Перепланировка нежилого помещения: понятие, порядок согласования

Понятие перепланировки нежилого помещения и его соотношение с понятием реконструкции нежилого помещения

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Ранее на федеральном уровне был урегулирован процесс переустройства и (или) перепланировки только в отношении жилых помещений (гл. 4 ЖК РФ (вплоть до ред. от 25.12.2018 включительно)). С учетом отсутствия федерального регулирования процесса перепланировки нежилых помещений в определенных случаях было возможным использование положений о перепланировке жилых помещений при условии учета особенностей правового статуса такого объекта. Федеральным законом от 27.12.2018 N 558-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме” нормы гл. 4 ЖК РФ были распространены на жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах.

В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

По общему правилу, а также с учетом положений ГрК РФ термин “реконструкция” предусматривает более широкое изменение основных характеристик объектов недвижимости, нежели термин “перепланировка”. При этом реконструкция может включать в себя, в том числе, и перепланировку, и переустройство.

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения

Следует различать процесс согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме (1) и в нежилом здании (2).

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В силу п. 3.7.6 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04-2004, утв. Госстроем России, вопросы переоборудования и перепланировки квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах находятся в компетенции органов местного самоуправления городов и иных поселений.

Например, согласно п. 2.5 Административного регламента по предоставлению государственной услуги “Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах” в городе Москве, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП “Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах” (далее – Постановление N 508-ПП), предоставление государственной услуги “Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах” в городе Москве осуществляется на основании, в том числе, следующих документов (информации):

1) заявления (запроса) о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме (п. 2.5.1.1.1.1 Постановления N 508-ПП);

2) документа, удостоверяющего личность заявителя в соответствии с Едиными требованиями (п. 2.5.1.1.1.2 Постановления N 508-ПП);

3) документа, удостоверяющего личность представителя заявителя в соответствии с установленными требованиями, в случае обращения представителя заявителя (п. 2.5.1.1.1.3 Постановления N 508-ПП);

4) документа, подтверждающего полномочия представителя заявителя, в случае обращения представителя заявителя (для физических лиц – нотариально удостоверенная доверенность) (п. 2.5.1.1.1.4 Постановления N 508-ПП);

5) правоустанавливающих документов на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме и жилом доме (и их копий) либо копий, заверенных нотариально, в случае, если право на него не зарегистрировано в ЕГРН, за исключением установленных случаев (п. 2.5.1.1.1.5 Постановления N 508-ПП);

6) учетно-технической документации на помещение (п. 2.5.1.1.1.6 Постановления N 508-ПП);

7) согласия в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма, или всех собственников помещений (за исключением нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы) (п. 2.5.1.1.1.7 Постановления N 508-ПП);

8) подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме, разработанного организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (п. 2.5.1.1.1.8 Постановления N 508-ПП).

При этом в случае планирования проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме в соответствии с типовым проектом переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме заявитель при обращении вместо проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме указывает ссылку на соответствующий типовой проект и прилагает документы, необходимые для согласования переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (п. 22 Требований к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах (далее – Требования));

9) иных документов, предусмотренных Постановлением N 508-ПП (при передаче в пользование части общего имущества дополнительно предоставляется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащее описание части общего имущества, передаваемого в пользование, оформленное протоколом (и его копия)).

В соответствии с абз. 3 п. 18 Требований и абз. 2 п. 1.4.7 Требований к составу проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме и к составу технического заключения о допустимости и безопасности проведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме, утв. Постановлением N 508-ПП “Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах”, при отсутствии сведений об авторе проекта дома или отсутствии автора проекта дома техническое заключение о допустимости и безопасности проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещения оформляется проектной организацией, отобранной Мосжилинспекцией.

Таким образом, вышеуказанные нормы устанавливают случаи, в которых Мосжилинспекция отбирает проектную организацию, осуществляющую оформление технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, заключения о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ, необходимых для предоставления государственной услуги “Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах” в силу п. п. 2.5.1.1.3.8, 2.5.1.2.5.2.2 Постановления N 508-ПП, а также для оформления акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме на ранее выполненные работы без указанного решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме, если такое решение требуется в соответствии с п. 18 Требований.

Процесс согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании можно продемонстрировать на примере законодательства городского округа Павловский Посад Московской области.

В силу Постановления администрации городского округа Павловский Посад Московской области от 06.12.2017 N 1637 “Об утверждении Положения о порядке согласования переустройства и перепланировки нежилых помещений, порядке подтверждения завершения переустройства и перепланировки нежилых помещений” для проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения заявитель представляет в администрацию городского округа Павловский Посад Московской области заявление о переустройстве и (или) перепланировке по установленной форме, а также копию документа, удостоверяющего личность заявителя – физического лица, либо копию документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя.

К указанному заявлению прилагаются:

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое нежилое помещение;

2) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения;

3) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого нежилого помещения;

4) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в случае, если дом, в котором находится нежилое помещение, является памятником архитектуры, истории или культуры;

5) заключение экспертизы проектной документации в случае, если нежилое помещение расположено в жилом доме с количеством этажей более трех и планируемые работы оказывают влияние на безопасность жилого дома. Либо проектная документация должна содержать информацию о том, что планируемые работы не оказывают влияние на безопасность жилого дома;

6) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

При этом постановление о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения или решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения принимается по результатам рассмотрения заявления и представленных документов не позднее чем через 30 календарных дней со дня представления заявления и документов в администрацию городского округа Павловский Посад Московской области.