Договор аренды нежилого помещения: заключение, регистрация, расторжение

Прежде чем начать рассмотрение вопросов, связанных с регулированием договора аренды нежилого помещения, необходимо обратить внимание на то, что данный договор имеет свою специфику, которая состоит в следующем.

Как установлено в абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ, нежилые помещения отнесены законодателем к категории недвижимых вещей, если границы таких помещений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Но при этом в ст. 607 ГК РФ при перечислении объектов, которые могут быть переданы в аренду, нежилое помещение (при наличии отличительных качеств данного объекта) в качестве такового не указано.

Поэтому, поскольку специальные правила, регулирующие права и обязанности сторон по договору аренды нежилых помещений, не предусмотрены, то данные правоотношения подчиняются общим правилам о договоре аренды.

Данный вид договора весьма часто встречается на практике и в предпринимательской деятельности, но правоотношения сторон по договору аренды нежилого помещения с учетом его особенностей не регулируются напрямую специальными нормами гл. 34 ГК РФ.

Заключение договора

В том случае, если договор аренды заключается на срок, превышающий год, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока он должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Данное положение распространяется и на договор аренды нежилого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами (арендодатель – собственник либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду, а также арендатор) в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенное условие договора аренды нежилого помещения

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если эти данные в договоре отсутствуют, то условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами, а договор, соответственно, незаключенным.

Именно данное условие является существенным для договора аренды недвижимого имущества, его отсутствие может повлечь признание договора незаключенным.

Однако в соответствии с п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Поскольку договор аренды нежилого помещения является срочным и возмездным, что следует из определения, данного в ст. 606 ГК РФ (арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование), то кроме сведений, позволяющих определить объект аренды, в договоре необходимо указать:

• размер и порядок уплаты арендной платы (ст. 614 ГК РФ), а также коммунальных платежей;
• срок аренды (ст. 610 ГК РФ);
• порядок передачи имущества и иные условия, определяемые по согласованию сторон.

Необходимость государственной регистрации договора

Если исходить из п. 2 ст. 609 ГК РФ, то договор аренды недвижимого имущества (к которому отнесено нежилое помещение) подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Но в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 “О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений” сформулирована иная позиция. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ о том, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Гражданским законодательством предусмотрено право сторон на:

• расторжение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ) или по требованию одной стороны в судебном порядке (п. 2 ст. 450);
• отказ от договора (его исполнения) согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор заключен на неопределенный срок, либо согласно ст. 450.1 ГК РФ если это право предусмотрено договором;
• досрочное расторжение по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, указанным в ст. ст. 619, 620 ГК РФ. При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора.

В заключение необходимо отметить следующее.

Во-первых, типовой договор не содержит специфические условия использования объекта аренды, поскольку целевое назначение арендуемого нежилого помещения может быть различным (торговое, производственное или офисное и т.д.).

Во-вторых, во многих нормах ГК РФ, регулирующих правоотношения сторон по договору аренды, указано, что положение статьи действует, если иное не предусмотрено договором. То есть законодатель предоставляет сторонам исключительное право при заключении договора установить именно те условия, которыми они по взаимному согласованию в дальнейшем будут руководствоваться. И это обстоятельство необходимо учитывать.