прекращении арендных отношений

Возможность удовлетворения требований арендодателя об устранении нарушений его прав (ст. 304 ГК РФ)

Вывод из судебной практики: Если арендатор земельного участка в нарушение закона и договора зарегистрировал право собственности на постройки и сооружения, расположенные на данном участке, то арендодатель вправе требовать признания такого права отсутствующим, не заявляя требований о прекращении арендных отношений.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12 по делу N А32-29673/2011

«…Указанный земельный участок 27.05.2008 администрация передала в аренду предпринимателю на основании договора N 1 (далее — договор аренды N 1), по условиям которого администрация (арендодатель) передает предпринимателю (арендатору) за плату земельный участок с видом разрешенного использования — для эксплуатации стадиона — сроком на 10 лет. Государственная регистрация договора произведена в установленном порядке.

Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 22.12.2008 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.11.2008 N RU 23531302-31 произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя и выданы свидетельства о регистрации права на бытовое помещение общей площадью 36,2 кв. метра лит. А и коридор, душевую лит. Б общей площадью 10,4 кв. метра.

Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 06.07.2009 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.04.2009 N RU 23531302-18 произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя и выдано свидетельство о регистрации права на мини-футбольное поле общей площадью 1352 кв. метра лит. VI.

Свидетельством о государственной регистрации права от 18.03.2010 подтверждено, что произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя на футбольное поле общей площадью 6996 кв. метров лит. V на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 07.10.2009 N RU 23531302-33.

Предприниматель 01.04.2011 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка общей площадью 14 867 кв. метров с кадастровым номером 23:30:0303007:251, с видом разрешенного использования — для эксплуатации стадиона.

Узнав о наличии зарегистрированного предпринимателем права собственности на спорные объекты недвижимости, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, поскольку ранее суд общей юрисдикции в его принятии отказал (определение Темрюкского районного суда от 05.09.2011).

Поскольку государственная регистрация своего права собственности на переданное ему в аренду имущество была осуществлена ответчиком в нарушение его обязательств перед истцом по договору аренды вопреки нормам закона и условиям договора, истец для защиты своих прав и интересов был вправе воспользоваться способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявленный иск о признании отсутствующим права собственности ответчика на имущество, в отсутствие требований о прекращении арендных отношений, направлен на восстановление тех обязательственных отношений, которые существовали между ним и ответчиком до государственной регистрации права собственности последнего на арендованное имущество, то есть является иском о восстановлении положения, существовавшего до нарушения ответчиком обязательств по договору аренды.

Кроме того, судами сделан неверный вывод об отсутствии у лица, передавшего свое имущество в аренду, вообще права на защиту надлежащими вещно-правовыми способами против арендатора, зарегистрировавшего право собственности на арендованное имущество помимо воли арендодателя.

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требование администрации в части и признавая право собственности предпринимателя на спорные строения отсутствующим, учел, что в муниципальную собственность поселения передавался не просто земельный участок, а стадион, представляющий собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением.

Судом принято во внимание, что объекты стадиона с лит. А и Б по состоянию на 29.04.2009 имели те же характеристики износа (33 и 15 процентов) и то же описание конструктивных элементов (фундамент, стены, перегородки, крыша), как в техническом паспорте от 15.07.2008, согласно которому годы постройки объектов соответственно 1975 и 2005. При этом документы, подтверждающие строительство спорных объектов недвижимости, ответчиком суду не представлены.

Суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что стадион следует рассматривать как единое спортивное сооружение, состоящее из земельного участка, обустроенного особым образом и предназначенного для спортивных игр (футбольное поле и мини-футбольное поле), а также объектов недвижимости вспомогательного характера (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 6200/10).

Такие сооружения, как мини-футбольное поле и футбольное поле, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены (аналогичная правовая позиция выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09 и от 17.01.2012 N 4777/08).

В связи с тем, что упомянутые сооружения не являются вещами, на них не может быть зарегистрировано вещное право — право собственности. Применительно к статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) их юридическая судьба и принадлежность определяются по принадлежности соответствующего земельного участка. Сам по себе факт государственной регистрации прав на такие объекты за третьими лицами ущемляет интересы собственника земельного участка, и потому суд вправе дать этим объектам иную квалификацию и не применять к отношениям сторон правила о недвижимых вещах (соответствующая правовая позиция была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 24.01.2012 N 12576/11 и от 04.09.2012 N 3809/12).

Однако предприниматель, зарегистрировав с нарушением закона и договора право собственности на отдельные постройки стадиона, по существу, приватизировал арендуемое муниципальное имущество по основаниям и способом, не предусмотренным законодательством о приватизации, а затем обратился с заявлением о выкупе арендуемого земельного участка под стадионом как собственник объектов недвижимости по основаниям, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сам по себе факт того, что на переданном в аренду земельном участке к моменту его передачи арендатору располагались объекты недвижимости (бытовое помещение, коридор, душевая), права на которые не были зарегистрированы за арендодателем — собственником земельного участка, не означает, что указанные объекты ему не принадлежат, так как здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), являются составной частью земельного участка (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»).

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции о том, что спорные объекты недвижимости существовали на арендованном земельном участке до момента его передачи арендатору и потому на них не могло быть зарегистрировано право собственности арендатора, являются верными.

Поскольку зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке и решения суда являются основанием для внесения записи в ЕГРП, администрация правомерно обратилась в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим права собственности предпринимателя на указанные объекты недвижимости. В соответствии с пунктом 53 постановления N 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 21.10.2013 N ВАС-14137/13 по делу N А28-2196/2012

«…Удовлетворяя требование Департамента о признании отсутствующим права собственности, арбитражные суды исходили из того, что автомобильная стоянка не обладает признаками недвижимого имущества. При этом суды установили, что основным элементом спорного объекта является асфальтовая площадка. Однако по своему существу асфальтовое покрытие земельного участка несет вспомогательную функцию по отношению к назначению самого участка, являясь элементом его благоустройства.

Кроме того, судами установлено, что земельный участок, на котором расположена автостоянка, предоставлялся во временное пользование на основании договоров аренды, которые предусматривали обязанность арендатора вернуть участок арендодателю по истечении срока договора аренды. Более того, вступившими в законную силу постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009 по делу N А28-1237/2009 и постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 17.07.2009 по делу N А28-1236/2009 на основании ст. 622 ГК РФ ООО «Вятка-Транспорт» обязано освободить занимаемый земельный участок от открытой автостоянки.

Не согласившись с судебными актами, ООО «Базис» обратилось в Высший Арбитражный Суд РФ с заявлением о пересмотре их в порядке надзора. В заявлении ответчик указывает, что обжалуемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, а также нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.

Рассмотрев доводы заявителя и материалы надзорного производства, коллегиальный состав судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, определенных указанной статьей Кодекса, для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора в связи со следующим.

Как установлено судами, 13.05.1998 распоряжением главы администрации города Кирова N 1307 Пермскому ОАО «Промжелдортранс» предоставлен в аренду земельный участок У0112-004 площадью 5181 кв. м с целевым использованием: до начала строительства — для размещения открытого склада стройматериалов, до окончания строительства — для организации стройплощадки, после ввода объекта в эксплуатацию — для эксплуатации открытой автостоянки (срок аренды для этих целей — три года со дня утверждения акта государственной приемочной комиссии).

ОАО «Промжелдортранс» и Управление муниципальными землями администрации города Кирова заключили договор аренды земельного участка от 27.08.1998 N 1 для целей складирования стройматериалов; срок аренды определен с 13.05.1998 по 12.05.1999.

20.07.1999 Управлением градостроительства и архитектуры открытому акционерному обществу «Промжелдортранс» выдано разрешение N 54/о на выполнение строительно-монтажных работ по строительству открытой автостоянки на 150 машино-мест по адресу: город Киров, улица Мира, 48.

03 августа 2000 автостоянка была принята в эксплуатацию государственной приемочной комиссией.

В результате реорганизационных процедур, имевших место в 2002 — 2006 годах, автостоянка передана сначала ОАО «Вятка-Промжелдортранс», а затем ООО «Вятка-Транспорт». При этом 19.03.2004 года ОАО «Вятка-Промжелдортранс» стало арендатором земельного участка с кадастровым номером 43:40:000112:0006, площадью 3895 квадратных метров и части земельного участка с кадастровым номером 43:40:000112:0008/001, площадью 345 квадратных метров, для размещения автостоянки переданы (договоры аренды от 19.03.2004 N 45930 и от 19.03.2004 А28-2196/2012 N 44881).

Договор аренды от 19.03.2004 N 45930 расторгнут по соглашению сторон 12.10.2006, что установлено судебными актами по делу N А28-1237/2009.

Договор аренды от 19.03.2004 N 44881 расторгнут в связи с отказом арендодателя с 14.03.2008, что установлено по делу N А28-1236/2009.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 11.06.2009 по делу N А28-1237/2009-90/7, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009, удовлетворен иск Управления по делам муниципальной собственности города Кирова к ООО «Вятка-Транспорт» об освобождении земельного участка с кадастровым номером 43:40:000112:0006, площадью 3895 квадратных метров от открытой автостоянки.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 17.07.2009 по делу N А28-1236/2009 удовлетворен иск Управления по делам муниципальной собственности города Кирова к ООО «Вятка-Транспорт» об освобождении части земельного участка с кадастровым номером 43:40:000112:0008/001 (У0112-012/011), площадью 345 квадратных метров от открытой автостоянки.

Несмотря на принятые судебные акты, право собственности ООО «Вятка-Транспорт» на автостоянку было зарегистрировано 19.11.2009 года.

По соглашению об отступном от 23.11.2009 ООО «Вятка-Транспорт» передало спорную автостоянку в собственность ООО «Доставка на дом». Право собственности ООО «Доставка на дом» зарегистрировано в ЕГРП 27.11.2009.

На основании договора купли-продажи от 02.07.2012 ООО «Доставка на дом» продало автостоянку ООО «Базис». Право собственности ООО «Базис» зарегистрировано 19.07.2012.

Спорная автостоянка 30.07.2012 была передана в залог на основании договора об ипотеке (к договору займа от 30.07.2012 N 6/2012 между займодавцем Сырчиным С.В. и заемщиком Столяровым С.Б.), о чем в ЕГРП внесена запись об обременении спорного имущества ипотекой.

Абзацем 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено: в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу указанной нормы, а также учитывая позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в Постановлении от 04.09.2012 N 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью, и не является препятствием для предъявления иска о признании права на объект отсутствующим.

Арбитражные суды в полном объеме рассмотрели и оценили представленные сторонами доказательства и пришли к выводу, что автомобильная стоянка не отвечает признакам объекта недвижимого имущества, несмотря на наличие государственной регистрации права собственности на нее…»