Что такое кадастровая стоимость и для чего она применяется
Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в результате государственной кадастровой оценки. В отдельных случаях она определяется и вне этой оценки (например, если кадастровая стоимость была оспорена).
Такая стоимость необходима, в первую очередь, для целей налогообложения. Также она используется в иных целях, установленных законодательством, например для расчета арендной платы за публичный земельный участок.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость – это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости. Она определяется методами массовой оценки, а при невозможности использовать эти методы – индивидуально для объекта в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона о кадастровой оценке).
Вне процедуры кадастровой оценки такая стоимость может быть установлена в следующих случаях (п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, ст. 3 Закона об оценочной деятельности):
- при определении кадастровой стоимости вновь учтенных, ранее учтенных объектов, а также учтенных в ЕГРН объектов, если изменены их характеристики;
- оспаривании кадастровой стоимости;
- исправлении ошибок, которые были допущены при определении кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта, согласно методическим указаниям. Она представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект недвижимости может быть приобретен с учетом его вида фактического использования. При этом существующие ограничения на распоряжение объектом в расчет не принимаются.
Для чего применяется кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ (п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона о кадастровой оценке). Например, она необходима:
- для целей налогообложения:
- для земельных участков она является налоговой базой по земельному налогу (п. 1 ст. 390 НК РФ);
- отдельных объектов недвижимости (например, административно-деловых и торговых центров, помещений в них) – базой по налогу на имущество организаций (п. 2 ст. 375 НК РФ);
- определения арендной платы за земельный участок, который находится в публичной собственности (п. 5 ст. 65 ЗК РФ);
- определения цены при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 39.4, п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ).
Как определяется кадастровая стоимость на основе ее удельного показателя (УПКС)
Удельный показатель кадастровой стоимости (далее – УПКС) – это кадастровая стоимость в расчете на единицу площади объекта недвижимости (кв. м). Он применяется для определения кадастровой стоимости недвижимости и является одним из методов ее определения. При этом такой метод расчета используется в случаях, когда для применения других методов не хватает точных данных об объекте.
При расчете кадастровой стоимости с помощью удельного показателя нужно умножить его на площадь недвижимости, стоимость которой определяется.
Что такое УПКС
УПКС представляет собой кадастровую стоимость в расчете на единицу площади объекта недвижимости (кв. м).
По общему правилу кадастровая стоимость недвижимости определяется методом массовой оценки. Расчет кадастровой стоимости на основе УПКС относится к сравнительному подходу этого метода. Он является наиболее предпочтительным перед другими подходами и основан на сравнении цен аналогичной недвижимости.
Однако метод расчета кадастровой стоимости с помощью УПКС может использоваться не всегда.
В каких случаях кадастровая стоимость может определяться с помощью УПКС
Определение кадастровой стоимости недвижимости на основе УПКС может применяться только тех в случаях, когда ее нельзя установить с помощью других методов – статистического (регрессионного), типового (эталонного) объекта недвижимости, методов индивидуальной оценки. Так, он используется в случае недостатка информации о точном местоположении объекта недвижимости либо иных точных характеристик .
В каком порядке рассчитывается кадастровая стоимость на основе УПКС
Метод расчета кадастровой стоимости на основе УПКС заключается в том, что последовательно определяются:
- уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект РФ);
- среднее значение УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, находящихся в пределах территории, на которой расположен объект;
- кадастровая стоимость объекта. Для этого среднее значение УПКС объектов недвижимости, схожих по использованию групп (подгрупп) объектов в кадастровом квартале, умножается на площадь объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого рассчитывается. Если в кадастровом квартале отсутствуют группы (подгруппы) таких объектов, то применяется их средний УПКС по населенному пункту, муниципальному образованию или субъекту РФ.