Как составить договор уступки требования по договору купли-продажи

Как составить договор уступки требования по договору купли-продажиПрежде всего, опишите предмет договора. Для этого укажите передаваемое требование (например, требование об оплате вещи), его размер и реквизиты договора купли-продажи.

Рекомендуем также согласовать цену требования, порядок уведомления должника и передачи документов, удостоверяющих уступаемое требование.

Заключите договор в той же форме, что и договор купли-продажи. Если договор купли-продажи был нотариально удостоверен, то и договор цессии нужно удостоверить у нотариуса. Иначе он будет ничтожным ( п. 1 ст. 389 , п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Учтите: если уступка требования по договору купли-продажи недвижимости является крупной сделкой, то, скорее всего, понадобится согласие (одобрение) на ее совершение.

 

Что нужно проверить, прежде чем составлять договор уступки требования по договору купли-продажи

Рекомендуем проверить:

  • не устанавливают ли закон или договор купли-продажи запрет на уступку требований или необходимость получить согласие должника ( п. 2 ст. 382 , п. п. 1 – 4 ст. 388 ГК РФ).

Если вы нарушите такие ограничения, то в зависимости от обстоятельств могут наступить различные негативные последствия. Например, передачу неденежного требования (когда покупатель уступает требование на получение вещи) могут признать недействительной по иску продавца, если новый кредитор знал или должен был знать о договорном запрете ( п. 4 ст. 388 ГК РФ);

  • если уступаются требования по договору купли-продажи недвижимости – не является ли такая уступка крупной сделкой для вас и вашего контрагента. Как правило, для совершения крупной сделки нужно согласие (одобрение) компетентного органа управления (п. п. 3, 7 ст. 46 Закона об ООО, п. п. 1 – 3 ст. 79, п. 3 ст. 78 Закона об АО).

 

Существенные условия договора уступки требования по договору купли-продажи

Единственное существенное условие такого договора (как и для любого договора уступки) – предмет ( п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Однако вы можете заявить о необходимости согласовать и другие существенные, на ваш взгляд, условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Так, рекомендуем согласовать условия, которые являются специфическими для договора уступки требования, например порядок уведомления должника об уступке.

Если вы не согласуете существенные условия, договор по общему правилу не будет считаться заключенным (п. п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ).

 

Как согласовать предмет договора уступки требования по договору купли-продажи

Предмет этого договора – условие об уступаемом требовании ( п. 1 ст. 382 ГК РФ).

Чтобы его согласовать, укажите:

  • обязательство, по которому передается требование, и основание возникновения этого обязательства. Как правило, достаточно привести реквизиты договора (например, “договор купли-продажи здания от 05.12.2018 N 2”);
  • какие требования переходят к новому кредитору. Это могут быть денежные или неденежные требования (например, требование оплатить вещь или передать ее);
  • в каком объеме (размере) переходят требования (например, количество вещей, подлежащих передаче, или сумма в рублях).

 

Если уступается денежное требование, рекомендуем перечислить в договоре документы, которые подтверждают размер требования. Помимо договора купли-продажи это могут быть акт сверки, товарная накладная, акт приема-передачи и т.д.

Если уступается неденежное требование, рекомендуем сослаться в договоре на те документы, в которых оно конкретизировано. Кроме договора купли-продажи можно указать, например, спецификацию или выписку из ЕГРН, которые позволяют индивидуализировать объект купли-продажи, по которому уступается требование.

Если уступается часть требования, прямо укажите на это. Иначе требование перейдет к новому кредитору в объеме и на условиях, которые существуют к моменту перехода, вместе со связанными правами ( п. 1 ст. 384 ГК РФ). Например, вы можете указать, что новому кредитору передается только право требовать от покупателя-должника уплаты основного долга за товар и не передается право на неустойку за просрочку оплаты.

Если уступается будущее требование, опишите его так, чтобы это требование можно было идентифицировать на момент возникновения или перехода к новому кредитору ( п. 1 ст. 388.1 ГК РФ). Например, при уступке требования об оплате будущей вещи укажите реквизиты договора купли-продажи (если он уже заключен), сведения о покупателе, имуществе (наименование и, если известно, количество), сумму или порядок ее определения.

 

 

Рекомендуемые условия договора уступки требования по договору купли-продажи

Рекомендуем согласовать условия, которые позволят избежать разногласий при исполнении договора уступки требования:

  • цену уступки и порядок ее уплаты;
  • момент перехода требования к новому кредитору;
  • порядок передачи новому кредитору документов, удостоверяющих требования прежнего кредитора (например, договора купли-продажи, акта приема-передачи, спецификации, выписки из ЕГРН, платежного поручения). Их передачу рекомендуем оформить передаточным актом;
  • порядок уведомления должника об уступке;
  • ответственность сторон;
  • заверения сторон. Например, заверение о том, что уступка денежного требования по договору купли-продажи недвижимости не является крупной сделкой.

Рекомендуем также согласовать условие о неустойке на случай, если заверение окажется недостоверным ( п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).

 

Образец договора уступки требования по договору купли-продажи

Составьте договор в той же форме, что и договор купли-продажи ( п. 1 ст. 389  ГК РФ). Если договор купли-продажи был нотариально удостоверен, то договор цессии также следует удостоверить у нотариуса. Иначе такой договор ничтожен (п. 1 ст. 389, п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Образец подготовлен на примере договора уступки денежного требования об оплате здания, переданного по договору купли-продажи.

 

 

Договор N 1У

уступки требования

по договору купли-продажи здания N 1 от 05.07.2018

г. Москва 12 декабря 2018 г.

Общество с ограниченной ответственностью “Сигма”, далее именуемое “Цедент”, в лице генерального директора Петрова Ивана Ивановича, действующего на основании решения общего собрания участников общества (Протокол N 1 от 02.02.2018) и в соответствии с Уставом, с одной стороны и

Общество с ограниченной ответственностью “Андромеда”, далее именуемое “Цессионарий”, в лице первого заместителя генерального директора Попова Сергея Ильича, действующего на основании доверенности N 13 от 04.09.2018, с другой стороны, далее совместно именуемые “Стороны”, заключили настоящий договор (далее – договор) о нижеследующем:

  1. Предмет договора

1.1. Цедент уступает, а Цессионарий принимает требование к обществу с ограниченной ответственностью “Гамма” (адрес: ул. Промышленная, д. 67, г. Санкт-Петербург, 193456, ОГРН 1097854321132, ИНН 7807654123) (далее – Должник) по договору купли-продажи здания N 1 от 05.07.2018 (далее – договор купли-продажи).

Согласно договору купли-продажи Должнику было передано здание бизнес-центра “Терем” (кадастровый номер: 76:01:0000123:1020, адрес: г. Ярославль, 1-й Магистральный тупик, д. 1) (далее – здание).

1.2. К Цессионарию переходят:

  • требование по получению денежного долга по оплате здания в размере 5 180 000 (пять миллионов сто восемьдесят тысяч) руб.;
  • право залога здания, возникшее в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ, п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке).

1.3. Уступаемое требование удостоверяется следующими документами:

  • договором купли-продажи с приложением N 1;
  • передаточным актом N 1 от 20.07.2018;
  • актом сверки взаиморасчетов от 01.08.2018.

1.4. Требование Цедента переходит к Цессионарию в том объеме и на тех условиях, которые существовали на дату подписания договора. К Цессионарию переходят права, связанные с передаваемым требованием.

1.5. В соответствии с условиями договора купли-продажи согласия Должника на передачу прав Цедента из договора купли-продажи третьим лицам не требуется.

  1. Заверения Сторон

2.1. Цедент заверяет, что уступка требования по получению денежного долга в размере 5 180 000 (пять миллионов сто восемьдесят тысяч) руб. не является для него крупной сделкой.

2.2. Цессионарий заверяет, что приобретение требования по получению денежного долга в размере 5 180 000 (пять миллионов сто восемьдесят тысяч) руб. не является для него крупной сделкой.

  1. Цена уступки и порядок оплаты

3.1. Цена уступки требования составляет 4 900 000 (четыре миллиона девятьсот тысяч) руб.

Примечание:

Цена уступки может отличаться от стоимости уступаемого требования. Несоответствие этих сумм само по себе не является основанием для признания договора уступки ничтожным (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

3.2. Цессионарий обязуется внести Цеденту плату за уступку в следующие сроки:

  • не позднее 14 декабря 2018 г. – 2 450 000 (два миллиона четыреста пятьдесят тысяч) руб.;
  • не позднее 20 декабря 2018 г. – 2 450 000 (два миллиона четыреста пятьдесят тысяч) руб.

3.3. Плата за уступку вносится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Цедента.

3.4. Обязательство по оплате уступки считается исполненным в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка Цедента.

  1. Условия исполнения договора

4.1. Требование переходит к Цессионарию в момент заключения договора.

4.2. Цедент в течение 3 (трех) рабочих дней с момента заключения договора обязан передать Цессионарию указанные в п. 1.3 договора документы, удостоверяющие уступаемое требование, и сообщить ему сведения, имеющие значение для осуществления переданного требования.

Передача документов оформляется двусторонним актом приема-передачи, подписываемым Цедентом и Цессионарием.

4.3. Цедент в течение 3 (трех) рабочих дней с момента заключения договора обязан письменно уведомить Должника о состоявшемся переходе требования по договору купли-продажи. К уведомлению прилагается копия договора. Цедент передает копию уведомления Цессионарию.

4.4. Уведомление, указанное в п. 4.3 договора, должно содержать:

  • наименование Цессионария, его ОГРН, ИНН, адрес, указанный в ЕГРЮЛ;
  • сведения об объеме требований, которые перешли к Цессионарию;
  • банковские реквизиты Цессионария, по которым нужно исполнить обязательство по оплате;
  • момент перехода требований по договору купли-продажи к Цессионарию.
  1. Ответственность Сторон

5.1. В случае просрочки передачи Цедентом Цессионарию документов, удостоверяющих уступаемое требование, Цессионарий вправе потребовать от Цедента уплаты неустойки (пеней) в размере 5 000 (пять тысяч) руб. за каждый день просрочки.

5.2. В случае неисполнения Цедентом обязанности уведомить Должника об уступке требования Цессионарий вправе потребовать от Цедента уплаты неустойки (пеней) в размере 7 000 (семь тысяч) руб. за каждый день просрочки.

5.3. В случае передачи Цедентом Цессионарию недействительного требования Цессионарий вправе потребовать от Цедента уплаты неустойки (штрафа) в размере 500 000 (пятьсот тысяч) руб.

5.4. В случае просрочки внесения Цессионарием платы за уступку требования Цедент вправе потребовать от Цессионария уплаты неустойки (пеней) в размере 0,1 (одной десятой) процента от суммы задолженности Цессионария за каждый день просрочки.

5.5. В случае если заверение стороны, согласно ст. 2 договора, не соответствует действительности, другая сторона вправе потребовать уплаты неустойки (штрафа) в размере 5 (пяти) процентов от цены уступки.

  1. Изменение и расторжение договора

6.1. Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению Сторон, а также в иных случаях и порядке, предусмотренных договором и (или) законодательством РФ.

6.2. При внесении в договор изменений и дополнений составляются дополнительные соглашения, которые подписываются Сторонами. Данные соглашения являются неотъемлемой частью договора.

  1. Порядок разрешения споров

7.1. Все споры, вытекающие из договора, подлежат рассмотрению арбитражным судом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

7.2. До предъявления иска, вытекающего из договора, сторона, которая считает, что ее права нарушены, обязана направить другой стороне письменную претензию.

7.3. Сторона вправе передать спор на рассмотрение суда по истечении 15 календарных дней с момента получения претензии другой стороной.

Примечание:

Если вы не включите в договор условие о претензионном порядке, то на разрешение арбитражного суда можно передать (ч. 5 ст. 4 АПК РФ):

·     спор о взыскании денежных средств – только по истечении 30 календарных дней со дня направления претензии, если иные срок и (или) порядок не установлены законом;

·     иные возникшие из договора споры – без соблюдения досудебного порядка, только если такой порядок не установлен федеральным законом.

  1. Заключительные положения

8.1. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

8.2. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой стороны.

8.3. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, которые связаны с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на договоре, должны направляться по адресу, указанному в договоре в разделе “Адреса и реквизиты Сторон”, только одним из следующих способов:

Примечание:

В договоре могут быть указаны исключительные адреса и способы доставки. В таком случае направление сообщений иными способами и по другим адресам будет ненадлежащим, если отправитель не знал и не должен был знать, что в договоре указан недостоверный адрес (п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

  • нарочным (курьерской доставкой). Факт получения документа должен подтверждаться распиской стороны в его получении. Расписка должна содержать наименование документа и дату его получения, Ф.И.О. и подпись лица, получившего данный документ;
  • заказным письмом с уведомлением о вручении.

Примечание:

Вы можете указать иные способы доставки юридически значимого сообщения, но рекомендуем выбрать такие, которые позволят доказать факт его получения адресатом.

8.4. Если иное не предусмотрено законом, все юридически значимые сообщения по договору влекут для получающей их стороны наступление гражданско-правовых последствий с момента доставки соответствующего сообщения ей или ее представителю.

8.5. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

  1. Адреса и реквизиты Сторон

 

 

Статья 389 ГК РФ. Форма уступки требования

 

 

1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

 

2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

 

Статья 163 ГК РФ. Нотариальное удостоверение сделки

 

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

 

2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

 

3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

 

Статья 382 ГК РФ. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу

 

1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

 

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Абзац утратил силу с 1 июня 2018 года. - Федеральный закон от 26.07.2017 N 212-ФЗ.

Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

 

3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

 

4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику - физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.

 

Статья 388 ГК РФ. Условия уступки требования

 

1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

 

2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

 

3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.

 

4. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.

Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.

Если договором был предусмотрен запрет уступки права на получение неденежного исполнения, соглашение об уступке может быть признано недействительным по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона соглашения знала или должна была знать об указанном запрете.

 

5. Солидарный кредитор вправе уступить требование третьему лицу с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

 

 

Статья 432 ГК РФ. Основные положения о заключении договора

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

 

2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

 

3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

 

Статья 384 ГК РФ. Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу

 

1. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

 

2. Право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.

 

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, право на получение исполнения иного, чем уплата денежной суммы, может перейти к другому лицу в части при условии, что соответствующее обязательство делимо и частичная уступка не делает для должника исполнение его обязательства значительно более обременительным.

 

Статья 388.1 ГК РФ. Уступка будущего требования

 

1. Требование по обязательству, которое возникнет в будущем (будущее требование), в том числе требование по обязательству из договора, который будет заключен в будущем, должно быть определено в соглашении об уступке способом, позволяющим идентифицировать это требование на момент его возникновения или перехода к цессионарию.

 

2. Если иное не установлено законом, будущее требование переходит к цессионарию с момента его возникновения. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что будущее требование переходит позднее.

 

Статья 431.2 ГК РФ. Заверения об обстоятельствах

 

1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

 

2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

 

3. Сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178).

 

4. Последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются к стороне, давшей недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, а равно и в связи с корпоративным договором либо договором об отчуждении акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества, независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В случаях, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта, предполагается, что сторона, предоставившая недостоверные заверения, знала, что другая сторона будет полагаться на такие заверения.