Статья 398 ГК РФ. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь

Статья 398 ГК РФ. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь

Статья 398 ГК РФ. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

 

Позиции о последствиях неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь

К каким ситуациям применяется ст. 398 ГК РФ

 

Если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, то преимуществом обладает тот, кому это имущество передано во владение

 

Определение Верховного Суда РФ от 02.09.2014 N 18-КГ14-84 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и жилое помещение передано одному из них на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, кому эта квартира передана во владение.

Поскольку в отношении имущества заключено два договора, приоритет имеет покупатель, которому фактически передан данный объект.

 

Если застройщик не является банкротом, спор о передаче жилого помещения, в отношении которого требования заявлены по нескольким незарегистрированным договорам, разрешается по правилам о последствиях неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь 

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008

При возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров вне процедур банкротства необходимо исходить из следующего. Если в отношении квартиры имеется несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то передачи имущества можно требовать только по договору, зарегистрированному согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ. При этом лица, не зарегистрировавшие договоры, вправе требовать от застройщика возмещения убытков на основании абз. 2 ст. 398 ГК РФ.

В случае конкуренции требований по нескольким незарегистрированным договорам в отношении одного и того же жилого помещения вопросы исполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь разрешаются в соответствии со ст. 398 ГК РФ, если застройщик не является банкротом.

 

Покупатель вправе соединить в исковом заявлении требования об исполнении продавцом обязанности передать недвижимость и о регистрации перехода права собственности

 

Пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010

В случае если обязательство передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе соединить в исковом заявлении требования об исполнении продавцом указанной обязанности и о регистрации перехода права собственности. При этом второе требование не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении первого.

 

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о госрегистрации перехода права собственности того лица, во владение которого оно передано

 

Пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд на основании ст. 398 ГК РФ удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности лица, во владение которого оно передано. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора.

 

 

Покупатель вправе требовать понуждения продавца исполнить обязательства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи

 

Пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавца в судебном порядке нельзя понудить совершить действия по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче в будущем. В то же время покупатель вправе требовать понуждения продавца исполнить обязательства по передаче объекта, являющегося предметом договора. Такой иск подлежит удовлетворению, если имущество имеется в натуре и им владеет продавец, чье право собственности зарегистрировано в ЕГРП.

 

Если недвижимое имущество продано по нескольким договорам, покупатели, не получившие имущество, вправе требовать от продавца возмещения убытков

 

Пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

 

К каким ситуациям не применяется ст. 398 ГК РФ

После открытия в отношении продавца конкурсного производства покупатель не может требовать от него исполнения в натуре обязанности по передаче права собственности на вещь

 

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017)

Реестровое требование кредитора к должнику о понуждении к совершению предоставления в натуральной форме неисполнимо. Оно подлежит оценке и трансформации в денежное требование путем его включения в реестр требований кредиторов должника.

Таким образом, положения ст. ст. 398, 456 и п. 3 ст. 487 ГК РФ применительно к реестровым требованиям после открытия в отношении должника конкурсного производства в силу специальных норм законодательства о банкротстве неприменимы. При обратном подходе кредитор получал бы предпочтительное удовлетворение своих требований из конкурсной массы перед иными кредиторами, что противоречит принципу очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов (п. п. 2 и 3 ст. 142 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).

 

В каком порядке должны совершаться действия в соответствии со ст. 398 ГК РФ

При заключении нескольких договоров об уступке одного требования приоритетный договор может определяться на основании более раннего уведомления должника о состоявшейся уступке

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 N 18431/12 по делу N А40-133899/11-68-1158

Поскольку вопрос приоритета цессии при заключении нескольких соглашений об уступке одного и того же права (требования) законодательно не решен, в данном случае применима аналогия закона – ст. 398 ГК РФ. В указанной ситуации приоритет может определяться на основании уведомления должника о состоявшейся уступке. Следовательно, возврат права (требования) становится невозможен, как только должник узнал об уступке права (требования).

 

Если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не исполнено, убытки могут быть взысканы в сумме, необходимой истцу для покупки аналогичных квартир

 

Пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56

Если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир.

 

Требование покупателя по неисполненному договору купли-продажи будущей недвижимой вещи признать право собственности на это имущество и истребовать его у продавца является требованием о понуждении к исполнению обязательства передать индивидуально-определенную вещь и о госрегистрации перехода права

 

Пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

Если договор купли-продажи будущей недвижимой вещи не исполняется и покупатель заявил требования о признании права собственности на это имущество и истребовании его у продавца, суду следует квалифицировать их как требования о понуждении к исполнению обязательства передать индивидуально-определенную вещь и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

 

Разъяснения высших судов

Нельзя требовать передать вещь, если:

  • в отношении продавца открыто конкурсное производство

После открытия в отношении продавца конкурсного производства покупатель не может требовать от него исполнения в натуре обязанности по передаче права собственности на вещь.

 

  • у должника нет индивидуально-определенной вещи, которая предназначалась кредитору

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017)

По смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

 

Право собственности на недвижимость, проданную по нескольким договорам разным покупателям, сможет зарегистрировать покупатель, фактически владеющий ею

 

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015)

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

 

Покупатели, не получившие недвижимость, которая была продана по нескольким договорам разным лицам, могут взыскать убытки

 

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

 

Арендатор, которому не передано имущество из-за того, что арендодатель заключил несколько договоров аренды, может потребовать возместить убытки и неустойку

 

“Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)” (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019)

Если одним арендодателем было заключено несколько договоров аренды с разными арендаторами по поводу одного имущества в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.


Как определить приоритетный договор из нескольких договоров уступки одного и того же права (требования)?

В случае заключения нескольких договоров об уступке одного требования приоритетным будет договор с наиболее ранним уведомлением должника

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 N 18431/12 по делу N А40-133899/11-68-1158

Применительно к цессии приоритет при заключении нескольких соглашений об уступке в отношении одного и того же права (требования) может определяться на основании уведомления должника о состоявшейся уступке.

Согласно пункту 3 статьи 382 Гражданского кодекса, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Следовательно, возврат права (требования) стал невозможен, как только должник узнал об уступке права (требования).

Обществом “Пролайн ЛТД” были совершены действия, направленные на исполнение договора N 1725/11, в том числе подано в Арбитражный суд города Москвы заявление о процессуальном правопреемстве, направлено должнику уведомление о состоявшейся уступке права требования по договору N 1725/11.

Таким образом, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что воля сторон на передачу права была выражена именно в оспариваемой сделке, подписанием которой стороны определили момент перехода права, а также в действиях сторон, свидетельствующих об исполнении договора N 1725/11, в виде получения ответчиком подлинных документов, дающих ему право требования к должнику.

 

 

Что могут сделать контрагенты по предварительным договорам, если собственник имущества не заключил с ними основной договор?

Контрагенты собственника имущества по предварительным договорам могут взыскать убытки, если он заключил основной договор с другим контрагентом по предварительному договору (не смогут понудить заключить основной договор) 

 

В каких случаях на практике нельзя требовать передачи имущества?

Дольщик не может требовать передачи объекта незавершенного строительства (помещения в нем) до его госрегистрации и ввода в эксплуатацию

 

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.06.2017 N Ф06-16916/2016 по делу N А65-13752/2016

Требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 ГК РФ), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 ГК РФ), могут быть удовлетворены судом только при условии, если право собственности продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке (абзац второй пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем” (далее – Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54)).