Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости

Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Обстоятельства: Заявитель не согласен с установленной кадастровой стоимостью участка, определенной согласно результатам государственной кадастровой оценки.

Решение: Требование удовлетворено, так как факт значительного превышения кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью установлен материалами дела, рыночная стоимость объекта недвижимости определена на основании заключения судебной экспертизы.

Дополнительно: Расходы на проведение повторной судебной экспертизы взысканы с административного ответчика.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 августа 2018 г. N 19-КГ18-22

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Александрова В.Н.,

судей Зинченко И.Н., Нефедова О.Н.

при секретаре Дарькине А.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 13 октября 2017 г., апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 23 января 2018 г. и определение Ставропольского краевого суда от 7 марта 2018 г. по административному исковому заявлению Биджиева Х.-Д.М. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Подсвировой Е.А., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Биджиев Х.-Д.М., являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером <…>, общей площадью 6 351 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <…>, относящегося к категории земель — земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования — под промышленным объектом, обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости — <…> руб., определенной по состоянию на 1 января 2015 г.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. N 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 1 января 2015 г.

Названным приказом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <…> по состоянию на 1 января 2015 г. составила <…> руб.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 29 августа 2016 г. N 000199Ю/2016, составленному ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис», и подтвержденному положительным экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» от 31 августа 2016 г. N 914/02-16, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <…> по состоянию на 1 января 2015 г. определена в размере <…> руб.

Биджаев Х.-Д.М., считая результат государственной кадастровой оценки земельного участка завышенным, и нарушающими его права как арендатора, обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

Определением Ставропольского краевого суда от 8 декабря 2016 г. по ходатайству административного истца по делу назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Профэксперт».

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <…> по состоянию на 1 января 2015 г. определена в размере <…> руб.

По инициативе суда назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Тайс».

Решением Ставропольского краевого суда от 13 октября 2017 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <…> установлена в размере его рыночной стоимости <…>, определенной по состоянию на 1 января 2015 г. на основании заключения повторной судебной экспертизы N 74/2017-Э, составленного экспертом ООО «Тайс» 18 августа 2017 г.

В удовлетворении административного искового заявления к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю отказано.

С комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в пользу ООО «Тайс» взысканы расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 45 000 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 23 января 2018 г., решение Ставропольского краевого суда от 13 октября 2017 г., оставлено без изменения.

Определением Ставропольского краевого суда от 7 марта 2018 г. в передаче кассационной жалобы комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на указанные судебные акты для рассмотрения в судебном заседании президиума Ставропольского краевого суда отказано.

В кассационной жалобе, представленной в Верховный Суд Российской Федерации, комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя просит отменить принятые по делу судебные акты, указывая на то, что повторная судебная оценочная экспертиза, проведенная экспертом ООО «Тайс» является недостоверной, поскольку в нарушение применения сравнительного подхода не представлена достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов аналогов. Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования. Кроме того, комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя не является стороной по делу и на него не должны быть отнесены судебные расходы.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы представители Биджиева Х.-Д.М., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, министерства имущественных отношений Ставропольского края, администрации города Ставрополя, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьей 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При изучении доводов кассационной жалобы комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и материалов дела Судебной коллегией по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установлены нарушения такого характера судами первой, апелляционной и кассационной инстанций Ставропольского краевого суда в части взыскания судебных расходов за проведение повторной судебной экспертизы.

Доводы комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя относительно недостоверности выводов повторной судебной экспертизы являются необоснованными.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов.

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Оценщиком исследовано социально-географическое положение Ставропольского края, произведен анализ рынков земельных участков Ставропольского края в зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, от состояния земельного участка, от характера полезности недвижимости (ее доходности), от экономической активности региона, от степени готовности объекта недвижимости, от назначения земель и вида разрешенного использования, а также от вида сделок, осуществляемых с объектами недвижимости.

В результате анализа характеристик объектов аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом прямого сравнительного анализа продаж, выбрано 4 объекта-аналога.

Оценщик использовал материалы архива сайта «ruads.org».

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: цену предложения, площадь участка, время продажи, передаваемые права на земельные участки, наличие обременений, финансовые условия, условия продажи (скидка на торг); местоположение; расположение относительно крупных автодорог масштабность, назначение участка (вид разрешенного использования); разработанность земельного участка, наличие инженерных коммуникаций.

Оценщик проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на торг, на время продажи, на передаваемые права, на финансовые условия, на условия продажи на зональный коэффициент, на транспортную доступность, на масштабность.

При применении указанного подхода рыночная стоимость объекта оценки на 01 января 2015 г. составила <…> руб.

При вынесении решения суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что представленное в материалы дела заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

Вместе с тем Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации считает ошибочными выводы суда первой инстанции относительно взыскания с комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя расходов на проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере 45 000 руб.

В соответствии со статьей 37 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее — КАС РФ) лицами, участвующими в деле являются: стороны, заинтересованные лица, прокурор, органы, организации и лица, обращающиеся в суд в защиту интересов других лиц или неопределенного круга лиц.

Согласно статье 39 КАС РФ сторонами в административном деле является административный истец и административный ответчик. Под заинтересованным лицом понимается лицо, права и обязанности которого, могут быть затронуты при разрешении административного дела (статья 47 КАС РФ).

В силу пункта 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Таким образом, согласно нормам КАС РФ судебные расходы подлежат распределению между сторонами — административным истцом и административным ответчиком.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее — постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28) указано, что на основании части 4 статьи 38 КАС РФ — административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Поскольку комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, согласно Положению о комитете по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, утвержденного решением Ставропольской городской Думы» от 28 октября 2009 г. N 120 (в редакции решения Ставропольской городской Думы от 4 мая 2017 г.), не является органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости в Ставропольском крае, и государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, также не является административным ответчиком по указанному делу, то судебные расходы с указанной организации не могут быть взысканы согласно названных норм КАС РФ.

Учитывая, что кадастровая стоимость, определенная путем проведения массовой оценки земель населенных пунктов существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, установленную судом первой инстанции, что свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, Судебная коллегия, руководствуясь статьями 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных в пунктах 21, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, а также учитывая правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, приведенную в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П, исходит из того, что решение принято в пользу административного истца и судебные расходы подлежат отнесению на административного ответчика — Министерство имущественных отношений Ставропольского края.

На основании изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 103, 106, 111, 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 13 октября 2017 г. изменить.

Судебные расходы за проведение повторной судебной экспертизы в пользу ООО «Тайс» в размере 45 000 руб. взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края.

В остальной части решение Ставропольского краевого суда от 13 октября 2017 г. оставить без изменения.