Об истребовании из чужого незаконного владения объектов недвижимого имущества, оспаривании госрегистрации права собственности

Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 10715/12 по делу N А73-12317/2010

Требование: Об истребовании из чужого незаконного владения объектов недвижимого имущества, оспаривании госрегистрации права собственности.

Обстоятельства: Истец считает, что совершенные сделки по отчуждению спорного имущества произошли с нарушением закона.

Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как суду надлежит установить конкретное время выбытия имущества из фактического владения истца и с учетом этого дать оценку доводам ответчика относительно истечения срока давности в отношении каждого спорного объекта недвижимого имущества. Ст. 200 ГК РФ Позиции судов о начале течения срока исковой давности со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 сентября 2013 г. N 10715/12

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Абсалямова А.В., Амосова С.М.,

Андреевой Т.К., Бациева В.В., Завьяловой Т.В., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. —

рассмотрел в судебном заседании заявление закрытого акционерного общества «Флора» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Хабаровского края от 19.12.2011 по делу N А73-12317/2010, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.06.2012 по тому же делу по иску закрытого акционерного общества «Флора» к закрытому акционерному обществу «Развитие», закрытому акционерному обществу «Транстелеком-ДВ», открытому акционерному обществу «Газпром», обществу с ограниченной ответственностью «БРИЗ», обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвестГрупп», индивидуальному предпринимателю Прейзнеру А.В., Управлению Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Хабаровскому краю, Еврейской автономной и Сахалинской областям, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Хабаровский референтный центр Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору», Федеральному государственному бюджетному учреждению «Всероссийский центр карантина растений» об истребовании из чужого незаконного владения объектов недвижимого имущества, а также о признании недействительной государственной регистрации права собственности.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя — закрытого акционерного общества «Флора» — Сикачев М.Н., Суворова Е.В., Кузькин Г.В., Лукьянец А.С.

от открытого акционерного общества «Газпром» — Карпенко П.А., Сивов Д.В.

Заслушав и обсудив доклад Председателя Высшего Арбитражного суда Российской Федерации Иванова А.А., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

закрытое акционерное общество «Флора» (далее общество «Флора», ЗАО «Флора», истец, заявитель) обратилось в арбитражный суд Хабаровского края к закрытому акционерному обществу «Развитие», закрытому акционерному обществу «Транстелеком-ДВ», открытому акционерному обществу «Газпром», обществу с ограниченной ответственностью «БРИЗ», обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвестГрупп», индивидуальному предпринимателю Прейзнер А.В., Управлению Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Хабаровскому краю, Еврейской автономной и Сахалинской областям, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Хабаровский референтный центр Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору», Федеральному государственному бюджетному учреждению «Всероссийский центр карантина растений» об истребовании из чужого незаконного владения объектов недвижимости: функционального нежилого помещения (офиса) общей площадью 967 кв. м, кадастровый (условный) N 27;22:2418:79/2/11760:1001, находящегося в отдельном здании (1 — 2) этажи, теплой стоянки общей площадью 365,7 кв. м, кадастровый (условный) N 27-27-04/017/2005-502, инв. N 11760, литер Б, расположенных по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Кирова, 79/2 и о признании недействительной государственной регистрации права собственности закрытого акционерного общества «Развитие» на данные объекты. В качестве третьего лица к участию в деле привлечено закрытое акционерное общество «Дальинвест». В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) судом приняты уточнения заявленных истцом требований об истребовании имущества к каждому из соответчиков в зависимости от оснований использования имущества. В том числе заявлены требования об истребовании из чужого незаконного владения индивидуального предпринимателя Прейзнера А.В. (далее — ИП Прейзнер А.В.) и закрытого акционерного общества «Транстелеком-ДВ» помещений 1 (153,2 кв. м), 2 (42 кв. м), 3 (3,9 кв. м), 5 (8,3 кв. м), а также об истребовании из чужого незаконного владения индивидуального предпринимателя Прейзнера А.В. и Управления Россельхознадзора помещения 6 (151 кв. м) теплой стоянки, расположенных по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Кирова, 79/2.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 22.12.2011 исковые требования удовлетворены частично. Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано полностью. Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа согласился с выводами суда апелляционной инстанции и постановлением от 20.06.2012 оставил постановление Шестого арбитражного апелляционного суда без изменения.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора судебных актов первой, апелляционной и кассационной инстанции общество «Флора» просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению, а дело направлению в Арбитражный суд Хабаровского края на новое рассмотрение по следующим основаниям.

23.03.2007 г. между закрытым акционерным обществом «Флора» далее — ЗАО «Флора») в лице генерального директора Белозерова В.А. и закрытым акционерным обществом «Дальинвест» (далее — ЗАО «Дальинвест») заключены договоры купли-продажи спорных объектов N 27-2/07 и N 30-2/07. Акты приема-передачи подписаны сторонами 28.03.2007 г.

В дальнейшем между ЗАО «Дальинвест» и обществом с ограниченной ответственностью «Аквилон» (далее — ООО «Аквилон») заключены договоры купли-продажи спорных объектов 04.05.2007 г. N 41-1/07 и N 42-1/07. Акты приема-передачи оформлены 25.05.2007 г.

02.08.2007 г. ООО «Аквилон» заключен договор купли-продажи помещения офиса в пользу ЗАО «Развитие» (акт приема-передачи от 02.08.2007 г.), а 17.03.2008 г. — аналогичный договор купли-продажи теплой стоянки (акт приема-передачи без номера и без даты).

Запись о праве собственности ЗАО «Развитие» на спорные помещения внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) и выданы Свидетельства о регистрации права 27-АВ N 146206, 27-АВ N 076521 от 21.04.2008 г. и 1.09.2007 г. соответственно.

В период последовательного отчуждения спорных объектов фактическое пользование ЗАО «Флора» спорным имуществом не прекращалось. При этом был заключен ряд договоров аренды с участием ЗАО «Флора» в качестве арендатора. В частности, были заключены следующие договоры: N 10 и N 11 от 26.04.2007 г. с ЗАО «Дальинвест» (акты приема-передачи от той же даты, от имени ЗАО «Флора» подписаны Белозеровым В.А.), договор аренды N 13 от 06.07.2007 г. с ООО «Аквилон» (помещение офиса, акт приема-передачи от той же даты), договор аренды б/н от 11.09.2007 г. с ЗАО «Развитие» (помещение офиса в части площади 954,65 кв. м, акт приема-передачи от той же даты), б/н от 01.04.2008 г. с ЗАО «Развитие» (теплая стоянка в части площади 187,7 кв. м, акт приема-передачи от той же даты), а также впоследствии договор аренды б/н от 11.08.2008 г. (помещение офиса в части площади 888 кв. м) и договор аренды N ЮД-64/2009 от 01.03.2009 г. (помещение офиса в части площади 888 кв. м). 02.11.2009 г. истцом получено уведомление от ЗАО «Развитие» о необходимости освобождения помещения офиса (в арендуемой истцом части) в связи с его предполагаемой реконструкцией.

В дальнейшем часть спорного имущества была передана ЗАО «Развитие» по договорам аренды в пользу иных арендаторов, привлеченных в дело в качестве соответчиков.

Кроме того, в период рассмотрения дела в суде первой инстанции между ЗАО «Развитие» и ИП Прейзнером А.В. был заключен договор купли-продажи теплой стоянки от 25.05.2011 г. в пользу последнего. В ЕГРП внесена соответствующая запись и выдано Свидетельство о регистрации права 27-АВ N 532497.

Ссылаясь как на имеющее преюдициальное значение для настоящего дела на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда по делу N А73-16376/2009 по иску общества с ограниченной ответственностью «Амурский центр лесозаготовительной техники» к ЗАО «Флора», ЗАО «Дальинвест», ООО «Аквилон», ЗАО «Развитие», Арбитражный суд Хабаровского края посчитал доказанными факты наличия взаимозависимости между ЗАО «Флора» и ЗАО «Развитие», совершения сделок по отчуждению спорного имущества от ЗАО «Флора» с нарушением норм законодательства об акционерных обществах, а также факт злоупотребления правом со стороны единоличного исполнительного органа ЗАО «Флора» Белозерова В.А. при заключении данных сделок, их притворности, с целью прикрыть сделку с заинтересованностью, и их заведомой убыточности для ЗАО «Флора».

Рассматривая настоящее дело, суд правомерно отклонил довод ЗАО «Развитие» о том, что данное общество является добросовестным приобретателем спорного имущества применительно к пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22), поскольку рассматриваемые сделки совершены со злоупотреблением правом и имеют единую направленность на передачу объектов из состава имущества ЗАО «Флора» в состав имущества ЗАО «Развитие» как лица, аффилированного по отношению к ЗАО «Флора» в период руководства последним генеральным директором Белозеровым В.А. Кроме того, сделки совершены в короткий период времени, расчеты производились за счет заемных средств последующих приобретателей недвижимости, имущество фактически оставалось во владении и пользовании ЗАО «Флора», причем годовой размер арендной платы ЗАО «Флора» за помещения офиса (5 917 512 руб. без учета коммунальных услуг) был всего в 3 раза ниже цены его продажи ЗАО «Дальинвест» (18 000 000 руб.), то есть заключенные сделки были явно убыточны для ЗАО «Флора».

Доводы ИП Прейзнера А.В. о его добросовестности при приобретении в собственность здания теплой стоянки также отклонены судом правомерно.

С 25.10.2010 г. на помещение теплой стоянки был наложен арест определением арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-16376/2009, который был отменен по заявлению ЗАО «Развитие» только 03.05.2011 г. С 31.05.2011 г. постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа на помещение теплой стоянки вновь наложен арест.

Договор купли-продажи между ЗАО «Развитие» и ИП Прейзнером А.В. заключен 25.05.2011 г., оформление акта приема-передачи также произведено 25.05.2011 г., то есть в период, когда еще не истек срок на обжалование определения суда первой инстанции об отмене принятых обеспечительных мер. Переход права собственности к ИП Прейзнеру А.В. зарегистрирован 03.06.2011 г., то есть после наложения судом кассационной инстанции по делу А73-16376/2011 ареста на спорную теплую стоянку.

Доводы арендаторов спорных объектов судом также отклонены, поскольку договоры аренды сами по себе не влияют на основания возникновения права собственности и на добросовестность ЗАО «Развитие» как приобретателя спорных объектов, а также на его полномочия по распоряжению данным имуществом, включая возможность заключения договоров аренды.

Таким образом, суд первой инстанции посчитал сделки по отчуждению спорного имущества от ЗАО «Флора» совершенными с нарушением норм действующего законодательства, а кроме того установил факт недобросовестности приобретения спорных объектов ЗАО «Развитие», поставив под сомнение возможность последующего заключения договоров аренды с третьими лицами. Указанные выводы соответствуют нормам действующего законодательства и подтверждаются материалами дела.

Вместе с тем, ЗАО «Развитие» и ИП Прейзнер А.В. сослались на необходимость применения срока давности в отношении требований, заявленных истцом. Арбитражный суд Хабаровского края, рассмотрев заявленные доводы, пришел к следующим выводам.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) общий срок исковой давности устанавливается в три года. В силу статьи 200 ГК РФ, по общему правилу, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются законом.

В соответствии с пунктом 52 Постановления N 10/22 иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения относится к предусмотренным законом искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права.

Согласно пункту 57 Постановления N 10/22 течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 — 15.11.2001 N 15/18 (далее — Постановление N 15/18), при рассмотрении заявления стороны в споре о применении исковой давности в отношении требований юридического лица течение срока исковой давности начинается со дня, когда юридическое лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, причем смена руководства истца не может служить основанием для изменения начального момента течения срока исковой давности, поскольку в данном случае заявлено требование о защите прав юридического лица, а не прав руководителя как физического лица. Указанное обстоятельство не является основанием и для перерыва течения срока исковой давности.

Кроме того, согласно пункту 13 «Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126, исковая давность по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения при смене владельца этого имущества не начинает течь заново, а исчисляется со дня, когда заявляющий виндикационный иск собственник имущества должен был узнать о нарушении его владения.

В связи с тем, что в качестве основания виндикационного иска истцом заявлено о совершении цепочки притворных сделок для прикрытия сделки с заинтересованностью, истец мог и должен был узнать о нарушении своего права только при получении сведений о совершении последней в указанной цепочке сделки купли-продажи (между ООО «Аквилон» и ЗАО «Развитие») и объективном наличии всей совокупности признаков притворной сделки. Доказательства того, что первые в цепочке сделки с ЗАО «Дальинвест» и ООО «Аквилон» сами по себе уже являлись сделками с заинтересованностью, в деле отсутствуют.

Сведения о заключении сделки с ЗАО «Развитие» и регистрации перехода права собственности на спорное имущество получены истцом при заключении с ЗАО «Развитие» договоров аренды от 11.09.2007 г. (помещение офиса в части площади 954,65 кв. м, акт приема-передачи от той же даты) и от 01.04.2008 г. (помещения теплой стоянки) и оформлении соответствующих актов приема-передачи, причем указанные договоры содержат ссылку на зарегистрированное право собственности ЗАО «Развитие» на спорное имущество. Таким образом, суд первой инстанции отверг возможность исчисления срока давности с момента фактического освобождения истцом спорных помещений. Началом исчисления данного срока, по мнению суда, является день, когда истец узнал о регистрации права собственности за ЗАО «Развитие», то есть с 11.09.2007 г. и с 01.04.2008 г. соответственно. Для истребования помещения офиса срок исковой давности истек 11.09.2010 г., в то время как исковое заявление подано в арбитражный суд 22.10.2010 г. Для истребования помещения теплой стоянки срок исковой давности истекал только 01.04.2011 г., поэтому на момент обращения истца в суд с рассматриваемым иском он не истек.

Шестой арбитражный апелляционный суд не согласился с доводами суда первой инстанции относительно начала течения сроков исковой давности и указал на следующее.

Как следует из материалов дела, помещения офиса и теплой стоянки выбыли из владения истца с момента их передачи ЗАО «Дальинвест» по актам от 28.03.2007 в соответствии с договорами купли-продажи недвижимого имущества от 23.03.2007 N 29-2/07, N 30-2/07. Названные договоры в рамках дела N А73-16376/2009 признаны недействительными как сделки с заинтересованностью. Следовательно, ЗАО «Флора» узнало или должно было узнать о нарушении своих прав именно с момента передачи им 28.03.2007 спорных помещений в собственность ЗАО «Дальинвест».

Доводы ЗАО «Флора» о том, что единоличным исполнительным органом данного общества являлся Белозеров В.А., поэтому общество не могло узнать о совершении названных сделок и нарушении своего права, отклонены со ссылкой на пункт 13 Постановления 15/18.

Кроме того, из материалов дела следует, что Белозеров В.А. был освобожден от должности генерального директора ЗАО «Флора» решением совета директоров общества от 19.09.2008, в связи с чем истец имел возможность в пределах срока исковой давности заявить соответствующий иск. В судебном заседании представители ЗАО «Флора» не отрицали, что на протяжении 2007 — 2010 годов истец вносил арендную плату за ранее принадлежавшие ему на праве собственности спорные помещения, в связи с чем он не мог не знать о нарушении своего права.

Суд кассационной инстанции согласился с указанными доводами и посчитал срок исковой давности истекшим.

Однако судами первой, апелляционной и кассационной инстанции не учтено следующее.

Суды, сославшись на пункт 57 Постановления N 10/22, не учли, что в соответствии с абзацем третьим названного пункта в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

По смыслу указанного положения под лишением владения понимается лишение фактического владения, а не права собственности на объект недвижимого имущества. Если истец не лишен фактического владения, то исковая давность не течет.

Таким образом, вопрос о том, когда начинает течь исковая давность, ставится в зависимость от того, утратил ли истец фактическое владение вещью. Если фактическое владение утрачено, то срок начинает течь с момента когда собственник узнал или должен был узнать о такой утрате, а если фактическое владение не прекратилось — срок исковой давности не течет.

Как следует из обстоятельств дела, в процессе заключения последовательных сделок с участием ЗАО «Дальинвест», ООО «Аквилон», ЗАО «Развитие» фактическое владение спорным имуществом ЗАО «Флора» не прекращалось, уведомление об освобождении имущества было получено истцом только 02.11.2009 г.

Поскольку иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения может быть предъявлен не ранее момента фактической утраты владения, ЗАО «Флора» не могло обратиться с таким иском до момента прекращения владения спорным имуществом.

Таким образом, до момента фактического выбытия спорного имущества из владения ЗАО «Флора», его права были нарушены только совершенными генеральным директором Белозеровым В.А. сделками по отчуждению указанного имущества. Однако принимая во внимание имевшийся корпоративный конфликт и заключение генеральным директором общества «Флора» Белозеровым В.А. сделок по отчуждению имущества как противоречащих интересам возглавляемого им юридического лица, как сделок с заинтересованностью и сделок, совершенных со злоупотреблением правом, истец был лишен возможности надлежащим образом защитить нарушенное право.

С учетом этого очевидным, прежде всего для акционеров, внешним обстоятельством, свидетельствующем о нарушении права собственности, было лишение ЗАО «Флора» фактического владения спорным имуществом.

При новом рассмотрении суду надлежит установить конкретное время выбытия имущества из фактического владения истца и с учетом этого дать оценку доводам ответчика об истечении срока давности в отношении каждого объекта недвижимого имущества, в отношении которого заявлено виндикационное требование.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

постановил:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 19.12.2011 по делу N А73-12317/2010, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2012 и постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.06.2012 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Председательствующий

А.А.ИВАНОВ