Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным

Договор купли-продажи недвижимости оспаривают в основном, когда его условия явно невыгодны для стороны. Например, можно признать договор недействительным как заключенный в ущерб интересам организации, если сильно занижена или завышена цена. При банкротстве продавца или покупателя он может быть оспорен как подозрительная сделка. Чтобы признать договор недействительным, обратитесь в суд с иском, возражением или встречным иском. Иски по сделкам банкрота подают, как правило, конкурсные управляющие. Последствие недействительности по общему правилу — возврат друг другу полученного по сделке. То есть покупатель вернет товар, а продавец — деньги.

Основания признания договора купли-продажи недействительным

Основанием его недействительности могут быть:

  • несоблюдение формы — если не составлен письменно, в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ);
  • одно из общих оснований недействительности сделки.

На практике организации чаще всего оспаривают договоры купли-продажи недвижимости в следующих ситуациях.

 

Недействительность договора купли-продажи, заключенного во вред организации на невыгодных условиях

Организация может оспорить договор, если ее имущество продано на явно невыгодных условиях, например, по сильно заниженной цене.

Можно применить следующие основания недействительности:

  • злоупотребление правом — договор заключен в обход закона с противоправной целью причинить вред (ст. ст. 10, 168 ГК РФ);
  • нарушение интересов юридического лица — директор заключил договор явно в ущерб организации, о чем знала или должна была знать другая сторона (п. 2 ст. 174 ГК РФ). Но это основание не удастся применить, если сделка была экономически оправдана (п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

 

Недействительность договора купли-продажи при банкротстве

Договор купли-продажи, заключенный банкротом или лицом в преддверии банкротства во вред кредиторам, можно признать недействительным (ст. 61.2 Закона о банкротстве). Это поможет вернуть активы организации для удовлетворения требований кредиторов.

В большинстве случаев подавать такие иски могут только внешние или конкурсные управляющие, но не кредиторы (п. п. 1 и 2 ст. 61.9 Закона о банкротстве).

 

Порядок признания договора купли-продажи недействительным

Чтобы признать договор купли-продажи недвижимости недействительным, обратитесь в суд с иском (встречным иском или возражением).

Если право собственности по сделке уже зарегистрировано за покупателем, не забудьте заявить вместе с требованием о недействительности также требование о применении последствий ее недействительности. В противном случае по решению суда только о признании сделки недействительной переход права не зарегистрируют (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

 

Последствия недействительности договора купли-продажи недвижимости

К договору купли-продажи недвижимости применяются общие правила о последствиях недействительности в виде реституции. Как правило, продавец обязан возвратить полученную плату, а покупатель — вернуть недвижимость.

Также потребуется зарегистрировать обратный переход права собственности к продавцу, если договор признали недействительным после регистрации права собственности покупателя.

В отдельных случаях могут быть применены другие последствия.

 

С продавца могут взыскать:

  • проценты по ст. 395 ГК РФ с разницы между внесенной покупателем платой и стоимостью переданной вещи, если она явно ниже, чем покупатель за нее заплатил (п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7);
  • убытки, если он не имел права продавать имущество и настоящий собственник изъял его у покупателя. Реституция в этом случае не применяется (п. 1 ст. 461 ГК РФ, п. 83 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Кроме того, если покупатель произвел неотделимые улучшения в виде ремонтных работ, полагаем, что он вправе взыскать неосновательное обогащение в размере стоимости таких работ.

С покупателя могут взыскать: разницу между рыночной стоимостью вещи и ценой, которую он выплатил за вещь по недействительному договору. Это возможно, если он приобрел имущество по заниженной цене и не может вернуть его продавцу в натуре, поскольку перепродал его (Определение Верховного Суда РФ от 13.06.2017 по делу N 301-ЭС16-20128, А28-12640/2015).

 

Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земли может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности сделок.

Также в земельном законодательстве есть специальные основания, в частности:

  • ничтожен договор купли-продажи участка сельскохозяйственного назначения, проданного с нарушением преимущественного права покупки субъекта РФ или муниципального образования, за исключением отдельных случаев (п. п. 1, 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
  • недействительна продажа на публичных торгах земельного участка, который был изъят у собственника, если в торгах участвовали юридические лица, где собственник был участником или учредителем, или другие лица, которым запрещено участвовать в таких торгах (п. 9 ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В определенных случаях может быть признан недействительным не весь договор в целом, а его отдельные условия (п. 2 ст. 37 ЗК РФ).

Порядок признания договора купли-продажи земли недействительным стандартный — подайте иск в суд.

Последствия недействительности данного договора — общие. В частности, применяется реституция — возврат полученного по сделке. Продавец обязан возвратить полученную плату, а покупатель — вернуть земельный участок.