О признании жилого дома самовольной постройкой, ее сносе, внесении в ЕГРН записи о прекращении права собственности

Определение Верховного Суда РФ от 27.03.2018 по делу N 308-ЭС17-18062, А63-12005/2016
Требование: О признании жилого дома самовольной постройкой, ее сносе, внесении в ЕГРН записи о прекращении права собственности.
Обстоятельства: Истец указывает, что один из ответчиков является подведомственным ему учреждением и не вправе без его согласия вносить спорный участок в качестве вклада в инвестиционный проект.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как строительство МКД осуществлялось с разрешения различных публичных органов, действовавших от имени собственника земли; уполномоченный орган ввел объект в эксплуатацию, доказательств угрозы жизни и здоровью людей не представлено; объект введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, в доме проживают граждане, которым переданы жилые помещения по договорам с застройщиком. Ст. 200 ГК РФ Начало течения срока исковой давности

Из приведенных правовых норм следует, что срок исковой давности по виндикационному иску составляет три года со дня, когда истец узнал или должен был узнать о незаконном выбытии имущества из его владения.

Применительно к статьям 301, 302 ГК РФ срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и находится в чужом незаконном владении.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 марта 2018 г. по делу N 308-ЭС17-18062

Резолютивная часть определения объявлена 20.03.2018.

Полный текст определения изготовлен 27.03.2018.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.Г.,

судей Грачевой И.Л. и Маненкова А.Н.,

при участии представителей общества с ограниченной ответственностью «Центр управления активами» Салпагарова И.Б. (доверенность от 16.03.2018) и Ереминой И.А. (доверенность от 16.03.2018), представителя Управления делами Президента Российской Федерации Тимошенкова С.А. (доверенность от 30.03.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А63-12005/2016 по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Центр управления активами» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.01.2017, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2017 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.08.2017,

установила:

Управление делами Президента Российской Федерации (далее — Управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центр управления активами» (далее — Общество), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее — Управление Росреестра) о признании 9-этажного 86-квартирного жилого дома, позиция 7, со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Кисловодск, проспект Победы, 83 «А», самовольной постройкой; о возложении на Общество обязанности снести за свой счет указанный многоквартирный жилой дом; о возложении на Управление Росреестра обязанности внести в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) запись о прекращении права собственности Общества на объект незавершенного строительства — 9-этажный 86-квартирный жилой дом, позиция 7, со встроенно-пристроенным магазином «Бытовая техника» в микрорайоне С2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение «Санаторий «Красные камни» (далее — Санаторий), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ставропольскому краю (далее — Управление Росимущества), администрация города-курорта Кисловодск (далее — Администрация), Управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 23.01.2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2017 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.08.2017, исковые требования удовлетворены.

Общество, ссылаясь на существенное нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке принятых по настоящему делу решения от 23.01.2017, постановлений от 26.04.2017 и от 17.08.2017, в котором просит отменить указанные судебные акты и передать дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Определением от 05.02.2018 судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. жалоба Общества вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы жалобы и пояснили, что на земельном участке по указанному в иске адресу на основании решения исполнительного комитета Кисловодского городского Совета народных депутатов от 20.05.1987 N 395 подлежал строительству 209-квартирный жилой дом, строительство которого велось в три очереди; дома двух первых очередей построены и введены в эксплуатацию; на спорном земельном участке подлежал строительству жилой дом третьей очереди строительства, поэтому в данном доме не 209, а 86 квартир; на данном участке двумя застройщиками последовательно — Санаторием и Обществом возведен именно тот объект, который был запланирован в 1987 году (третья очередь строительства).

Представитель Управления в судебном заседании просил оставить в силе обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, Администрация заявила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя.

В соответствии со статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) неявка надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., выслушав объяснения представителей Общества и Управления, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело — направлению на новое рассмотрение.

Как установлено судами и следует из материалов дела, решением исполнительного комитета Кисловодского городского Совета народных депутатов от 20.05.1987 N 395 Управлению санаториями на Кавказских Минеральных Водах 4-го Главного Управления при Минздраве СССР был отведен земельный участок в г. Кисловодске по проспекту Победы в микрорайоне С-2 площадью 1,77 га для строительства 9-этажного 209-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями магазина «Кисловодские сувениры» торговой площадью 223 кв. м и магазина «Кожгалантерея» торговой площадью 223 кв. м в соответствии с разработанным и согласованным проектом.

На основании постановления главы Администрации от 24.07.2001 N 1021 Администрация и Санаторий 30.07.2001 заключили договор аренды N 08000 земельного участка площадью 172 кв. м с кадастровым номером 26:34:100102:0005 и земельного участка площадью 3496 кв. м с кадастровым номером 26:34:100102:0004 (общей площадью 3668 кв. м) в городе Кисловодске по проспекту Победы для строительства 3 очереди 209-квартирного жилого дома сроком действия по 01.08.2004.

В последующем земельному участку с кадастровым номером 26:34:100102:0004 присвоен кадастровый номер 26:34:100102:17 (кадастровые планы земельного участка от 23.08.2004 N 34-2/04-01-2872, от 08.11.2005 N 34-2/05-03-4580).

Дополнительным соглашением от 21.04.2004 N 681 Ю к договору аренды N 08000 стороны продлили срок его действия по 01.08.2007.

В соответствии с Федеральным законом от 17.07.2001 N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (далее — Закон N 101-ФЗ) распоряжением Правительства Российской Федерации от 17.09.2005 N 1459-р утверждены перечни земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края, на которые у Российской Федерации возникает право собственности. В один из этих перечней включен земельный участок с кадастровым номером 26:34:100102:0004 площадью 0,3668 га.

Санаторий (заказчик) и Общество (инвестор) 16.02.2006 подписали инвестиционный договор на реализацию инвестиционного проекта по строительству многоквартирного жилого дома в городе Кисловодске по проспекту Победы с условиями о распределении по итогам реализации договора: инвестору — 94% от общей площади объекта, что составляет 3948 кв. м, заказчику — 6% от общей площади объекта, что составляет 252 кв. м.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) 24.07.2006 внесена запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 26:34:100102:17.

Проектно-сметная документация на строительство 9-этажного 86-квартирного жилого дома прошла государственную экспертизу и получила положительное заключение государственного учреждения Ставропольского края «Государственная экспертиза в сфере строительства» (далее — Государственное учреждение) от 14.09.2007 N 221/1-07.

Санаторию 13.11.2007 было выдано разрешение на строительство N 24-6 рю сроком до 13.11.2010.

Санаторий 26.05.2008 направил в Управление Ставропольского края по жилищному контролю и строительному надзору извещение о начале строительства.

Распоряжением Управления Росимущества от 10.09.2008 N 338 земельный участок с кадастровым номером 26:34:100102:17 предоставлен Санаторию на праве постоянного (бессрочного) пользования для строительства 3-й очереди 209-квартирного жилого дома в границах, указанных в кадастровом паспорте.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 23.03.2009 по делу N А63-1156/09 по иску Общества распределены доли в праве общей долевой собственности в следующих пропорциях: Санаторию (заказчик строительства) — 2/100, Обществу (инвестор) — 98/100. При рассмотрении данного дела суд установил, что жилой дом фактически построен, согласно выписке из реестра объектов капитального строительства, выданной Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, готовность объекта составила 91%.

Санаторий и Общество 13.07.2010 подписали дополнительное соглашение к инвестиционному договору от 16.02.2006, которым прекратили действие данного договора, инвестор обязался компенсировать Санаторию стоимость его доли в праве.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 23.03.2009 по делу N А63-1156/2009 в ЕГРП 25.05.2009 за Обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства — «9-этажный 86-квартирный жилой дом, позиция 7, со встроенно-пристроенным магазином «Бытовая техника» в микрорайоне С2″ степенью готовности 91%.

Распоряжением Управления Росимущества от 15.06.2009 N 287 Обществу в аренду предоставлен земельный участок на 11 месяцев с 25.05.2009.

На основании данного распоряжения Управление Росимущества и Общество 13.07.2009 подписали договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, сроком по 24.04.2010, предоставленного для размещения объекта незавершенного строительства.

В целях завершения строительства и в связи с передачей функций застройщика Санаторием Обществу Администрация 02.09.2010 выдала Обществу разрешение на строительство 9-этажного 86-квартирного жилого дома сроком действия до 02.03.2011.

Государственное учреждение 21.04.2010 выдало Обществу положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

Администрация 12.10.2010 выдала Обществу разрешение на ввод спорного жилого дома в эксплуатацию.

Постановлением Администрации от 14.10.2010 N 1352 введенному в эксплуатацию 9-этажному 86-квартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Кисловодск, проспект Победы, 83 «А».

В ЕГРП 11.04.2012 за Санаторием зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 26:34:100102:17.

Управление, ссылаясь на то, что Санаторий является подведомственным ему учреждением и не вправе без его согласия вносить спорный земельный участок в качестве вклада в инвестиционный проект, обратилось в арбитражный суд с иском о сносе многоквартирного жилого дома, квалифицировав его в качестве самовольной постройки.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Спорный земельный участок находится в границах курорта федерального значения города Кисловодска и в особо охраняемом эколого-курортном регионе Кавказских Минеральных Вод, что установлено постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае», Положением о курорте Кисловодск, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 29.01.1986 N 45 «Об утверждении положений о курортах Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск», Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации», постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации — Кавказских Минеральных Водах», постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 «О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении положений об этих курортах», поэтому в силу абзаца 2 пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) данный участок с кадастровым номером 26:34:100102:17 изначально относился к собственности Российской Федерации.

Кроме того, учитывая, что спорный земельный участок был предоставлен правопредшественнику Санатория, отнесение его к федеральной собственности также вытекает из положений абзаца 3 статьи 3 Закона N 101-ФЗ, пункта 2 части 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ).

Из представленных в дело документов, в том числе градостроительного заключения от 28.02.2006, пункта 8.3 положительного заключения экспертизы от 14.09.2007, пункта 3.2.1 положительного заключения экспертизы от 21.04.2010, следует, что на спорном земельном участке до заключения инвестиционного договора от 16.02.2006 уже было начато строительство, которое было заморожено по причине отсутствия средств. В период с 1992 по 1994 годы осуществлено строительство фундамента третьей очереди 209-квартирного жилого дома, расположенного по проспекту Победы, 83 в г. Кисловодске (третья очередь, незавершенное строительство).

Нахождение на земельном участке незавершенного строительством объекта, возведенного правопредшественником Санатория, в силу положений постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее — постановление N 3020-1), абзаца 4 статьи 3 Закона N 101-ФЗ, пункта 1 части 1 статьи 3.1 Закона N 137-ФЗ, также свидетельствует об отнесении спорного земельного участка к федеральной собственности.

Согласно пункту 4 Указа Президента Российской Федерации от 07.08.2000 N 1444 Управление делами Президента Российской Федерации осуществляет управление подведомственными ему организациями (федеральными государственными унитарными предприятиями и федеральными государственными учреждениями), а также управление и распоряжение объектами федеральной собственности, включая имущество, закрепленное за подведомственными ему организациями, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу Указов Президента Российской Федерации от 02.08.1995 N 797, от 07.08.2000 N 1444, от 17.09.2008 N 1370, от 03.11.2012 N 1473, от 31.05.2011 N 334, постановлений Правительства Российской Федерации от 25.01.1996 N 59, от 22.01.2001 N 44, от 01.04.2009 N 290, устава Санатория последний (и его правопредшественник) подведомственен Управлению, которое осуществляло и осуществляет распоряжение объектами федеральной собственности, включая имущество, закрепленное за подведомственным ему Санаторием.

Суд установил, что при заключении инвестиционного договора от 16.02.2006 и в ходе строительства спорного объекта согласие Управления на такое строительство получено не было.

Суд квалифицировал спорный договор в качестве договора простого товарищества и, руководствуясь пунктом 1 статьи 49, пунктом 3 статьи 50, пунктом 1 статьи 120, пунктом 2 статьи 298, пунктом 2 статьи 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), положениями Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», признал, что Санаторий не вправе выступать участником договора о совместной деятельности, заключенного для осуществления предпринимательской деятельности, не связанной с основной деятельностью, поэтому признал данный договор недействительной (ничтожной) сделкой, не влекущей юридических последствий (статья 168 ГК РФ).

Суд установил, что при заключении договора от 16.02.2006 на земельном участке был размещен объект незавершенного строительства площадью 693,6 кв. м (2% готовности — свайный фундамент), который находился в федеральной собственности и распоряжение которым в силу закона осуществлял истец.

Так как договор от 16.02.2006 не предусматривал предоставление Санаторием Обществу расположенного на участке незавершенного строительством объекта, а также не было получено согласие собственника на использование как участка, так и незавершенного строительством объекта, суд пришел к выводу, что строительство осуществлено без согласия собственника незавершенного строительством объекта и земельного участка, на котором он расположен, в лице Управления и, руководствуясь статьей 222 ГК РФ, признал многоквартирный жилой дом самовольной постройкой.

Суд отклонил ссылку Общества на заключенный им и Управлением Росимущества договор аренды от 13.07.2009 N 327 спорного земельного участка, признав его заключенным от имени арендодателя неуполномоченным лицом. Суд указал, что органом, уполномоченным распоряжаться спорным земельным участком на дату подписания договора аренды, являлось Управление, поскольку на эту дату в ЕГРП имелась запись о праве собственности на участок Российской Федерации и о праве постоянного (бессрочного) пользования Санатория. При таких обстоятельствах суд признал, что данный договор не соответствует статье 608 ГК РФ и статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем является ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ).

Отклоняя заявление Общества о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному иску, суд первой инстанции посчитал, что земельный участок не выбывал из владения Российской Федерации и право постоянного (бессрочного) пользования Санатория на него не прекращено, следовательно, иск носит негаторный характер и, в силу статей 304, 208 ГК РФ, исковая давность на данное требование не распространяется.

В связи с удовлетворением иска суд первой инстанции отказал в ходатайстве Общества о назначении по делу судебной экспертизы в целях выяснения вопроса о соответствии построенного объекта нормативным требованиям и правилам и наличии угрозы жизни и здоровью граждан.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. По вопросу о сроке исковой давности дополнительно указал следующее. Земельный участок под спорным объектом предоставлен по договору аренды от 13.07.2009 N 327 для строительства жилого дома, а не для строительства и дальнейшей эксплуатации капитального объекта недвижимости, по истечении срока действия договора аренды арендатор должен был обратиться к арендодателю с заявкой о его продлении, в случае отсутствия заявки или отказа в продлении, договор считается расторгнутым, а участок должен быть освобожден в течение трех дней. Следовательно, земельный участок не выбывал из владения собственника по договору аренды в целях размещения недвижимого имущества, в связи с чем исковая давность по иску не применима.

Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций при рассмотрении исковых требований Управления неправильно применили нормы материального и процессуального права и не учли следующего.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ в редакции, действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 данного Кодекса).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.

Из пункта 1 статьи 222 ГК РФ следует, что при наличии хотя бы одного из указанных признаков строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в том числе недвижимый объект, созданный без согласия собственника земли.

В силу статьи 222 ГК РФ с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. Кроме того, с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Истец обосновал иск возведением недвижимого объекта, создающего угрозу жизни и здоровью людей, без согласия Управления, уполномоченного действовать от имени собственника земли — Российской Федерации.

Ответчик заявил о пропуске Управлением срока исковой давности по заявленному требованию, полагая, что как Общество, так и Санаторий действовали добросовестно и открыто с 2006 года, получив разрешение на строительство спорного объекта и акт ввода его в эксплуатацию, зарегистрировав в установленном законом порядке право собственности на объект незавершенного строительства (91% готовности), и Управление знало о выбытии участка из владения собственника, по крайней мере, с 26.10.2012, поскольку в эту дату подало письменные возражения на иск в рамках дела N А63-13226/2012, в которых признало факт нахождения спорного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 26:34:100102:17.

Суды, сославшись на статьи 208, 304 ГК РФ, разъяснения, содержащиеся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», пришли к выводу, что исковая давность не распространяется на требование Управления, поскольку собственник владеет земельным участком, на котором расположен спорный жилой дом.

Доказательствами факта владения земельным участком, занятым многоквартирным жилым домом, суды посчитали наличие у Санатория по настоящее время зарегистрированного в ЕГРП права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок и наличие действовавшего договора аренды от 13.07.2009 N 327, который считается расторгнутым по истечении срока его действия с обязательством арендатора освободить земельный участок в течение трехдневного срока.

В судебном заседании Судебной коллегии представитель Управления в подтверждение факта владения земельным участком также сослался на уплату Санаторием, как обладателем права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок, земельного налога.

Между тем данный вывод судов основан на неправильном толковании норм материального права по следующим мотивам.

В обоснование заявленных требований истец указывал на частноправовое (возведение объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей, то есть без согласия обладателя соответствующего вещного права на землю) и публично-правовое (существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, создающее угрозу жизни и здоровью граждан) основания самовольности спорного объекта недвижимости.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Кодекса).

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Вопрос о сроке исковой давности применительно к искам лиц, полагающих, что их частное право на земельный участок нарушено возведением постройки, был разрешен в пункте 6 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 (далее — Обзор).

По смыслу статей 208 и 304 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ и исковая давность на такие требования не распространяется.

В случаях, когда истец, считающий себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки может быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ).

Разъяснения, содержащиеся в пункте 1 Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153, в обоснование негаторного характера иска и нераспространении срока исковой давности на заявленный в данном споре иск, необоснованно применены судами к спорным правоотношениям, поскольку данные разъяснения касались демонтажа движимого имущества — торгового прилавка с оборудованием, установленного в холле нежилого здания, в который истец имел свободный доступ.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Применительно к статьям 301, 302 ГК РФ срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и находится в чужом незаконном владении.

Поскольку на спорном земельном участке, сформированном для строительства многоквартирного дома, возведен такой объект, нельзя считать, что собственник земли владеет этим участком.

При таких обстоятельствах наличие в ЕГРП записи о праве постоянного (бессрочного) пользования другого лица на земельный участок и уплата им земельного налога, а также наличие действующего или прекратившего свое действие договора аренды земельного участка сами по себе не подтверждают факт владения землей собственником или уполномоченным им лицом.

Таким образом, вывод судов о том, что исковая давность не подлежит применению к заявленному иску по причине того, что собственник земли не утратил владение участком, является необоснованным.

Сделав неверный вывод о владении собственником спорным земельным участком, суд не рассмотрел по существу заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, не оценил доводы, приведенные ответчиком в обоснование этого заявления и представленные в дело доказательства.

Между тем ответчик указывал, что истец, управляя подведомственным ему Санаторием, в том числе спорным земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования на который было зарегистрировано в ЕГРП за Санаторием 11.09.2008, мог и должен был в силу возложенных на него нормативными актами полномочий, обнаружить отсутствие спорного земельного участка во владении Санатория и не мог не знать об использовании данного участка для строительства многоэтажного жилого дома.

О наличии на земельном участке с кадастровым номером 26:34:100102:17 недвижимого имущества Управление знало, по крайней мере, с 26.10.2012, о чем свидетельствуют возражения Управления, поданные им в рамках дела N А63-13226/2012. Таким образом, по мнению Общества, срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки истек 27.10.2015, в то время как иск был предъявлен Управлением 29.09.2016.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Между тем установленные Гражданским кодексом Российской Федерации правила об исковой давности не подлежат применению в случаях предъявления компетентным органом в публичных интересах требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункт 7 Обзора).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 N 14057/2010 указано, что согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве объекта недвижимости требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии составленной в установленном порядке проектной документации, с получением разрешений на строительство и ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление строительства с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В обоснование иска Управление приводило доводы о том, что в 2008 году открытым акционерным обществом «Институт гражданпроект» было проведено инженерное обследование технического состояния фундаментов незавершенного строительством жилого дома, в результате которого установлено, что фундаменты не воспринимают нагрузки существующих конструкций.

В связи с данным заявлением Управления Общество ходатайствовало о назначении судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой просило поручить автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ» и поставить перед экспертами следующие вопросы: соответствует ли многоквартирный жилой дом градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным и экологическим нормам, правилам, стандартам и регламентам; создает или нет сохранение спорного объекта и его эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан и иных лиц.

Общество приложило к ходатайству согласие данной экспертной организации на проведение экспертизы, необходимые документы в отношении организации и оценщиков.

В силу части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Частью 1 статьи 82 АПК РФ предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Вопросы, требующие специальных знаний в строительно-технической области, разрешаются посредством проведения судебной экспертизы (статьи 8287 АПК РФ).

Суд первой инстанции, отклонив ходатайство Общества о проведении судебной экспертизы на предмет определения создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан, как посчитал суд ввиду отсутствия ее необходимости, по существу лишил ответчика возможности реализации принадлежащих ему процессуальных прав и обязанностей по доказыванию возражений на иск, имеющих существенное значение для разрешения данного спора.

В связи с изложенным судебной проверке подлежат доводы Общества о пропуске истцом срока исковой давности и применении его к спорным правоотношениям в зависимости от выводов суда о наличии или отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении недвижимого объекта.

Кроме того, Судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

При рассмотрении дела судами установлено, что на основании решения Совета города Кисловодска от 10.06.2000 N 97-5 и постановления Главы администрации г. Кисловодска от 24.07.2001 N 1021 спорный земельный участок площадью 3668 кв. м был предоставлен Администрацией в аренду Санаторию по договору от 30.07.2001 для строительства многоквартирного жилого дома.

На основании указанных актов и договора аренды Администрация выдала Санаторию 13.11.2007 разрешение на строительство 9-этажного 86-квартирного жилого дома поз. 7 со встроенно-пристроенным магазином.

Впоследствии, 13.07.2009, Управление Росимущества заключило с Обществом договор аренды земельного участка, действуя от имени Российской Федерации, и принимало по данному договору арендную плату в казну Российской Федерации вплоть до вступления в силу решения суда первой инстанции по данному делу. Кроме того, Администрация выдала Обществу разрешение на ввод в эксплуатацию завершенного строительством жилого дома.

Таким образом, строительство многоквартирного жилого дома осуществлялось с разрешения различных публичных органов, действовавших от имени собственника земли в г. Кисловодске; бюджет Российской Федерации получал плату за пользование землей по договору с публичным органом, действовавшим от имени Российской Федерации; уполномоченный орган ввел объект в эксплуатацию; Управление имело реальную возможность осуществлять надлежащий контроль за имуществом подведомственного ему Санатория; доказательств угрозы жизни и здоровью людей истец не представил; объект введен в эксплуатацию в установленном законом порядке; с 2010 года в данном доме проживают граждане, которым переданы жилые помещения во владение по договорам с застройщиком.

В судебном заседании Судебной коллегии представитель истца пояснил, что строительство жилого дома без согласия Управления нарушает его право на распоряжение земельным участком и независимо от того, что в многоквартирном жилом доме проживают граждане, принадлежащее ему право на распоряжение землей подлежит судебной защите путем сноса дома. При этом доказательств того, что по документам территориального планирования на месте спорного дома, являющемся третьей очередью строительства и отстоящего от соседнего корпуса на 10 см, не может быть построен жилой дом, а может находиться только какой-то иной объект, в материалы дела не представлено.

Доводы Управления об отмене после рассмотрения настоящего дела разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию в административном порядке не может являться основанием для признания постройки самовольной.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2010 N 71/10.

Также судами установлено, что в период с 1992 по 1994 годы Санаторием осуществлено строительство фундамента многоквартирного жилого дома, поэтому на спорном земельном участке располагался объект незавершенного строительства (недостроенный жилой дом) площадью 693,6 кв. м (2% готовности — свайный фундамент). На этом основании суд признал, что в силу постановления N 3020-1, абзаца 4 статьи 3 Закона N 101-ФЗ, пункта 1 части 1 статьи 3.1 Закона N 137-ФЗ, спорный земельный участок относится к федеральной собственности.

Данный вывод не соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Свайный фундамент 2% готовности не может быть признан объектом незавершенного строительства, поэтому нормы постановления N 3020-1, абзаца 4 статьи 3 Закона N 101-ФЗ, пункта 1 части 1 статьи 3.1 Закона N 137-ФЗ применены судами к спорным правоотношениям необоснованно.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции от 23.01.2017, постановление апелляционного суда от 26.04.2017 и постановление окружного суда от 17.08.2017 приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, поэтому на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ указанные судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить, угрожает ли объект жизни и здоровью граждан, и принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 167, 170, 291.11291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

определила:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.01.2017, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2017 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.08.2017 по делу N А63-12005/2016 отменить.

Дело N А63-12005/2016 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

Г.Г.ПОПОВА

Судья

И.Л.ГРАЧЕВА

Судья

А.Н.МАНЕНКОВ