Какие имеются особенности при госрегистрации права общей долевой собственности на недвижимость
Госрегистрация права общей долевой собственности проводится по обычным правилам, предусмотренным для госрегистрации прав на недвижимость. Однако при этом имеется ряд особенностей, в частности, по порядку обращения участников долевой собственности за регистрацией, уплате госпошлины, комплекту необходимых для госрегистрации прав документов.
Ознакомьтесь с этими особенностями в данном материале и обращайтесь за госрегистрацией права общей долевой собственности в общем порядке.
- Какие особенности имеются по порядку обращения за госрегистрацией права участников долевой собственности
- Какие особенности установлены при уплате госпошлины участниками долевой собственности
- Какие особенности имеются по комплекту документов, необходимых для госрегистрации права общей долевой собственности
- Каковы особенности регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах
- Как разделить объект недвижимости, находящийся в долевой собственности
- Нужно ли нотариально удостоверять договор купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость
Какие особенности имеются по порядку обращения за госрегистрацией права участников долевой собственности
Участники общей долевой собственности должны обратиться за госрегистрацией:
- одновременно, если право возникает с момента госрегистрации (например, при покупке недвижимости несколькими лицами);
- отдельно от других участников, если оно возникает независимо от его госрегистрации. Например, при реорганизации юрлица, кроме преобразования.
Это объясняется тем, что если право долевой собственности возникает с момента его регистрации, то оно должно возникнуть одновременно у всех участников долевой собственности.
При распределении (изменении) долей участников долевой собственности они могут обратиться за госрегистрацией как совместно, так и по отдельности ( ч. 2 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).
Какие особенности установлены при уплате госпошлины участниками долевой собственности
Участник долевой собственности, право которого возникает независимо от госрегистрации (то есть он может обратиться за госрегистрацией независимо от других участников), должен уплатить госпошлину в установленном размере.
Если же право возникает с момента его госрегистрации (то есть участники долевой собственности должны обратиться одновременно), то госпошлина распределяется между ними.
Какие особенности имеются по комплекту документов, необходимых для госрегистрации права общей долевой собственности
В зависимости от того, на основании каких документов будет осуществляться госрегистрация, вам нужно, в частности:
1) при отчуждении или ипотеке долей в праве – нотариально удостоверить договор. При этом установлен ряд исключений, к которым относятся, например, случаи, когда по одному договору отчуждаются или закладываются все доли участников, договор об ипотеке долей в праве общей собственности заключается с кредитной организацией ( ч. 1 ст. 42 Закона ).
Также, по мнению Минэкономразвития России, не нужно нотариально удостоверять договоры об ипотеке, предметом которых являются:
- здание одновременно с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено такое здание;
- квартира (помещение) одновременно с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом (нежилым зданием), где расположена такая квартира (помещение);
2) при продаже доли в праве лицу, которое не является собственником этой недвижимости, – соблюсти правила о преимущественной покупке. В подтверждение на госрегистрацию потребуется предоставить извещение других участников долевой собственности о продаже доли с указанием цены и условий, на которых она продается. Вместо письменных извещений на госрегистрацию могут быть представлены отказы участников долевой собственности от покупки доли ( ч. 4 ст. 42 названного Закона).
Если участников долевой собственности больше 20, то извещение о продаже доли может быть размещено на сайте Росреестра. Порядок его размещения утвержден Приказом Минэкономразвития России от 17.11.2016 N 724. В этом случае о таком способе извещения нужно указать в примечании заявления о госрегистрации права. Отметим, что это правило не применяется при продаже жилых помещений ( ч. 4.1, 4.2 ст. 42 указанного Закона);
3) при распределении (изменении) долей – представить документ, в котором содержатся сведения о размере долей (за исключением случаев, когда они установлены судебным актом). Если за госрегистрацией обращается один из участников общей долевой собственности, то по общему правилу необходимы будут и письменные согласия участников, доли которых распределяются (ч. 2 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости);
4) при образовании объектов недвижимости, которые будут находиться в общей долевой собственности, вам нужно представить, например (п. п. 1, 2, 6 ч. 8 ст. 41 названного Закона):
- соглашение об образовании общей долевой собственности, если объединяются объекты, принадлежащие разным лицам;
- соглашение о разделе – при разделе объекта недвижимости, который принадлежит разным лицам;
- соглашение или решение о перераспределении земельных участков, если перераспределяются земли и (или) земельные участки, которые находятся в публичной собственности, и участков из частной собственности.
Каковы особенности регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах
Госрегистрация права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома самостоятельно не проводится. Она неразрывно связана с госрегистрацией права (ограничения, обременения) на жилое или нежилое помещение в таком доме. Именно госрегистрация права на них и является госрегистрацией права общей долевой собственности (ограничения, обременения) на общее имущество многоквартирного дома ( ч. 5 ст. 40 , ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).
Как разделить объект недвижимости, находящийся в долевой собственности
Чтобы разделить объект недвижимости, находящийся в долевой собственности:
- Определите части, на которые будете делить недвижимость. При этом вы должны соблюсти требования к объектам, которые образуются в результате раздела. Например, земельные участки должны соответствовать в том числе требованиям о предельных минимальных размерах и расположении границ (п. п. 1, 2, 4 – 6 ст. 11.9 ЗК РФ). Здание или помещение, по мнению Минэкономразвития, можно разделить, если вы сможете автономно эксплуатировать образованные объекты.
- Заключите соглашение между всеми собственниками или получите решение суда о разделе. В суд нужно обращаться, только если кто-то из собственников отказался подписывать соглашение о разделе (п. п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ).
Соглашение составьте в письменной форме по количеству собственников имущества. Удостоверять его у нотариуса нужно только при наличии желания сторон или если это требует закон. Например, придется удостоверить соглашение, если вы планируете представить заявление и иные документы в Росреестр по почте (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, п. 2 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).
Укажите в соглашении адрес, кадастровый номер и иные характеристики объекта недвижимости, сведения о всех его собственниках, а также способ и условия раздела. Если стоимость выделяемого имущества непропорциональна доле собственника, включите в соглашение условие о компенсации (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
Если обращаетесь в суд, обязательно укажите в исковом заявлении, какую часть имущества следует выделить истцу, а какую ответчику(-ам). Подать заявление нужно в суд по месту нахождения объекта недвижимости (ч. 1 ст. 38 АПК РФ, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Учтите, что суд может назначить строительно-техническую экспертизу, чтобы определить, можно ли разделить имущество на несколько автономных объектов, и выбрать приемлемый вариант раздела.
- Обратитесь к кадастровому инженеру, чтобы он подготовил технический и (или) межевой планы на образуемые объекты (ч. 1 ст. 35 Закона о кадастровой деятельности).
- Подайте заявление о присвоении адресов образуемым объектам в уполномоченный орган местного самоуправления или госорган. Это можно сделать разными способами, в том числе через МФЦ либо в электронной форме через Единый портал государственных и муниципальных услуг (п. п. 6, 27, 30, 31 Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов).
- Обратитесь в Росреестр, чтобы поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на образованные объекты. При этом исходный объект перестанет существовать: его снимут с кадастрового учета.
- Получите выписки из ЕГРН на образованные объекты. Выписка удостоверяет, что вновь образованное имущество поставлено на кадастровый учет и права на него зарегистрированы ( ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости).
Нужно ли нотариально удостоверять договор купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость
Да, по общему правилу нужно (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ, ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).
Не надо удостоверять только договор купли-продажи ( ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости):
- долей всех участников долевой собственности по одной сделке;
- связанный с имуществом, входящим в состав или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
- земельной доли;
- доли в праве общей собственности на недвижимость – если договор предусматривает переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом о статусе столицы РФ (кроме случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 данного Закона).
Договор купли-продажи доли в праве на недвижимость, не удостоверенный нотариально, ничтожен (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Росреестр приостановит госрегистрацию прав, если вы предоставите неудостоверенный договор, а если не устраните замечания в срок приостановления – откажет в регистрации ( п. 7 ч. 1 ст. 26 , ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).
Однако, если одна из сторон полностью или частично исполнила договор, а другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения, суд по требованию исполнившей стороны может признать договор действительным. Дальнейшее нотариальное удостоверение тогда не нужно (п. 1 ст. 165 ГК РФ).