Как вернуть аванс, уплаченный по договору купли-продажи недвижимости

Как вернуть аванс, уплаченный по договору купли-продажи недвижимостиСначала проверьте, есть ли в вашем договоре условия о порядке возврата аванса. Если есть, руководствуйтесь ими. В противном случае направьте продавцу требование (претензию) о возврате аванса по общим правилам.

Если продавец его не исполнит, подайте иск в суд.

Если вы также намерены расторгнуть договор, то заявить о возврате аванса можно в уведомлении о расторжении договора. Если собираетесь расторгнуть договор в суде, сначала потребуйте аванс в предложении о расторжении. Его надо направить продавцу, чтобы соблюсти обязательную процедуру досудебного урегулирования (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Включите условие о возврате в соглашение о расторжении, если договоритесь об этом с продавцом.

 

 

Как составить и направить продавцу требование (претензию) о возврате аванса

Руководствуйтесь общими правилами, которые применяются при составлении претензий по другим договорам. Закон не устанавливает специальных требований к претензии о возврате аванса по договору купли-продажи недвижимости.

 

Включите в претензию:

  • название, номер и дату договора, по которому был перечислен аванс;
  • размер аванса и дату его перечисления, реквизиты документа, подтверждающего выплату аванса. Укажите также пункт договора, который устанавливает размер аванса и порядок его внесения;
  • срок, когда продавец должен был передать недвижимость, со ссылкой на пункт договора, который определяет порядок и срок передачи. Также вы можете сослаться на отсутствие подписанного вами и продавцом передаточного акта, который, как правило, подтверждает передачу имущества;
  • расчет суммы аванса и процентов по ст. 395 ГК РФ (если вы намерены их потребовать). Если продавец не передает вам предварительно оплаченную недвижимость, по общему правилу вы вправе начислить такие проценты на сумму аванса. Они начисляются со дня, когда передача имущества должна была состояться (или дня получения аванса, если так согласовано в договоре), до дня передачи имущества или возврата предоплаты (п. 4 ст. 487, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
  • требование к продавцу о возврате аванса, а при необходимости и требование уплатить проценты по ст. 395 ГК РФ. Вы можете обосновать эти требования ст. ст. 457, 487 ГК РФ. Если вы не включите в претензию конкретное требование, а законом или договором предусмотрен обязательный претензионный порядок, суд может решить, что вы его нарушили;
  • срок для исполнения требования о возврате аванса и уплаты процентов. Укажите, что если продавец своевременно не исполнит ваши требования, вы обратитесь в суд.

 

Приложите к претензии подтверждающие документы. В частности, это могут быть:

  • договор купли-продажи недвижимости;
  • выписки с вашего банковского счета, платежные поручения, свидетельствующие о выплате аванса, акты сверки;
  • переписка, из которой видно, что вы обращались к продавцу с просьбой передать вам имущество.

Приложите также расчет требуемой суммы (например, процентов по ст. 395 ГК РФ), если вы не включили его в текст претензии, а составили отдельно.

 

Кроме того, приложите документы, которые подтверждают полномочия лица, подписавшего требование (претензию) (например, протокол общего собрания участников ООО об избрании директора, доверенность на представителя).

 

Важно знать!  Как составить предварительный договор купли-продажи недвижимости

 

Направьте претензию должнику. Надлежащий адрес и способ отправки определите в общем для всех претензий порядке.

Претензию нужно направить правильно, чтобы соблюсти досудебный порядок урегулирования споров.

 

Пример требования о возврате аванса в претензии

  1. Покупатель 1 апреля 2019 г. перечислил аванс в размере 240 000 (двухсот сорока тысяч) руб., в том числе НДС 40 000 (сорок тысяч) руб.

Однако Продавец до настоящего момента не передал нежилое помещение, указанное в договоре.

  1. Покупатель требует возврата уплаченного аванса в размере 240 000 (двухсот сорока тысяч) руб., в том числе НДС 40 000 (сорок тысяч) руб., не позднее 25 апреля 2019 г.
  2. Предлагаем перечислить аванс на расчетный счет Покупателя, указанный в договоре.
  3. В случае если Продавец не исполнит требование в указанный срок, Покупатель будет вынужден обратиться с иском в суд и начислить на сумму аванса проценты по ст. 395 ГК РФ.

 

Как согласовать в договоре купли-продажи недвижимости условие об авансе

Чтобы согласовать условие об авансе в договоре купли-продажи недвижимости, определите:

  • размер аванса в виде определенной суммы и часть стоимости недвижимого имущества, в оплату которой засчитывается аванс (либо 100% предоплату);
  • сумму НДС в составе размера аванса либо сверх него (если вы плательщик НДС и операция облагается НДС). Учтите, что продажа земельных участков, жилых домов и помещений, а также их долей НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146, пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Это не касается продажи жилых помещений для временного проживания (апартаментов);
  • срок уплаты аванса, а также срок уплаты оставшейся части, если у вас не 100%-ная предоплата. Руководствуйтесь общими правилами определения срока оплаты. Удобнее указать даты, не позднее которых покупатель должен произвести оплату. Часто аванс уплачивается до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а оставшаяся часть цены – после;
  • форму внесения аванса (наличная, безналичная);
  • момент, с которого обязанность покупателя считается исполненной;
  • начисляются ли проценты на сумму аванса. Если начисляются, то укажите их размер и порядок уплаты.

Пример условия об авансе

1.1. Покупатель обязуется единовременно осуществить предоплату в размере 100% стоимости нежилого помещения – 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) руб., в том числе НДС – 250 000 (двести пятьдесят тысяч) руб., в срок не позднее 15 апреля 2019 г.

1.2. Расчеты по договору должны осуществляться в безналичном порядке платежными поручениями.

1.3. Проценты на сумму аванса не начисляются и не уплачиваются.

1.4. Обязанность Покупателя по оплате считается исполненной в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка Продавца.

 

Как составить и подать иск в суд о возврате аванса

Перед подачей иска определите, в какой суд вам нужно обратиться, – арбитражный или суд общей юрисдикции, а также определите подсудность спора – какой конкретный суд должен рассматривать дело.

Чтобы составить исковое заявление, соблюдайте требования к форме и содержанию иска, установленные ст. 125 АПК РФ или ст. 131 ГПК РФ.

Изложите в иске обстоятельства, на которых вы основываете свои требования. Возьмите их из вашей претензии.

Сделайте актуальный расчет искового требования, включив в него сумму аванса и процентов по ст. 395 ГК РФ, если вы намерены их взыскать.

Приложите к иску необходимые документы. Руководствуйтесь правилами ст. 126 АПК РФ или ст. 132 ГПК РФ. В качестве документов, подтверждающих ваши требования, вы можете приложить те же документы, которые прикладывали к претензии о возврате аванса.

Подайте иск и документы к нему в бумажной форме или электронном виде (в том числе в форме электронного документа через Интернет).

 

Важно знать!  Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным

Образец искового заявления в суд общей юрисдикции о возврате предоплаты (аванса)

Составьте иск по правилам ст. 131 ГПК РФ. Приложите к нему документы, указанные в ст. 132 ГПК РФ. Если вы нарушите эти требования, суд оставит иск без движения, а затем может возвратить (ч. 1, 3 ст. 136 ГПК РФ).

Образец подготовлен для ситуации, когда организация подает иск к физлицу о возврате предоплаты по договору купли-продажи машино-места и взыскании процентов на сумму предоплаты по ст. 395 ГК РФ.

 

В Останкинский районный суд города Москвы
Адрес: 129515, г. Москва, ул. 1-я Останкинская, д. 35

Примечание:По общему правилу иск подается в суд по адресу (месту жительства) ответчика (ст. 28 ГПК РФ).

Истец:

Общество с ограниченной ответственностью “Сигма”

Адрес: ул. Чайковского, д. 7, г. Москва, 115321

Телефон: +7 (495) 321-12-34

Электронная почта: info@companysigma.ru

Ответчик:

Матвеев Андрей Сергеевич

Паспорт РФ: серия 1234 номер 123456,

выдан отделением УФМС России

по г. Москве по району Останкино 25.06.2004

Место жительства: ул. Зефирная,

д. 1, кв. 1, г. Москва, 100120

Дата рождения: 04.04.1977

Место рождения: г. Нижний Новгород

Место работы: ООО “Полюс”

Телефон: +7 (916) 945-45-65

Электронная почта: matveevas@po4ta.ru

Примечание:С 28.10.2019 по 29.03.2020 в иске обязательно указывать только наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее местонахождение. Иные сведения об ответчике приводятся по желанию заявителя.

Цена иска: 655 484 руб. 93 коп.

Государственная пошлина: 9 754,85 руб.

Примечание:Госпошлина рассчитывается в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.Можно воспользоваться онлайн-калькулятором, например на официальном портале судов общей юрисдикции Москвы https://mos-gorsud.ru/calc.Сумма пошлины исчисляется в полных рублях (Письмо Минфина России от 29.06.2015 N 03-05-06-03/37403).

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о возврате предоплаты по договору купли-продажи машино-места

и взыскании процентов на ее сумму

  1. 2 сентября 2019 г. ООО “Сигма” (истец, покупатель) и Матвеев Андрей Сергеевич (ответчик, продавец) заключили договор купли-продажи машино-места N 1-03/19.

В соответствии с п. 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель – принять и оплатить одно машино-место с кадастровым номером 77:01:0005033:3434, площадью 13 кв. м, расположенное по адресу: 119311, г. Москва, ул. Строителей, д. 25 стр. 12.

5 сентября 2019 г. покупатель согласно п. 2.2 договора перечислил на банковский счет продавца предоплату в размере 100% стоимости машино-места – 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) руб. Это подтверждается платежным поручением N 107 от 05.09.2019.

Продавец обязался передать покупателю машино-место не позднее 11 сентября 2019 г. по акту приема-передачи (п. 3.1 договора), но не сделал этого.

Покупатель направил продавцу письмо N 18/03-1 от 18.09.2019 с требованием передать машино-место и подписать передаточный акт. Оно осталось без ответа.

До настоящего момента обязанность передать машино-место продавец не исполнил.

  1. 25 сентября 2019 г. истец направил ответчику претензию N 1 о возврате аванса, перечисленного по договору, и выплате процентов. Ответчик на нее не ответил.
  2. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1 ст. 456 ГК РФ).

Если продавец не передаст машино-место в указанный в договоре срок, покупатель вправе потребовать возврата предоплаты (п. 3 ст. 487 ГК РФ).

Покупатель вправе потребовать проценты по ст. 395 ГК РФ, начисленные на сумму аванса со дня, когда продавец должен был передать машино-место, до дня возврата покупателю предоплаты (п. 4 ст. 487 ГК РФ).

По общему правилу размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

Размер процентов за пользование чужими средствами в период с 12.09.2019 по 25.10.2019 составил:

Примечание:Некоторые суды принимают расчет процентов, начисленных непосредственно со дня, когда продавец должен был передать имущество.

Таким образом, цена иска составляет 655 484 руб. 93 коп., в том числе 650 000 руб. – сумма предоплаты, 5 484 руб. 93 коп. – сумма процентов по ст. 395 ГК РФ.

На основании сказанного, согласно п. п. 3 и 4 ст. 487, ст. 395 ГК РФ, ст. ст. 131, 132 ГПК РФ прошу взыскать с ответчика:

  • сумму предоплаты в размере 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) руб.;
  • проценты на сумму предоплаты в размере 5 484,93 руб.;
  • расходы на уплату государственной пошлины в размере 9 754,85 руб.

Примечание:Вы также можете потребовать возмещения издержек, связанных с рассмотрением дела, например расходов на оплату услуг представителя (ст. ст. 88, 94, ч. 1 ст. 98, 100 ГПК РФ).

Приложения:

Примечание:Если вы подаете иск на бумажном носителе, то документы, обозначенные ниже как “копия”, рекомендуем предоставить в виде заверенных копий. Если вы его подаете в электронном виде, отсканируйте приложения. Но в любом случае будьте готовы предъявить суду подлинники документов.

  1. Уведомление о вручении ответчику копий искового заявления N 26/19 от 25.10.2019 и приложенных к нему документов.
  2. Копия договора купли-продажи машино-места N 1-03/19 от 02.09.2019.
  3. Копия платежного поручения N 107 от 05.09.2019.
  4. Копия банковской выписки по счету N 40702810101987612543 в АКБ “Янтарный” (ПАО) за период с 05.09.2019 по 24.10.2019.
  5. Копия письма N 18/03-1 от 18.09.2019 с уведомлением о вручении.
  6. Копия претензии N 1 от 25.09.2019 с уведомлением о вручении.
  7. Платежное поручение об уплате госпошлины N 56 от 24.10.2019.
  8. Копия протокола общего собрания участников ООО “Сигма” N 1 от 02.02.2018 об избрании генерального директора.
  9. Выписка из ЕГРЮЛ в отношении истца от 24.10.2019.

Генеральный директор

ООО “Сигма” ________________/Петров И.И.

 

Важно знать!  Как продать государственное или муниципальное имущество, находящееся в оперативном управлении