Как арендодателю уступить денежные требования по договору аренды

Как арендодателю уступить денежные требования по договору арендыВы вправе уступить новому кредитору денежные требования из договора аренды. Обычно уступают право получить арендную плату и право требовать неустойку за просрочку ее внесения. Их можно уступить как полностью, так и в части – например, за конкретный период аренды ( п. 2 ст. 384 ГК РФ).

Для уступки нужно соблюсти общие для всех договоров условия, в частности получить согласие арендатора, если этого требует договор аренды.

Порядок уступки также общий для всех договоров. В частности, надо уведомить об уступке арендатора.

Договор уступки нужно регистрировать, если зарегистрирован договор аренды. В том числе это касается аренды зданий, нежилых помещений и земельных участков на срок не менее одного года.

 

При каких условиях арендодатель может уступить денежное требование

Вы вправе уступить денежное требование по договору аренды при соблюдении общих для любой уступки условий. Так, например, нельзя уступить требование, если ранее вы уже уступили его другому лицу (п. 2 ст. 390 ГК РФ). В противном случае новый кредитор сможет потребовать от вас возврата всего переданного по договору уступки и возмещения убытков ( п. 3 ст. 390 ГК РФ).

Обратите внимание: в договоре аренды может быть установлен запрет на уступку. Если его нарушить, арендатор вправе применить к вам ответственность, предусмотренную договором ( п. 3 ст. 388 ГК РФ). Например, потребовать уплаты штрафа.

 

Можно ли уступить требование об уплате неустойки отдельно от требования об уплате арендных платежей

Да, можно.

Уступить требование об уплате неустойки за просрочку арендных платежей можно как вместе с самим требованием по арендным платежам, так и отдельно от него.

 

Можно ли уступить будущее денежное требование по договору аренды

Да, можно.

Вы вправе уступить будущее требование по арендным платежам. То есть уступка возможна не только в отношении уже возникшего долга, но и в отношении платежей, которые вам причитаются в будущем, например за определенный период аренды.

Также можно уступить требование об уплате сумм неустойки, которые подлежат выплате в будущем ( ст. 388.1 , п. 2 ст. 390 ГК РФ).

 

 В каком порядке арендодатель может уступить денежное требование

Чтобы уступить денежное требование:

  • получите согласие арендатора на уступку, если оно требуется в вашем случае. Такая необходимость может быть установлена договором аренды или законом ( п. 2 ст. 382 ГК РФ).Закон в настоящее время не требует получать согласие арендатора на уступку. При этом правило п. 2 ст. 388 ГК РФ о недопустимости уступки без согласия должника, для которого личность кредитора имеет существенное значение, в данном случае обычно не применяется. Это связано с тем, что в денежном обязательстве личность кредитора, как правило, неважна. Поэтому если согласие и потребуется, то, скорее всего, только в случае, когда это предусматривает договор аренды;
  • заключите с новым кредитором договор уступки права (п. 1 ст. 382 ГК РФ);
  • передайте новому кредитору документы, которые удостоверяют право (в частности, договор аренды), и сообщите сведения, важные для его реализации ( п. 3 ст. 385 ГК РФ);
  • зарегистрируйте договор уступки, если договор аренды подлежит госрегистрации. В частности, надо регистрировать договоры аренды здания, сооружения, нежилого помещения на срок не менее одного года (п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 651 ГК РФ);
  • уведомьте арендатора об уступке. Это может сделать и новый кредитор, но тогда арендатор может попросить у вас доказательство перехода права новому кредитору, прежде чем исполнять обязательство ( п. 1 ст. 385 ГК РФ).

 

Есть ли особенности уступки денежного требования по договору аренды земельного участка

Нет, уступить денежное требование по договору аренды земельного участка арендодатель может на тех же условиях и в том же порядке, что и по договору аренды любого другого имущества.

Согласие арендатора на уступку потребуется, только если это предусмотрено законом или договором аренды ( п. 2 ст. 382 ГК РФ). В данный момент закон не требует получать согласие на уступку денежного требования по договору аренды земельного участка. Поэтому обратите внимание на условия договора аренды.

Если договор аренды подлежал госрегистрации (ее требуют договоры аренды земельного участка на срок не менее одного года), то нужно зарегистрировать и договор уступки денежных требований по нему ( п. 2 ст. 389 , п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

 

 

Образец (форма) договора уступки требования (цессии) по договору аренды земельного участка

Составьте договор в той же форме, что и договор аренды: простой письменной или нотариальной (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

Образец подготовлен на примере ситуации, когда арендодатель уступает требование уплатить долг по арендным платежам по долгосрочному договору аренды земельного участка.

 

Договор уступки требования (цессии)

по договору аренды земельного участка N 10/2017 от 01.10.2017

г. Москва 12 ноября 2018 г.

Общество с ограниченной ответственностью “Сигма” (далее – Цедент) в лице генерального директора Петрова Ивана Ивановича, действующего на основании решения общего собрания участников общества (Протокол N 1 от 12.02.2018) и в соответствии с Уставом, и

общество с ограниченной ответственностью “Гамма” (далее – Цессионарий) в лице первого заместителя генерального директора Андреева Андрея Андреевича, действующего на основании доверенности N 34 от 14.05.2018,

далее совместно именуемые “Стороны”, заключили настоящий договор (далее – Договор) о следующем.

  1. Предмет Договора

1.1. Цедент уступает, а Цессионарий принимает требование к ООО “Выставочный центр “Андромеда” (ОГРН 1085297891321, ИНН 5299871111, адрес: 603029, г. Нижний Новгород, ул. Жуковского, д. 12, строение 7, оф. 101 (далее – Должник)) по договору аренды земельного участка N 10/2017 от 01.10.2017, заключенному на срок пять лет (далее – Договор аренды).

1.2. К Цессионарию переходит требование к Должнику (арендатору по Договору аренды) уплатить задолженность по платежам за аренду земельного участка площадью 1 800 кв. м с кадастровым номером 52:15:184342:161 по адресу: г. Нижний Новгород, Приокский р-н, пр. Гагарина, участок 1, северо-западнее пересечения с ул. Горная, который принадлежит Цеденту на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.11.2018.

1.3. Период, за который уступается требование: с 1 мая 2018 г. по 31 октября 2018 г.

Примечание:

Поскольку вы уступаете часть требования по длящемуся обязательству, обязательно укажите период, за который оно уступается. Иначе договор могут признать незаключенным в связи с тем, что не согласованы существенные условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

1.4. Размер требования составляет 540 000 (пятьсот сорок тысяч) руб., из расчета ежемесячного арендного платежа, равного 90 000 (девяносто тысяч) руб., за шесть полных календарных месяцев аренды земельного участка.

1.5. Требование переходит к Цессионарию в объеме и на условиях, существующих на дату его перехода, указанную в п. 3.1 Договора, включая право требовать неустойку за просрочку уплаты арендной платы согласно п. 10.3 Договора аренды.

1.6. Требование удостоверяется следующими документами:

  • Договором аренды;
  • актом приема-передачи земельного участка N 10/2017 от 01.10.2017;
  • актом сверки взаиморасчетов между Цедентом и Должником от 31.10.2018;
  • выпиской из ЕГРН в отношении арендованного земельного участка от 01.11.2018.

1.7. Срок исполнения требования (срок уплаты арендных платежей) наступил.

1.8. Согласие Должника на уступку требования согласно п. 5.3 Договора аренды получено (Письмо Должника исх. N 107 от 31.10.2018).

  1. Цена уступки

2.1. Вознаграждение Цедента за уступку составляет 480 000 (четыреста восемьдесят тысяч) руб.

Примечание:

Цена уступки может быть меньше размера уступаемого требования. Несоответствие этих сумм само по себе не является основанием для признания договора ничтожным (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

2.2. Цессионарий обязуется перечислить Цеденту вознаграждение в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания Договора обеими сторонами на указанный в нем расчетный счет.

  1. Порядок исполнения Договора

3.1. Требование переходит к Цессионарию с даты государственной регистрации Договора.

Примечание:

По умолчанию требование переходит к цессионарию в момент заключения договора цессии, но вы можете установить и другую дату перехода (п. 2 ст. 389.1 ГК РФ).

Договор цессии в данном случае надо регистрировать, поскольку подлежит регистрации и договор аренды земельного участка на срок один год и более (п. 2 ст. 389 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54).

3.2. В течение 3 (трех) дней с даты подписания Договора Цедент по двустороннему акту передает Цессионарию копии документов, указанных в п. 1.6 Договора. В тот же срок Цедент обязуется сообщить Цессионарию все необходимые сведения, имеющие значение для осуществления требования.

3.3. Цедент обязуется при необходимости представлять Цессионарию для ознакомления оригиналы документов, указанных в п. 1.6 Договора.

3.4. Цедент обязуется уведомить Должника о переходе требования письменным уведомлением. Уведомление должно быть направлено заказным письмом с уведомлением о вручении в течение 3 (трех) дней с даты перехода требования.

3.5. Уведомление Должнику, указанное в п. 3.4 Договора, должно содержать:

  • наименование Цессионария, его ОГРН, ИНН, адрес, указанный в ЕГРЮЛ;
  • сведения об объеме требования, которое перешло к Цессионарию;
  • банковские реквизиты Цессионария, по которым нужно исполнить обязательство;
  • момент перехода требования к Цессионарию.

3.6. Цедент обязуется передать Цессионарию копии уведомления и подтверждающих его отправку Должнику документов в течение дня, следующего за днем направления уведомления, в порядке, предусмотренном п. 7.3 Договора.

3.7. Цедент обязуется передать Цессионарию все полученное от Должника в счет уступленного требования.

3.8. В течение 3 (трех) дней с даты подписания Договора Стороны обязуются совместно представить Договор со всеми необходимыми документами на государственную регистрацию в компетентный орган. Все расходы на регистрацию несет Цессионарий.

  1. Ответственность Сторон

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ и условиями Договора.

4.2. За нарушение срока уплаты вознаграждения, установленного п. 2.2 Договора, Цедент вправе потребовать с Цессионария уплаты неустойки в размере 0,1% от суммы его задолженности за каждый день просрочки.

4.3. За нарушение срока передачи документов, установленного п. 3.2 Договора, Цессионарий вправе потребовать с Цедента уплаты неустойки в размере 0,1% от суммы вознаграждения за каждый день просрочки.

4.4. В случае неисполнения Цедентом обязанности уведомить Должника об уступке требования Цессионарий вправе потребовать с Цедента уплаты неустойки в размере 2 000 (две тысячи) руб. за каждый день просрочки.

  1. Изменение и расторжение Договора

5.1. Договор может быть изменен или расторгнут по основаниям и в порядке, установленным законодательством РФ.

  1. Разрешение споров

6.1. Все споры, вытекающие из Договора, рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном законодательством РФ.

6.2. До предъявления иска, вытекающего из Договора, сторона, которая считает, что ее права нарушены, обязана направить другой стороне письменную претензию.

6.3. Сторона вправе передать спор на рассмотрение арбитражного суда по истечении 15 календарных дней с момента получения претензии другой стороной.

Примечание:

Если вы не включите в договор условие о претензионном порядке, то на разрешение арбитражного суда можно передать (ч. 5 ст. 4 АПК РФ):

·     спор о взыскании денежных средств – только по истечении 30 календарных дней со дня направления претензии, если иные срок и (или) порядок не установлены законом;

·     иные возникшие из договора споры – без соблюдения досудебного порядка, только если он не установлен федеральным законом.

  1. Заключительные положения

7.1. Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами.

7.2. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах – по одному для каждой стороны и регистрирующего органа. Все экземпляры имеют равную юридическую силу.

7.3. Заявления, уведомления, извещения, требования и иные юридически значимые сообщения, которые связаны с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на Договоре, должны направляться по адресу, указанному в разделе “Адреса и реквизиты Сторон”, только одним из следующих способов:

Примечание:

В договоре можно указать исключительные адреса и способы доставки. В таком случае направление сообщений иными способами и по другим адресам будет ненадлежащим, если отправитель не знал и не должен был знать, что в договоре указан недостоверный адрес (п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

  • курьерской доставкой. Факт получения документа должен подтверждаться распиской стороны в его получении. Расписка должна содержать наименование документа, дату его получения, Ф.И.О. и подпись лица, получившего документ;
  • заказным письмом с уведомлением о вручении.

Примечание:

Вы можете указать иные способы доставки юридически значимых сообщений. Рекомендуем выбрать такие, которые позволят доказать, что адресат получил сообщение.

7.4. Если иное не предусмотрено законом, все юридически значимые сообщения по Договору влекут для получающей их стороны гражданско-правовые последствия с момента доставки сообщения ей или ее представителю.

7.5. Сообщение считается доставленным и в том случае, если оно поступило лицу, которому направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

  1. Адреса и реквизиты Сторон

 

Статья 384 ГК РФ. Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу

 

1. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

 

2. Право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.

 

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, право на получение исполнения иного, чем уплата денежной суммы, может перейти к другому лицу в части при условии, что соответствующее обязательство делимо и частичная уступка не делает для должника исполнение его обязательства значительно более обременительным.

 

Статья 390 ГК РФ. Ответственность цедента

 

1. Цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием.

Если иное не предусмотрено законом, договор, на основании которого производится уступка, может предусматривать, что цедент не несет ответственности перед цессионарием за недействительность переданного ему требования по договору, исполнение которого связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, при условии, что такая недействительность вызвана обстоятельствами, о которых цедент не знал или не мог знать или о которых он предупредил цессионария, в том числе обстоятельствами, относящимися к дополнительным требованиям, включая требования по правам, обеспечивающим исполнение обязательства, и правам на проценты.

 

2. При уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия:

уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием;

цедент правомочен совершать уступку;

уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу;

цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

Законом или договором могут быть предусмотрены и иные требования, предъявляемые к уступке.

 

3. При нарушении цедентом правил, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, цессионарий вправе потребовать от цедента возврата всего переданного по соглашению об уступке, а также возмещения причиненных убытков.

 

4. В отношениях между несколькими лицами, которым одно и то же требование передавалось от одного цедента, требование признается перешедшим к лицу, в пользу которого передача была совершена ранее.

В случае исполнения должником другому цессионарию риск последствий такого исполнения несет цедент или цессионарий, которые знали или должны были знать об уступке требования, состоявшейся ранее.

 

Статья 388 ГК РФ. Условия уступки требования

 

1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

 

2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

 

3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.

 

4. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.

Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.

Если договором был предусмотрен запрет уступки права на получение неденежного исполнения, соглашение об уступке может быть признано недействительным по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона соглашения знала или должна была знать об указанном запрете.

 

5. Солидарный кредитор вправе уступить требование третьему лицу с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

 

Статья 388.1 ГК РФ. Уступка будущего требования

 

1. Требование по обязательству, которое возникнет в будущем (будущее требование), в том числе требование по обязательству из договора, который будет заключен в будущем, должно быть определено в соглашении об уступке способом, позволяющим идентифицировать это требование на момент его возникновения или перехода к цессионарию.

 

2. Если иное не установлено законом, будущее требование переходит к цессионарию с момента его возникновения. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что будущее требование переходит позднее.

 

Статья 382 ГК РФ. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу

 

1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

 

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Абзац утратил силу с 1 июня 2018 года. - Федеральный закон от 26.07.2017 N 212-ФЗ.

Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

 

3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

 

4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику - физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.

 

Статья 385 ГК РФ. Уведомление должника о переходе права

 

1. Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.

Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

 

2. Если должник получил уведомление об одном или о нескольких последующих переходах права, должник считается исполнившим обязательство надлежащему кредитору при исполнении обязательства в соответствии с уведомлением о последнем из этих переходов права.

 

3. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования).

 

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

 

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

 

Статья 389 ГК РФ. Форма уступки требования

 

 

1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

 

2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

 

 

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

 

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

 

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.