Как продать квартиру в ипотеке

 

Жилищная ипотека оформляется на длительное время — от 10 до 20 лет. В этот период жизнь заемщика может измениться, обстоятельства заставляют задуматься над тем, как продать квартиру если она в ипотеке.

 

 

Причины

Решение о продаже квартиры в ипотеке бывают по самым разным причинам:

  • невозможность выплачивать регулярный платеж;
  • переезд в другой город или страну;
  • развод супругов;
  • заработать деньги;
  • покупка жилья с большей площадью.

Несмотря на мифы о невозможности продажи ипотечной квартиры оформление сделки возможно с разрешения банка.

 

Почему хотят продать квартиру в ипотеке. Причины продажи

Учитывая разные жизненные случаи, владелец ипотечной квартиры сталкивается с необходимостью продать ее. Причинами могут быть следующие ситуации:
 

  • Со временем квартира становится тесной. Например, семейство ждет очередное пополнение и впятером в двухкомнатной квартире явно будет неуютно. Встает вопрос о расширении жилплощади.
  • Иногда заемщик (плательщик ипотеки) больше не в состоянии выплачивать долг. Например, сократили на работе или наступили тяжелые финансовые времена. Банку не важно, имеете ли вы стабильный доход или нет, платить нужно обязательно каждый месяц, иначе за просрочки полагается штраф и санкции. Плательщику нужно срочно искать деньги или же продавать квартиру и приобретать более скромное место жительства.
  • Развод, который предполагает раздел имущества между супругами. Если квартиру в ипотеке брала семья, то и выплачивают ее оба супруга поровну. В случае развода иногда приходится делить квартиру, и тогда есть только один вариант – ее продажа. Процесс этот очень затянутый, контролируется многими органами (в том числе и судом) и отнимает много сил и эмоций.
  • Бывает так, что плательщику предстоит срочный переезд. Например, его переводят по работе в другой город на постоянную основу. Другого выбора нет, тогда и приходится с банком решать вопросы о продаже ипотеки.
  • Плательщик заинтересован в продаже обремененной квартиры с целью денежной выгоды или по-другому сказать – заработка. Обычно такие лица изначально приобретают имущество для того, чтобы потом его выгодно продать и получить дополнительный доход. Например, берется ипотека еще в строящемся доме (цена в разы ниже, чем в готовом построенном жилище), а когда дом готов к сдаче и пригоден для жилья, цена на такие квартиры взлетает в разы. Вот тут-то заемщик и решает продать золотую квартиру, 100% покрыв свою ипотеку, да еще имея с этого немалые деньги. Таким вариантом обычно пользуются опытные и продвинутые люди, которые на зубок знают все нюансы и готовы к любым рискам.

 

Можно ли осуществить такую сделку

Совершить сделку реально и законно. Закон РФ ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке» дает заемщику право пользования и продажи заложенного имущества.

Первое действие заемщика – оповестить банк о намерении продажи и получить его согласие на сделку.

Продать ипотечное жилье можно несколькими способами:

  • Досрочно погасить ипотеку.
  • Самостоятельный поиск покупателя.
  • Помощь банка.
  • Продажа долга.

 

Владелец кредита не имеет право совершать какие-либо сделки в отношении залоговой квартиры без согласования с банком.

 

Как банки относятся к подобной инициативе

Банку не интересна сделка по залоговой квартире, так как он теряет проценты, оплаченные по кредиту. Ему интересно своевременное погашение кредита без просрочек. С целью избежания задолженности, банк оказывает помощь в продаже залогового имущества.

 

Как продать квартиру если она в ипотеке и купить другую

Для продажи ипотечного жилья заемщик должен обосновать повод для такого решения. Одобряя сделку, банк предлагает варианты ее осуществления.

 

Досрочное погашение

Простейший вариант продажи ипотечного жилья – поиск покупателя, способного погасить имеющийся долг ипотечного кредита за приобретаемую квартиру. 

Данный вариант многим кажется достаточно простым. Но здесь продавец может столкнуться с определенной трудностью. Необходимо будет найти покупателя, который выплатит аванс. Такие денежные средства используются для выплаты оставшейся части ипотеки. После этого обременение в виде банковских притязаний снимается автоматически и сделку купли-продажи можно совершать.

Этапами такого способа являются:

  • Получение согласия от банка на реализацию недвижимости. Здесь необходимо проинформировать учреждение о причинах досрочной выплаты ипотечных средств.
  • Определение суммы неоплаченной суммы.
  • Оформление проекта договора купли-продажи. Документ нужно заверить у нотариуса. Это позволит гарантировать защиту интересов обеих сторон. В условиях необходимо указать, что покупатель выплачивает оставшуюся сумму ипотеки за продавца. Такое правило позволит вернуть аванс, если владелец решит квартиру не продавать.
  • Снятие с регистрационного учета всех, кто прописан в квартире, в том числе и владельца. Следует учитывать интересы лиц в возрасте до восемнадцати лет. В отношении их нужно будет получить согласие органов опеки.
  • Выплата остатка по ипотеке.
  • Подписание договора купли-продажи.
  • Регистрация права собственности в Росреестре.
  • Получение остатка от покупателя.

К преимуществам такого варианта сделки можно отнести её простоту. Также он реализуется достаточно быстро. Против досрочного погашения ипотеки банк возражать не будет.

В то же время такой способ несет некоторые риски для покупателя. Продавец может получить задаток, а затем отказаться от своих намерений, умереть или попросту скрыться с деньгами. Нотариально заверенный договор выступит гарантией прав покупателя. Но средства в таких случаях добровольно возвращают достаточно редко и покупателю придется обращаться в суд, что повлечет за собой определенные временные затраты.

СПРАВКА! Данный вариант используется крайне редко и только в отношении строящейся недвижимости.

 

Продажа за наличный расчет

Данный способ продажи наиболее прост и выгоден продавцу, но не для покупателя, для которого подобная схема очень рискованна. При внесении залога покупатель не получает никаких имущественных прав.

 

Распространенный способ который практикуется в подобной ситуации – использование банковской ячейке:

  • Предварительное согласие банка проведения сделки.
  • После подписания договора купли-продажи, покупателем и продавцом, сумма, для снятия залогового обременения (залог) и документы помещают в банковскую ячейку.
  • В другую ячейку помещается сумма для продавца.
  • После погашения кредита документы для снятия обременения переходят покупателю. Продавец свою долю получает при переоформлении прав собственности (в новостройке – при перерегистрации ДДУ с застройщиком).

 

Вместо схем с ячейками возможен безотзывной аккредитив:

  • В этом случае деньги покупателя сохраняются на счете.
  • Выдаются деньги продавцу после предоставления банку документов перехода права собственности.
  • Банк списывает со счета, необходимую для погашения кредита, сумму, а остальные средства забирает покупатель.

 

Если покупатель тоже «ипотечник»

 

Если покупатель оформляет ипотеку, возможны сложности подобной сделки. Прежде всего необходимо узнать о сумме наличных, которой он располагает, а какую планирует получить в кредит. Если покупатель располагает необходимой суммой для погашения ипотеки, производятся действия по простой схеме с ячейками или безотзывной аккредитив.

 

 

 

В случае отсутствия необходимой суммы для задатка действует схема:

  • Покупатель получает одобрения банка на получение ипотеки, извещает о желании купить квартиру, что в ипотеке, и заключает договор ипотечного кредитования.
  • Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи и заверяют у нотариуса.
  • На основании договора банк переводит на счет продавца необходимую сумму для погашения долга.
  • Заемщик погашает задолженность и снимает обременение.
  • Банк переводит остальную долю продавцу, в соответствующих органах продавец и покупатель регистрируют договор. Покупатель полученное свидетельство передает банку в качестве залога.

 

В основном такую схему купли-продажи проводят крупные банки. Банки поменьше побаиваются рисков данной сделки.

 

Помощь банка

В данной схеме банк участвует как продавец. Оформляют документы, предоставляют ячейку и снимают обременение банковские сотрудники и покупатель. Присутствие заемщика не обязательно, от него необходима только подпись.

Подобная схема не совсем выгодна для заемщика, так как банк не заинтересован продать залоговое имущество по более высокой цене. Главная задача – погашение задолженности по ипотеке.

 

Передача долговых обязательств: перезайм

 

В случае перезайма долговое обязательство переоформляется на другого заемщика. Стороны заключают договор о переводе части займа на покупателя. Новый заемщик становится должником и собственником ипотечной квартиры. Покупатель покупает жилье под обременением из-за низкой ее стоимости в отличие от рыночной цены.

Желающий предоставляет необходимые документы в банк для оформления ипотеки, в случае одобрения проводит оценку недвижимости и оформляет долговое обязательство.

 

 

 

Какие документы необходимы

Для проведения процедуры продажи ипотечной квартиры понадобится подготовить пакет документов. Он включает в себя:

 

  • Паспорта заемщика и покупателя.
  • Документ, который подтверждает платежеспособность продавца.
  • Договор купли-продажи.
  • Договор задатка.
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по кредиту.
  • Закладная по займу.
  • Документ, который подтверждает снятие всех обременений с квартиры.
  • Документ, подтверждающий зачисление покупателем денег за недвижимость, которыми в дальнейшем будет погашена задолженность по ипотеке.

 

Если квартира-новостройка еще не сдана

Очень часто люди хотят знать, можно ли продать квартиру в ипотеке в строящемся доме. Да, такая сделка допустима (ФЗ-102, ст. 76). И это оправданное желание – ведь по мере того, как дом достраивается, растет и цена квартир. Иногда такая разница в ценах может перекрыть все ипотечные издержки. Хотя в последнее время рынок просел, цены на жилье заметно упали, и выгоду не всегда можно получить.

Давайте разберемся в особенностях жилищных займов, когда объектом является жилье в доме, не полностью достроенном. Как же продать строящуюся квартиру в ипотеке в не сданном доме?

В данном случае право на квартиру гарантируется не правом на собственность, а правом требования дольщика, по договору долевого участия ДДУ с застройщиком (214-ФЗ, ст. 4 от 30.12.2004). Следовательно, и схема продажи такого объекта проходит иначе.

 

Чтобы продать квартиру в ипотеке по переуступке, нужно пройти через все обязательные процедуры.

  • На первом этапе такой процедуры покупатель и продавец составляют у нотариуса предварительный договор по переуступке права требования ППТ на квартиру.
  • Вторым шагом является уплата банку всех долгов по ипотечному кредитованию, прекращение договора об ипотечном кредитовании и, как следствие, снятие обременений по объекту недвижимости.
  • Далее продавец должен уведомить застройщика дома о переходе прав. Только после этого возможен взаиморасчет по покупке.

 

Следует отметить, что все договоренности, указанные в первоначальном договоре о долевом строительстве, будут также распространяться и на нового хозяина недвижимости. Следовательно, он должен внимательно ознакомиться с этим документом.

 

Особенности продажи ипотечной недвижимости

Продажа подобной недвижимости очень хлопотна и не выгодна. Множество покупателей отталкивает обременение квартиры, или наоборот заинтересованные в покупке пытаются максимально сбить цену, понимая затрудненное положение заемщика.

 

В Сбербанке

Продать квартиру с обременением возможно по схеме с ячейками. Условиями Сбербанка по продаже залогового имущества является:

  • Сотруднику необходимо указать причину продажи в случае одобрения, если в кредитном договоре нет ограничений на досрочный расчет. Сбербанк иногда готов вести переговоры.
  • Стороны по сделке должны заключить предварительный договор купли-продажи квартиры для уверенности организации в заключении окончательной сделки.
  • Оплата долга покупателем в полном объеме. Для этого необходима письменная договоренность для заверения обязательств нового владельца.
  • В случае соответствия требованиям происходит перекредитование новым лицом.

 

Продажа квартиры без разрешения банка проводится, если долговое обязательство погашено, и обременение снято с квартиры.

 

В ВТБ 24

Кредитование ВТБ 24 банком предоставляется на условиях реструктурирования и выдачи дополнительного кредита. Данным банком рассматриваются наличный платеж или предоставление кредита на определенных условиях:

  • 12% годовых;
  • от 20% доля первоначального платежа;
  • до 30 лет.

Оценка квартиры осуществляется с участием банка. Он контролирует соответствие рыночной цены объему долга.

 

Куплена по военной ипотеке

Военная ипотека – это форма использования займа на жилье, предоставляемая военнослужащим, которые участвуют в накопительно-ипотечной системе.

Продажа таких квартир доставляет больше хлопот продавцу, так как объяснять причину нужно не только банку, но и военному министерству.

Порядок действий при продаже:

  • Военнослужащий оповещает о намерениях продать находящуюся в залоге квартиру банк и ФГКУ «Росвоенипотека».
  • Подает рапорт по месту службы для получения нового свидетельства члена НИС.
  • В банке получает график платежей и заявляет о досрочном погашении долгового обязательства за счет личных средств.
  • Погашение задолженности в полном объеме.

В течении 3-х дней ФГКУ «Росвоенипотека» направит заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в Росреестр. С аннуляцией записи все обременения будут сняты.

Заемщик может продавать квартиру физическому или юридическому лицу по схеме договора купли-продажи.

 

С материнским капиталом

Если материнский капитал был взят под жилищный кредит, сделка будет возможна по истечению 3-х летнего возраста ребенка, которому выделены эти деньги:

  • Продавцу необходимо получить письменное разрешение от банка на продажу квартиры.
  • После получения документа можно приступать к погашению задолженности и подавать документы на снятие обременения и переоформления прав собственности.

 

При разводе

При разводе супругов делится не только нажитое имущество пополам, но и долговые обязательства. В этом случае есть два пути:

  • Ипотека оформлена после заключения брака. Кредит переоформляется на два новых кредита или переписывается прежний на одного заемщика.
  • Ипотека оформлена до вступления в брак. Законодательно жилье не считается совместно нажитым имуществом, поэтому кредитозаемщиком может быть один из бывших супругов. Разделу подлежат платежи, совершенные после заключения брака. Но этого добиться возможно только через суд.

 

В любом из случаев необходимо проконсультироваться с сотрудниками банка.

 

Как продать долю квартиры в ипотеке, если она принадлежит несовершеннолетнему

Очень часто дети находятся в долях со всеми собственниками квартиры. Например, при дарении или наследстве. Ипотеку некоторые банки иногда одобряют с выделенной долей ребенка. Несовершеннолетний имеет такие же права на собственность, как и другие обладатели долей, но есть и особенности. Каким же образом можно продать квартиру в ипотеке и с долей несовершеннолетнего?

Закон обязывает при продаже недвижимости с долей несовершеннолетнего обязательно предоставлять данные о жилплощади, куда этот ребенок или подросток выезжает. Значит, продавцу надо заранее побеспокоиться и найти следующую квартиру для покупки, желательно большей площади и с лучшими условиями. В опеку предоставляется предварительный договор купли-продажи второй квартиры, только после этого они дадут свое согласие на сделку по продаже (ГК РФ, ст. 292 ).

Далее следует решить все финансовые вопросы с банком, рассчитаться с долгами по ипотеке и снять обременение. После этого (но не позже полугода после погашения кредита) в квартире должны быть выделены доли всех владельцев, в том числе и ребенка. Если ребенок уже был собственником части квартиры, это не требуется.

Когда на руках будут все свидетельства на собственность – можно продать долю квартиры в ипотеке в рамках обычного договора купли-продажи.

 

Одобрит ли банк заявку по ипотеке, если еще предыдущая не погашена

Очень многие люди сталкиваются в своей жизни с необходимостью получить последующую ипотеку без конечного расчета по первой. Причинами такой необходимости могут стать различные ситуации, например, рождение детей у семейной пары. Давайте рассмотрим, как продать ипотечную квартиру и в ипотеку купить жилье большего метража, какие существуют важные моменты в такой операции.

Возможность выдачи повторной ипотеки есть, но в таком случае человек столкнется с дополнительными сложностями. Банки всегда стремятся свести свои риски к нулю, поэтому будут более тщательно проверять повторную заявку, тем самым увеличивая срок ожидания решения.

Намного меньше проблем будет у тех лиц, которые могут внести первоначальную сумму по второй ипотеке, имеют достаточный уровень заработной платы, и у которых не было просрочек по первому договору. Решающим критерием будет и остаток по ипотечному договору. Как показывает практика, первая ипотека должна быть погашена процентов на 70 или более.

 

Чтобы повысить вероятность одобрения второй ипотеки, можно предпринять следующие действия:

  • иметь поручителей или созаемщиков – в таком случае будет показан высокий суммарный доход;
  • оформить страховки недвижимости и жизни;
  • использовать материнский капитал;
  • просить вторую ипотеку в том же банке, где была оформлена первая.

В любом случае, решение на вторую ипотеку выдает только банк, следовательно, именно с ним надо разбирать все основные моменты получения вторичной ипотеки.

Обычно банк выносит одобрение с отлагательным условием. Кредитный договор не подпишут и не выдадут кредит, пока долг по первой ипотеке не будет полностью погашен.

 

Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?

При продаже ипотечной квартиры применяются такие же правила налогообложения, как и при продаже квартиры без обременения. Если купленное жилье находилось в вашей собственности менее 5 лет, с его продажи придется заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Если же вы получили квартиру в наследство или в дар от близкого родственника, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (что маловероятно в случае с ипотечной квартирой), достаточно будет продержать ее в собственности 3 года, чтобы отпала необходимость уплаты налога (ст. 217.1 НК РФ).

При уплате налога с продажи квартиры вы можете воспользоваться налоговым имущественным вычетом в размере не более 1 млн рублей (п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Другой вариант — вместо имущественного вычета вы можете уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на средства, которые потратили на приобретение этого имущества (расходы должны быть подтверждены документами). К этим расходам относится в том числе погашение процентов по ипотечному кредиту (займу), поскольку они были фактически потрачены на приобретение ипотечной квартиры.

 

Какие могут быть риски по срочной продаже квартиры с ипотекой

  • При несогласовании сделки с банком, она запросто может быть оспоренной в суде
  • Продавец в процессе получения задатка и снятия обременений может передумать продавать квартиру. Поэтому все движения с деньгами и погашениями чужих кредитов обязательно должны быть задокументированы
  • Избегайте форс-мажорных ситуаций
  • При сделках с квартирами с обременениями проверяйте надежность банков и порядочность продавцов

И помните, любая сделка с недвижимостью притягивает к себе мошенников, схемы которых становятся все хитрее и изворотливее. Чтобы не стать жертвой преступных сделок, влекущей за собой потерю финансов или объекта недвижимости, обращайтесь к компетентным специалистам.