Коммерческий наем (аренда) квартиры без договора

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Предлагаем конкретизировать ситуацию и остановиться на вопросах, связанных с арендой жилого помещения. Особенный интерес вызывает ситуация, когда стороны приняли решение не заключать договор аренды в письменной форме. Рассмотрим возможность заключения указанного договора в устной форме, а также правовые последствия такого решения.

Сдача в коммерческий наем (аренду) квартиру без заключения договора в письменной форме

Для того чтобы понять, допустима ли передача жилого помещения в аренду без подписания соответствующего договора, обратимся к нормам закона.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или ином законном основании (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

То есть договор является недействительным без соблюдения простой письменной формы в случаях, прямо предусмотренных законом или соглашением сторон.

Пункт 1 ст. 609 ГК РФ предоставляет возможность гражданам заключать договоры аренды между собой как в письменной, так и в устной форме, которая допустима лишь при сроке аренды не более года.

Но поскольку в письменной форме договор не подписывался, то установить обязанности сторон, его существенные условия, а также подтвердить их нарушение будет сложно.

Приведем примеры того, как в случае возникновения проблем можно доказать наличие фактических арендных правоотношений при отсутствии основного документа – договора аренды.

Свидетельские показания не могут подтвердить сам факт совершения сделки и ее условия. Нужны письменные доказательства, которые помогут доказать наличие имеющихся фактических правоотношений, связанных с арендой квартиры.

Само по себе несоблюдение письменной формы в данном случае не влечет недействительности такого договора, если стороны не договорились об обратном (п. 2 ст. 162 ГК РФ), однако ограничивает стороны в средствах доказывания.

Правовые последствия (риски) совершения сделки без заключения договора в письменной форме как единого документа

Неважно, с какой целью стороны решили не заключать договор аренды в письменной форме. Наиболее вероятной причиной является нежелание собственника, сдавшего квартиру в аренду, оплачивать налог на доходы физических лиц.

Но отсутствие договора аренды в письменной форме влечет значительные риски, которые могут возникнуть как у собственника жилого помещения (арендодателя), так и у арендатора.

Возможные риски арендодателя в случае отсутствия письменного договора аренды, в котором предусмотрены конкретные условия сдачи жилого помещения в аренду, права и обязанности сторон состоят в следующем:

• возникновение задолженности арендатора по оплате коммунальных услуг, которая в итоге будет взыскана с собственника жилого помещения;
• задержка выплаты арендной платы, оплата в меньшем размере, проблематичность взыскания ее в судебном порядке;
• порча или пропажа имущества, находящегося в арендованной квартире;
• причинение арендодателем вреда третьим лицам (залив, пожар), который может быть взыскан с собственника, если не удастся установить наличие виновных действий со стороны причинителя вреда.

И данный перечень не является исчерпывающим.

Арендатор, в свою очередь, также не защищен от неправомерных действий собственника недвижимости. При отсутствии официально оформленных правоотношений возможны:

• появление еще одного собственника жилого помещения с требованиями, которые не оговаривались при сдаче в аренду;
• незаконное увеличение размера арендной платы либо требования по оплате возникшей ранее не по вине арендатора задолженности по оплате коммунальных услуг;
• предъявления требований по ремонту квартиры в связи с ухудшением его состояния;
• выселение из квартиры до истечения срока аренды и другое.

Правовая незащищенность каждой из сторон рассматриваемых правоотношений при отсутствии четко оговоренных и зафиксированных письменно условий аренды жилого помещения в случае возникновения конфликта делает сомнительной выгоду собственника от неуплаты налога, а права арендатора на проживание в арендуемом помещении незащищенными.