Как заключить договор на торгах

Чтобы заключить договор, торги проводят в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Стать участником открытых торгов может любое лицо, имеющее на это желание и возможность. В закрытых торгах участвуют только специально приглашенные организатором торгов лица. Заключается договор с победителем торгов — участником, который предложил лучшую цену и (или) лучшие условия. Проведение торгов — ваше право. Однако нередко торги обязательны в силу закона. В этих случаях ориентируйтесь на специальное законодательство о торгах. Например, при проведении закупок для государственных или муниципальных нужд используйте Закон N 44-ФЗ.

 

В каких случаях для заключения договора проводятся торги

Торги для заключения договора проводят:

  • по собственной инициативе их организатора, если это позволяет существо договора (п. 1 ст. 447 ГК РФ). Организатором торгов может быть, в частности, собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее (п. 2 ст. 447 ГК РФ).

Торги можно провести, в частности, при продаже имущества или сдаче его в аренду, для приобретения товаров, работ, получения услуг (п. 6 ст. 447 ГК РФ).

Обычно в зависимости от специфики торгов цель их инициатора или «продать» дороже, или «купить» дешевле.

Однако учтите, что проведение торгов сопряжено с необходимостью соблюдать требования Гражданского кодекса РФ. Поэтому, прежде чем принять решение провести торги, рекомендуем взвесить все «за» и «против». При этом выбрать лучшего контрагента вы можете и иными способами. Например, можно предложить неопределенному кругу лиц сделать вам коммерческое предложение, что является приглашением делать оферты (п. 1 ст. 437 ГК РФ);

  • если торги обязательны в силу закона, то есть когда договор можно заключить только путем проведения торгов (п. 3 ст. 447 ГК РФ).

 

Когда проведение торгов обязательно

Проведение торгов обязательно в случаях, предусмотренных законом. В частности, это может быть:

  • продажа имущества в ходе исполнительного производства (п. 1 ст. 449.1 ГК РФ);
  • закупка товаров (работ, услуг) для государственных или муниципальных нужд. Такие закупки проводятся в соответствии с Законом N 44-ФЗ;
  • закупка товаров (работ, услуг) отдельными видами юридических лиц в соответствии с Законом N 223-ФЗ. В частности, к ним относятся госкорпорации, госкомпании, субъекты естественных монополий (ч. 2 ст. 1 Закона N 223-ФЗ);
  • приватизация государственного или муниципального имущества в соответствии с Законом о приватизации;
  • аренда государственного или муниципального имущества (ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции);
  • продажа или передача в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности (п. 1 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ);
  • реализация заложенного имущества, за исключением случаев, когда законом или соглашением предусмотрены иные способы реализации предмета залога (п. 1 ст. 350, п. п. 1, 2 ст. 350.1 ГК РФ);
  • продажа имущества в процессе банкротства в соответствии с Законом о банкротстве.

 

В какой форме проводятся торги

Торги можно провести в форме аукциона, конкурса, а также в иной форме, предусмотренной законом (п. 4 ст. 447 ГК РФ).

По общему правилу форму торгов выбирает организатор торгов, например собственник продаваемого имущества или обладатель реализуемого имущественного права. Однако такое лицо может быть лишено возможности выбора, когда форму проведения торгов устанавливает непосредственно закон (п. 4 ст. 447 ГК РФ). В частности, ч. 3.1 ст. 3 Закона N 223-ФЗ предусматривает следующие формы торгов:

  • конкурс (открытый, закрытый, конкурс в электронной форме);
  • аукцион (открытый, закрытый, аукцион в электронной форме);
  • запрос котировок (закрытый, в электронной форме);
  • запрос предложений (закрытый, в электронной форме).

На аукционе договор заключается с участником, который предложил наиболее высокую цену, а при проведении конкурса — лучшие условия (п. 4 ст. 447 ГК РФ). В последнем случае цена важна, но учитываются и неценовые критерии.

В открытых торгах может участвовать любое лицо, а в закрытых — только лица, которые получили специальное приглашение принять участие в торгах (п. 1 ст. 448 ГК РФ). Закрытые торги нередко проводятся для приобретения сложных уникальных товаров, которые производятся по особой (специальной) технологии.

Особо можно выделить публичный конкурс, который проводится для достижения общественно полезных целей (п. п. 1, 2 ст. 1057 ГК РФ). В частности, можно провести конкурс среди организаций, внедряющих инновационные социальные программы. Его результатом может быть, например, выдача победителю гранта. Однако публичный конкурс может также порождать обязательство заключить с его победителем договор. В этом случае правила Гражданского кодекса РФ о проведении торгов имеют приоритет над нормами о публичном конкурсе (п. 5 ст. 1057 ГК РФ).

 

Какие этапы включает процедура заключения договора на торгах

Такая процедура включает в себя следующие этапы:

  • публикация извещения о проведении торгов, если иное не предусмотрено законом. В нем указываются (п. п. 2, 3 ст. 448 ГК РФ):

— время и место проведения торгов;

— их форма;

— предмет;

— существующие обременения (при продаже имущества);

— сведения о начальной цене;

— условия договора;

— порядок проведения торгов, в том числе оформления участия в торгах и определения победителя.

При проведении публичных торгов в извещении дополнительно указывается собственник (правообладатель) имущества (п. 4 ст. 449.1 ГК РФ).

По общему правилу извещение следует опубликовать не позднее чем за 30 дней до проведения торгов (п. 2 ст. 448 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ не определяет, как и где публиковать извещение. Представляется, что организатор торгов может опубликовать его и на своем интернет-сайте. Если же проведение торгов обязательно, то руководствуйтесь специальными законами о торгах. Например, извещение о закупках для государственных или муниципальных нужд публикуется на официальном сайте ЕИС zakupki.gov.ru;

  • внесение задатка участниками торгов, если организатор торгов установил такую обязанность. В этом случае задаток нужно вносить в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток возвращается, если состоялись — возвращается всем, кроме победителя. Также по общему правилу обязательство организатора и участников торгов заключить договор может быть обеспечено независимой гарантией (п. 5 ст. 448 ГК РФ). Представляется, что ее можно использовать вместо задатка;
  • сбор и обработка заявок (предложений) участников торгов, определение их победителя;
  • подписание протокола и (если это необходимо) договора. Организатор и победитель торгов подписывают протокол об их результатах, который имеет силу договора. Иное может быть установлено законом (п. 6 ст. 448 ГК РФ). Таким образом, по общему правилу договор как отдельный документ не нужен, а договорные отношения возникают с момента подписания указанного протокола. Но в некоторых случаях специальные законы о торгах предусматривают необходимость подписания также отдельного договора (см., например, ст. 34 Закона N 44-ФЗ). Рекомендуем подписывать договор и по итогам тех торгов, которые вы проводили по собственной инициативе.