О признании недействительными договоров замены стороны в обязательстве, передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка

Требование: 1) О признании недействительными договоров замены стороны в обязательстве, передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка; 2) Применении последствий недействительности сделок.

Обстоятельства: Истец (арендодатель) ссылался на ничтожность договора замены стороны в обязательстве, заключенного между ответчиком-3 (арендатор) и ответчиком-2, и договора передачи прав и обязанностей арендатора, заключенного между ответчиками.

Решение: 1) Требование удовлетворено, поскольку установлен факт нарушения запрета на произвольную передачу права владения и пользования муниципальным имуществом; 2) Дело передано на новое рассмотрение, поскольку требование по существу не рассматривалось.

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 июля 2018 г. N Ф06-34115/2018

Дело N А57-17101/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Ананьева Р.В., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя:

ответчика (общества с ограниченной ответственностью «Макдоналдс») — Баранова А.Н. (доверенность от 17.11.2017 N 17/919),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле — извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.12.2017 (судья Большедворская Е.Л.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2018 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Клочкова Н.А., Шалкин В.Б.)

по делу N А57-17101/2017

по исковому заявлению Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, г. Балаково (ИНН 6439071023, ОГРН 1096439000943) к обществу с ограниченной ответственностью «Макдоналдс», г. Москва (ИНН 7710044140, ОГРН 102770025154), индивидуальному предпринимателю Чугунову Сергею Валентиновичу, Саратовская область, г. Балаково (ИНН 643901206597, ОГРНИП 304643921200071), индивидуальному предпринимателю Ахчину Сергею Павловичу, Саратовская область, г. Балаково (ИНН 643909204866, ОГРНИП 304643921200104), третьи лица: администрация Балаковского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, г. Балаково, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, о признании договоров недействительными (ничтожными),

установил:

Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее — Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Макдоналдс» (далее — ООО «Макдоналдс»), индивидуальному предпринимателю Чугунову Сергею Валентиновичу (далее — ИП Чугунов С.В.), индивидуальному предпринимателю Ахчину Сергею Павловичу (далее — ИП Ахчин С.П.) о признании недействительным в силу ничтожности договора замены стороны в обязательстве от 27.06.2016, заключенного между ИП Ахчиным С.П. и ИП Чугуновым С.В. (номер государственной регистрации 64-64/001-64/001/208/2016-199/1); признании недействительным в силу ничтожности договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14.02.2017 N 88-18/17, заключенного между ИП Чугуновым С.В. и ООО «Макдоналдс» (номер государственной регистрации 64:40:020403:2463-64/005/2017-1); применении последствий недействительности сделки путем исключения записи из единого государственного реестра прав сведения о договоре замены стороны в обязательстве от 27.06.2016, заключенного между ИП Ахчиным С.П. и ИП Чугуновым С.В. (номер государственной регистрации 64-64/001-64/001/208/2016-199/1); применении последствий недействительности сделки путем исключения записи из единого государственного реестра прав сведения о договоре передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14.02.2017 N 88 18/17, заключенного между ИП Чугуновым С.В. и ООО «Макдоналдс» (номер государственной регистрации 64:40:020403:2463-64/005/2017-1).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 19.12.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2018, в удовлетворении иска отказано.

Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ответчика, считая доводы жалобы несостоятельными, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 10.07.2018 до 13 часов 50 минут, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 26.02.2016 между Комитетом (арендодатель) и ИП Ахчиным С.П. (арендатор) на основании протокола приема заявок (несостоявшийся) от 16.02.2016 (лот N 1) заключен договор аренды земли N 26, по условиям которого арендатору передан в аренду сроком на 25 лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:020403:2463 площадью 915 кв.м с разрешенным использованием — земельные участки, предназначенные для размещения автостоянок.

27 июня 2016 г. между ИП Ахчиным С.П. (передающая сторона) и ИП Чугуновым С.В. заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого принимающей стороне переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земли от 26.02.2016 N 26.

Согласно пункту 3 договора замены стороны от 27.06.2016, принимающая сторона занимает место передающей стороны и становится арендатором в договоре аренды земли от 26.02.2016 N 26. Во всем остальном, кроме замены стороны в обязательстве, договор аренды земли остается неизменным.

14 февраля 2017 г. между ООО «Макдоналдс» (покупатель) и ИП Чугуновым С.В. (продавец) заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора N 88-18/17, по условиям которого покупателю переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земли от 26.02.2016 N 26 с учетом договора замены стороны от 27.06.2016 с целью использования покупателем земельного участка для организации заезда автомобилей на полосу «МакАВТО» и для организации гостевой автостоянки для посетителей ресторана «Макдоналдс» (п. 1.3 договора).

В обоснование ничтожности договора замены стороны в обязательстве от 27.06.2016, и договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14.02.2017 N 88-18/17, и необходимости исключения из реестра записи об обременении участка правом аренды ИП Чугунова С.В. и ООО «Макдоналдс», истец указывает на нарушение части 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что закон не содержит запрета на передачу прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по соответствующему договору, в том числе заключенному по результатам торгов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Учитывая срок действия договора аренды земли от 26.02.2016 N 26 (на 25 лет), к правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), в связи с чем ИП Ахчин С.П. вправе был передать свои права и обязанности по заключенному договору аренды земельного участка третьим лицам. Суды указали, что поскольку торги на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:40:020403:2463 признаны несостоявшимися ввиду поступления единственной заявки, при этом спорными договорами передачи прав какие-либо изменения в договор аренды от 26.02.2016 не вносились, данные договоры в конечном счете заключались для использования арендуемого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием — для размещения автостоянки, личность арендатора земельного участка не имеет существенного значения. Какого-либо иного правового обоснования для признания оспариваемых сделок недействительными (ничтожными), помимо части 7 статьи 448 ГК РФ, истцом не приведено.

Между тем судами не принято во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — постановление Пленума от 23.06.2015 N 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ), вступившего в силу 01.06.2015) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Приведенное правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, — в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Договор аренды от 26.02.2016 N 26, договор замены стороны в обязательстве от 27.06.2016, договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14.02.2017 N 88-18/17 заключены после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ), следовательно, на них распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

Предприниматель Ахчин С.П. не относится к числу перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка с ним мог быть заключен только на торгах и фактически заключен предпринимателем на аукционе.

Признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его непроведению и подписание договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 ЗК РФ является результатом аукциона. Так, в соответствии с названной нормой договор аренды земельного участка заключается с лицом, единственная заявка которого на участие в аукционе и сам заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона.

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора перенайма в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволило ответчику по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

В этой связи, договор замены стороны в обязательстве от 27.06.2016, при заключении которого был нарушен установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы.

Ничтожность договора от 27.06.2016 исключала возможность передачи прав и обязанностей арендатора по договору от 14.02.2017 N 88-18/17 к ООО «Макдоналдс».

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2018 N 308-ЭС18-7782, от 04.12.2017 N 308-ЭС17-17485, от 20.04.2017 N 307-ЭС16-19959.

На основании изложенного и исходя из того, что судами на основании исследования имеющихся в деле доказательств установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, но при этом неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287, пункта 3 части 2 статьи 288 АПК РФ считает возможным отменить обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении требований о признании договора замены стороны в обязательстве от 27 июня 2016 года, договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14 февраля 2017 года N 88-18/17 недействительными (ничтожными) сделками, и не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении требований истца в указанной части.

Учитывая, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки по существу судами не рассматривалось, а также принимая во внимание передачу земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «Макдоналдс» по договору от 14.02.2017, дело в соответствующей части требований в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 3 статьи 288 АПК РФ подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует в надлежащем порядке рассмотреть требование истца о применении последствий недействительности сделки с учетом материалов дела, доводов и возражений участвующих в рассмотрении дела лиц.

На основании изложенного и руководствуясь пунктами 2, 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.12.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2018 по делу N А57-17101/2017 отменить.

Признать договор замены стороны в обязательстве от 27 июня 2016 года, заключенный между индивидуальным предпринимателем Ахчиным Сергеем Павловичем и индивидуальным предпринимателем Чугуновым Сергеем Валентиновичем, недействительным.

Признать договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14 февраля 2017 года N 88-18/17, заключенный между индивидуальным предпринимателем Чугуновым Сергеем Валентиновичем и обществом с ограниченной ответственностью «Макдоналдс», недействительным.

Дело в части требований о применении последствий недействительности договора замены стороны в обязательстве от 27 июня 2016 года, договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14 февраля 2017 года N 88-18/17 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф.ФАТХУТДИНОВА

Судьи

Р.В.АНАНЬЕВ

Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА