Как снять с недвижимости обременение в виде аренды (погасить регистрационную запись об аренде)
В случае когда зарегистрированный договор аренды прекратил свое действие (например, истек его срок), в интересах арендодателя, чтобы запись об аренде в ЕГРН была снята (погашена). Как правило, для этого нужно обращаться за регистрацией прекращения обременения в виде аренды. Однако в некоторых случаях для этого потребуется совершение иных действий. Так, если договор расторгнут по соглашению сторон, то следует зарегистрировать такое соглашение.
За снятием обременения (погашением записи) может обратиться любая из сторон договора или они вместе. Для этого нужно подготовить заявление, необходимые документы и подать их в Росреестр удобным вам способом.
В подтверждение прекращения обременения в виде аренды (погашения записи) вы можете запросить выписку из ЕГРН.
- Что такое обременение недвижимого имущества
- Зачем нужно снимать с недвижимости обременение в виде аренды
- В каких случаях снимается обременение в виде аренды недвижимости
- Как составить заявление для регистрации прекращения обременения в виде аренды (погашения регистрационной записи об аренде)
- Какие документы нужны для снятия обременения в виде аренды
- Как подать заявление и документы
- В какой срок снимается обременение в виде аренды и чем это подтверждается
Что такое обременение недвижимого имущества
Обременение недвижимости – это права третьих лиц на нее. Их называют так потому, что они мешают правообладателю свободно и в полной мере осуществлять свои правомочия.
Если правообладатель сменится, новому тоже придется терпеть обременение – оно, как правило, следует за недвижимостью. Поэтому, если, например, собственник обремененной недвижимости захочет ее продать, ему нужно заручиться согласием покупателя принять ее с обременением. Иначе последний сможет потребовать уменьшить цену имущества или расторгнуть договор, если не доказать, что он знал или должен был знать об обременении (п. 1 ст. 460 ГК РФ).
Чем обременение отличается от ограничения прав
Некоторые нормативные и судебные акты приравнивают к обременениям ограничения прав. Понятие “обременение” нередко даже указывают в скобках после “ограничения” или через запятую. Ограничения обычно запрещают правообладателю совершать какие-то действия со своей недвижимостью. Как и обременения, они стесняют его в осуществлении прав. Отличие ограничений в том, что в случае с ними никакие конкретные третьи лица не получают прав на недвижимость. Пример ограничения – арест имущества должника, который наложил судебный пристав-исполнитель. Арест запрещает распоряжаться имуществом, может ограничивать пользование им или даже включать его изъятие (ч. 1, 4 ст. 80 Закона об исполнительном производстве).
Виды обременений недвижимости названы в Законе о госрегистрации недвижимости, в частности, это сервитут, ипотека, доверительное управление, наем жилья (ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости). Но исчерпывающего перечня там нет. И другие обременения или возможность их установить (например, актом органа власти) могут быть предусмотрены иными нормативными актами. Например, Гражданский кодекс РФ относит к обременениям еще и ренту (п. 1 ст. 586 ГК РФ).
Поскольку в законе нет ни определения обременений, ни их закрытого перечня, на практике часто возникают споры о том, что считать обременением, а что – нет.
Является ли аренда обременением недвижимости
Да. И Закон о госрегистрации недвижимости, и судебная практика относят аренду к обременениям.
Это касается не только договоров, которые заключены на срок не менее года и потому подлежат регистрации, но и краткосрочных договоров (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости). Поэтому, если вы продаете объект, в отношении которого есть краткосрочные договоры аренды, покупателя все равно надо о них информировать.
Содержание обременения (специфика каждого его вида) выражается в конкретных правах третьего лица на недвижимость и обязанностях ее правообладателя. О них вы можете узнать из норм об обременении, которое вас интересует.
Так, если это аренда, третье лицо (арендатор) получает на недвижимость собственника-арендодателя права временного владения и пользования или временного пользования (ст. 606 ГК РФ). Если собственник продаст недвижимость, это само по себе не станет основанием изменить или расторгнуть договор аренды и новому собственнику придется продолжить арендные отношения (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Узнать, обременена ли недвижимость, часто можно из ЕГРН, поскольку многие обременения надо регистрировать. Так, регистрируются сервитут, ипотека, арест (п. 1 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6 ст. 1, ч. 13 ст. 32 Закона о госрегистрации недвижимости). Если же регистрация не нужна (как, к примеру, при краткосрочной аренде), узнать об обременениях можно в том числе у самого правообладателя.
Зачем нужно снимать с недвижимости обременение в виде аренды
Вы не обязаны снимать с недвижимости обременение в виде аренды. Но если вы являетесь арендодателем, то это в ваших интересах. Если вы этого не сделаете, впоследствии у вас могут возникнуть сложности, например, при заключении нового договора аренды.
В каких случаях снимается обременение в виде аренды недвижимости
Запись об обременении в виде аренды снимается в случае прекращения самого договора аренды, например:
- если истек срок действия договора;
- одна из сторон отказалась от его исполнения;
- судом принято решение о расторжении договора аренды;
- стороны заключили соглашение о расторжении договора;
- арендодатель и арендатор совпали в одном лице (например, арендатор выкупил арендованное имущество).
В большинстве указанных ситуаций следует обращаться именно за снятием обременения в виде аренды. Для этого воспользуйтесь рекомендациями, приведенными ниже.
Однако в ряде случаев для этого потребуется выполнить другие действия, например:
- если заключено соглашение о расторжении договора аренды, то нужно зарегистрировать данное соглашение. Запись об обременении в виде аренды будет погашена при его регистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ, п. 99 Порядка ведения ЕГРН);
- при совпадении кредитора и должника в связи с выкупом арендованного имущества нужно зарегистрировать переход права собственности на него. При этом будет погашена и запись об обременении в соответствии со ст. 413 ГК РФ.
Как составить заявление для регистрации прекращения обременения в виде аренды (погашения регистрационной записи об аренде)
Обратиться за снятием обременения (погашением записи) может как арендодатель или арендатор, так и они вместе. В последнем случае каждая сторона составляет собственное заявление ( п. 2 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 3 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920).
Заявление вы можете оформить:
1) с помощью специалиста, принимающего документы. Он подготовит вам заявление, если вы будете подавать документы лично. Это следует из п. 6 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920;
2) самостоятельно. В этом случае воспользуйтесь рекомендациями, приведенными ниже.
Какая форма заявления применяется для погашения регистрационной записи об аренде
Для погашения регистрационной записи об аренде (то есть прекращения обременения в виде аренды) применяется общая форма заявления, используемая для кадастрового учета и (или) госрегистрации прав на недвижимость.
Как самостоятельно заполнить заявление
Заявление заполняется по общим правилам, при этом обратите внимание на следующее:
1) в реквизите 3, где отмечается, для чего обращается заявитель, знак “V” следует проставить в графе 3.3 “государственную регистрацию прав”;
2) в реквизите 6, в котором указывается, что именно нужно зарегистрировать, знак “V” проставьте в графе “прекращения ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости” и справа укажите его вид – аренда.
Обратите внимание, что если по договору в аренду передавалась часть объекта недвижимости (которая при этом была поставлена на кадастровый учет), то подавать заявление о ее снятии с кадастрового учета не нужно. Это будет сделано автоматически при прекращении аренды на эту часть, если на нее не зарегистрировано другое обременение ( ч. 2, 5 ст. 44 названного Закона).
Какие документы нужны для снятия обременения в виде аренды
По общему правилу для этого нужно представить:
1) документ – основание для прекращения обременения в виде аренды. Это могут быть, в частности ( п. п. 5, 8 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости):
- решение суда о расторжении договора аренды;
- документы, которые подтверждают уведомление другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (ст. 165.1 ГК РФ).
Если обременение в виде аренды прекращается в связи с истечением срока договора, то оно снимается на основании заявления о госрегистрации. Однако вы можете приложить к нему подписанный сторонами акт возврата объекта недвижимости или иной документ, подтверждающий прекращение сторонами арендных отношений.
Такие документы должны соответствовать установленным требованиям;
2) доверенность и иные документы, подтверждающие полномочия и личность представителя.
При подготовке документов учитывайте общие требования, которые к ним предъявляются.
Нужно ли уплачивать госпошлину
Нет, не нужно. За госрегистрацию прекращения ограничений (обременений) прав на недвижимость госпошлина не уплачивается (пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Как подать заявление и документы
Документы подаются в общем порядке, предусмотренном для госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним.
В какой срок снимается обременение в виде аренды и чем это подтверждается
Обременение в виде аренды снимается в общие сроки, установленные для госрегистрации прав. Они составляют ( п. п. 1 – 2, 7 ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости):
- семь рабочих дней, если документы представлены в офисы и приемные Росреестра (кадастровой палаты);
- девять рабочих дней, если они представлены в МФЦ;
- пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта, вступившего в законную силу.
При выявлении соответствующих оснований госрегистрация может быть приостановлена.
Чем подтверждается снятие обременения в виде аренды
В подтверждение снятия обременения в виде аренды выписка из ЕГРН не выдается, так как ее выдают только в подтверждение госрегистрации возникновения или перехода прав на недвижимость ( ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости).
При необходимости вы можете запросить ее самостоятельно.
Если обременение в виде аренды снято, то в разделе выписки “Ограничение прав и обременение объекта недвижимости” сведения о нем отражаться более не должны.
