Самостоятельная перепланировка квартиры – согласование и пошаговая инструкция

В данной статье мы попробуем разобрать вопрос – в каких случаях можно провести перепланировку самостоятельно, а когда для согласования лучше обратиться к специалистам-посредникам?

Если рассмотреть ситуацию в целом, то если вы хотите выполнить незначительные изменения, например, снести перегородку между ванной и санузлом, или расширить дверной проем в перегородке, то в этом случае, при наличии некоторого свободного времени и терпения, можно узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Однако более сложные работы, для которых необходима разработка проектной документации и оформление технического заключения от автора дома, потребуют для согласования значительно больших усилий. В этом случае самостоятельное согласование перепланировки может как затянуться на длительный срок, так и не удаться вовсе.

Кроме того, расходы на получение необходимых разрешений могут быть даже выше, чем при обращении к посредникам.

Перепланировка квартиры – что можно, а что нельзя

Некоторые виды ремонтных работ не входят в юридическое понятие «перепланировка». Например, вы можете без согласования с Жилищной инспекцией сделать дома косметический ремонт.

Также не требуется согласовывать перепланировку квартиры, если ремонт связан с демонтажем конструкций, которые не являются несущими, при условии, что при этом не происходит увеличение общей площади квартиры и не затрагивается вопрос безопасности граждан, проживающих с вами в одном многоквартирном доме.

Такие ремонтные работы могут производиться без оформления и согласования проекта. Достаточно уведомить Жилищную инспекцию о своих намерениях. К подобным ремонтным работам можно отнести, например, объединение ванной комнаты и туалета, если площадь остается неизменной.

Если ремонтные работы затрагивают несущие конструкции многоквартирного дома или представляют угрозу здоровью, жизни или имуществу других граждан, то потребуется согласование и регистрация перепланировки квартиры.

К таким ремонтным работам можно отнести:

• работы по переносу или установке сантехнического или иного оборудования, если это влечет за собой увеличение объема потребления воды или энергии, а также, если для этого требуется проложить дополнительные подводящие сети;
• работы по установке или переустановке газового оборудования, если оно требует прокладки дополнительных сетей;
• замена газовых кухонных плит на электрические;
• работы по образованию проемов в несущих или междуквартирных стенах;
• работы по переносу ванной или туалетной комнат;
• возведение дополнительных перегородок, которые могут увеличить общую нагрузку на перекрытия здания;
• возведение дополнительных перегородок в доме, который имеет деревянные перекрытия;
• иные строительные работы, влекущие за собой угрозы, описанные выше.

На эти работы требуется получить разрешение. Также законодательно предусмотрен список категорически запрещенных работ. Если вы намерены сделать что-то из списка, представленного ниже, согласование перепланировки квартиры невозможно даже через суд.

Не допускается:

• ухудшать общие условия проживания и эксплуатации;
• создавать аварийные ситуации в результате нарушения целостности конструкции дома;
• менять что-либо в вентиляционной сети;
• создавать сверхнормативную нагрузку на перекрытия;
• объединять газифицированные помещения с жилыми;
• ухудшать внешний облик здания в результате проведения ремонта;
• объединять лоджии и балконы с жилым помещением;
• устанавливать радиаторы отопления на балконах и лоджиях, подключаемые к центральной системе;
• обустраивать «теплый пол», подключаемый к центральной отопительной системе.

Если вы решили самостоятельно узаконить перепланировку, стоит первоначально изучить пошаговую инструкцию.

Какие перепланировки проще всего согласовать самостоятельно

• Перепланировка в уведомительном порядке (раньше это называлось «по эскизу»).
• Перепланировка по проекту без затрагивания несущих конструкций от организации с допуском СРО.
•  Перепланировка по проекту с затрагиванием несущих конструкций с техническим заключением от автора проекта дома.
• Ранее сделанная перепланировка по техническому заключению о ее допустимости и безопасности.
•  Перепланировка по типовому проекту ГУП МНИИТЭП (очень редко).

Самые популярные перепланировки, с проектами которых обращаются в БТИ:

• раздел или объединение ванной комнаты и санузла;
• перенос дверных проемов;
• трансформация стен.

О такого рода переменах на жилой площади, люди заявляют чаще всего. А вот решив, например, перенести кухню в комнату со всеми сетями или сделать проём между спальней и лоджией, об этом сообщать не спешат.

Перепланировка №1: стены и манипуляции с ними

Разрешено и не требует предварительного согласования:

• устройство и заделка проемов в ненесущих стенах;
• полная или частичная разборка ненесущих стен;
• устройство новых стен без увеличения нагрузки на перекрытия.

Требует проекта и его согласования:

• любые виды работ, затрагивающие несущие стены (при устройстве проемов потребуется их усиление металлоконструкциями). При этом некоторые вмешательства в несущие стены могут быть признаны опасными и не будут согласованы вовсе.

Однако обойти этот запрет можно, разобрав часть стены и установив дверь (при этом размер дверного проема жестко не регламентируется, а тип конструкции может быть любым, в том числе раздвижным вдоль или внутрь стены или складным в пределах проема).

Перепланировка №2: ванная и санузел

Разрешено и не требует предварительного согласования:

• объединение ванной и санузла без увеличения площади.

Требует проекта и его согласования:

• объединение ванной и санузла с увеличением площади (проект должен предусматривать гидроизоляцию на добавленной площади);
• перенос ванной и санузла.

Запрещено:

• увеличение ванной и санузла за счет кухни или жилых помещений (увеличивать площадь ванной и санузла можно исключительно за счет нежилых помещений вроде коридора или кладовой).

Перепланировка №3: балкон

Разрешено и не требует предварительного согласования:

• остекление балконов и лоджий.

Запрещено:

• перенос радиаторов центрального отопления на балкон или лоджию;
• разборка подоконного блока, так как он является несущей конструкцией.

Если при ремонте не нарушаются установленные нормы, согласовать перепланировку, вопреки распространенному мнению, не очень сложно, и вполне возможно сделать это самостоятельно, без посредников. 

Согласование перепланировки квартиры пошагово

Возможно три варианта регистрации перепланировки квартиры:

• Узаконивание самовольной перепланировки квартиры через суд. Это наиболее распространенный вариант, предусмотренный ст. 29 ЖК РФ.
• Административный (местный) порядок согласования перепланировки квартиры, установленный территориальным муниципалитетом.
• Последовательное предварительное получение разрешения, разработка проекта, производство строительных работ и внесение изменений в документы на квартиру.

Рассмотрим пошагово третий вариант согласования. По сути этот алгоритм подойдет для любой ситуации при согласовании без судебного разбирательства.

Документы для согласования перепланировки

• заявление;
• правоустанавливающие документы на помещение;
• проект переустройства и (или) перепланировки помещения;
• технический паспорт жилого помещения (квартиры) (для нежилых помещений — поэтажный план, экспликацию к поэтажному плану, выписку из технического
• паспорта строения, справку о состоянии здания/помещения);
• согласие в письменной форме собственников или всех членов семьи нанимателя (учтите, что согласие нужно получить у всех членов семьи, даже временно отсутствующих).

Дополнительные документы

Список документов, которые понадобятся для согласования перепланировки, не является исчерпывающим. Территориальное подразделение жилинспекции может запросить дополнительные документы, необходимые для получения информации в конкретном случае.

Кроме того, дополнительные документы потребуется представить в тех случаях, когда переустройство затрагивает общедомовое имущество.

• план объекта недвижимости (копия технического паспорта домовладения), составленный по результатам обследования и содержащий сведения о составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
• копия (при предъявлении подлинника) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества;
• копия (при предъявлении подлинника) договора о передаче в пользование части общего имущества (если его заключение предусмотрено решением общего собрания собственников помещений);
• документ, удостоверяющий право на земельный участок, и кадастровый паспорт земельного участка в случае, если переустройство предусматривает создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка многоквартирного дома.

Документы, которые должна предоставлять строительная компания, занимавшаяся переустройством

Отношения между подрядчиком, проводящим работы по перепланировке, и заказчиком урегулированы договором. Этот документ, составляемый при оформлении отношений со строительной организацией, подписывается сторонами как минимум в двух экземплярах.

До истечения гарантийного срока на результаты проведённых работ необходимо хранить свой экземпляр договора. Кстати, он может вам понадобиться и после этого — например, если вы захотите нанять ту же строительную организацию для проведения косметического ремонта.

Перепланировка должна сопровождаться заполнением журнала производства ремонтно-строительных работ. Он заполняется постепенно, после каждых проведённых работ, причём и подрядчиком, и самим собственником (при перепланировках типа демонтажа или возведения ненесущих перегородок).

Если перепланировку (особенно сложную, по проекту) делает подрядчик, у вас должна остаться копия допуска саморегулируемой организации (СРО) участников рынка ремонтно-строительных услуг — аналога существовавшей раньше лицензии.

После того как будут закончены скрытые работы, необходимо составить соответствующий акт.

Этот документ оформляется и подписывается по факту проведения работ при совместном участии подрядчика, сотрудника компании-проектировщика, представителя жилищной инспекции.

Учтите, принимать такие работы необходимо до того, как их результат окажется скрыт следующими (например, к числу скрытых работ относится устройство стяжки пола, которая окажется под паркетом при чистовой отделке).

Шаг 1. Получение консультации в контролирующем органе

Консультацию по дальнейшим действиям и порядке согласования перепланировки можно получить в Жилищной инспекции или муниципалитете. Для получения информации понадобится предоставить:

• технический паспорт квартиры;
• поэтажный план здания;
• экспликацию помещения (пояснения к проекту).

Если согласовываете уже произведенную перепланировку, сотрудники БТИ должны их откорректировать в соответствии с фактическим видом квартиры.

Чтобы получить распоряжение на производство ремонтных работ, потребуется оформить следующие документы:

• Оформление технического паспорта с изменениями в БТИ. Документ изготавливается в течение 10 дней. Стоимость паспорта – 1800 рублей. Для оформления потребуется предоставить оригинал правоустанавливающего документа на квартиру.
• Оформление проекта перепланировки в проектной компании, имеющей допуск СРО. Проект обойдется в 15-30 тысяч рублей. Срок изготовления устанавливается индивидуально.
• Получение разрешения. Чтобы получить разрешительный документ, можно обратиться в территориальный МФЦ. Срок оформления разрешения – до месяца.

В МФЦ потребуется предоставить технический паспорт, свидетельство о праве собственности, проект перепланировки и заявление на согласование.

После получения разрешения вы вправе им воспользоваться в течение года с момента оформления. В дальнейшем документ будет не действителен.

Возможные сложности:

• Межведомственная комиссия по истечении 45 дней может вернуть проект с замечаниями.
• После устранения замечаний проект перепланировки нужно повторно подать в Комиссию, которая будет рассматривать его до 45 дней
• Каждая комиссия может по-разному относиться к тем или иным видам перепланировки. Что можно согласовать в одном районе, необязательно будет согласовано в другом районе
• Ожидание приема в очередях
• Увеличение сроков согласования проекта

Советы и рекомендации:

• Перед подачей проекта узнайте, можно ли в принципе согласовать вашу перепланировку
• Заранее ознакомьтесь с законодательством и местными нормативными актами (Жилищный кодекс РФ, КоАП, СНИПы)

Шаг 2. Получение акта о завершении ремонтных работ

После того, как ремонтные работы завершатся, необходимо подать заявление на оформление соответствующего акта в МФЦ или Жилищную инспекцию. Акт подписывается проектировщиками и строителями.

Затем необходимо согласовать акт в Жилищной инспекции. По адресу выезжает специалист, который должен подтвердить факт соответствия перепланировки заявленной в проекте. Он также должен подписать акт.

В завершении акт подписывается начальником Жилищной инспекции. На документе проставляется печать. Получать акт вы будете в МФЦ.

Возможные сложности: 

• Комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию после ремонта, если фактическая перепланировка не соответствует согласованному проекту
• Квартиру не введут в эксплуатацию, если отсутствует договор со строительной компанией на проведение ремонта
• Значительные затраты личного времени на согласование даты и показ квартиры Межведомственной комиссии

Советы и рекомендации: 

• Выполняйте ремонт в строгом соответствии с согласованным проектом

Шаг 3. Внесение изменений в документы на квартиру

После проведения перепланировки необходимо внести корректировки в документы БТИ, кадастровый паспорт на квартиру и свидетельство о праве собственности.

В первую очередь нужно пойти в БТИ со свидетельством о праве собственности. Специалист выедет по адресу проведения перепланировки и произведет замеры. Срок внесения изменений – 25 дней. Стоимость 2-4 тысячи рублей. Цена зависит от площади квартиры.

Изменения в кадастровый паспорт вносятся на основании технического паспорта, оформленного в БТИ. Оформляется он в течение месяца. После того, как он будет готов, необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ.

Возможные сложности: 

• Большие очереди в МФЦ
• Приостановка регистрации на срок до 2х месяцев и отказ Росреестра
• Необходимость повторно оформять технический план в случае приостановки или отказа
• Необходимость предоставления в Росреестр дополнительных документов

Стоимость

Дешевле всего провести регистрацию небольшой перепланировки через БТИ. На это уйдет 5000 рублей или даже меньше. Если ни у вас, ни в бюро нет технического паспорта, его потребуется создать. Это будет стоить 2000 рублей, а по времени займет 10 суток. Серьезная перепланировка требует создания индивидуального проекта. Он обычно стоит от 10000 рублей и выше. Если же квартира была изменена без соответствующих разрешений и согласований, то на узаконивание в суде придется потратить от 25000 рублей.

Как обжаловать отказ в согласовании перепланировки

Обжаловать отказ в согласовании перепланировки возможно через суд в течении 3 мес после его получения.

Перед тем как начать перепланировку своей квартиры, обратитесь за бесплатной консультацией в жилинспекцию (контактную информацию можно найти на официальном сайте). Это поможет спланировать работу по переустройству заранее и не тратить лишние средства и время на обжалование отказа.

Ответственность за несогласованную перепланировку

Материальные последствия выражаются в наложении на гражданина, осуществившего несогласованную с жилинспекцией перепланировку, чем были нарушены права других граждан, штрафа в размере:

• от 2000 до 2500 руб. — в соответствии с п. 2 ст. 7.21 КОАП РФ за самовольную перепланировку;
• до 1500 руб. — за порчу жилого помещения в соответствии с п. 1 ст. 7.21 КОАП РФ.

Кроме того, самовольная перепланировка грозит тем, что собственник временно будет ограничен в правах по распоряжению своей собственностью, а также ограничен в праве выезда за пределы страны.

Если же произошло обрушение конструкций в результате незаконной перепланировки и погибли люди, к собственнику может быть применено наказание, предусмотренное Уголовным кодексом РФ.

Согласование перепланировки по факту через суд

Бывает так, что Жилищная инспекция или муниципалитет категорически отказываются выдавать разрешение. В этом случае придется действовать через суд.

В судебные органы нужно обратиться с исковым заявлением, в котором указывается необходимость сохранения перепланировки и желание обжаловать отказ в согласовании. К заявлению прикладывается:

• квитанция о выплате госпошлины в размере 200 рублей;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• документы БТИ;
• проект или эскиз реконструкции помещения;
• договор с проектирующей компанией;
• заключения СЭС, МЧС и других инстанций по требованию.

В процессе судебного разбирательства вам потребуется доказать, что перепланировка была произведена в соответствии со строительными нормами, права и интересы граждан не были ущемлены, а вы сделали все возможное для бесконфликтного урегулирования вопроса.