Обоснованны ли ссылки арендатора на незаконность условий в договоре аренды о взыскании с него неустойки (штрафа) в случае досрочного расторжения договора по его инициативе

Арендатор не вправе ссылаться на незаконность условий договора аренды о взыскании с него неустойки (штрафа) в случае его досрочного расторжения.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

В силу ч. 2 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В п. 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В ст. ст. 619 и 620 ГК РФ также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.

Таким образом, поскольку положения ст. ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Поскольку ГК РФ допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, согласованная сторонами договора выплата, осуществляемая арендатором при его досрочном расторжении, по сути, направлена на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантию законных интересов арендодателя при исполнении соответствующего договора. Соответственно, при заключении договора аренды на предложенных арендодателем условиях, руководствуясь ст. 421 ГК РФ, арендатор принимает на себя последствия, связанные с досрочным расторжением договора. При этом указанная обязанность не связана с наличием либо отсутствием вины арендатора в прекращении договорных отношений.

В п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» указано, что в случаях, если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в п. 3 настоящего Постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по ст. 168 ГК РФ.

Таким образом, если сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного расторжения договора, такое условие не противоречит положениям ст. ст. 329, 421 ГК РФ. Соответственно, арендатор не вправе ссылаться на незаконность условий договора аренды о взыскании с него неустойки (штрафа) в случае его досрочного расторжения в силу того, что согласование сторонами таких условий при заключении договора не противоречит требованиям действующего законодательства.

Как было отмечено в п. 4 раздела «Разрешение споров, вытекающих из обязательственных отношений» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016, стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора. Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям ст. ст. 329, 421 ГК РФ.

Данный вывод подтверждается в том числе и судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 13.12.2017 N 302-ЭС17-18681 по делу N А33-69/2017; Определение Верховного Суда РФ от 02.06.2017 N 305-ЭС16-10194 по делу N А40-129253/2015).

Необходимо обратить внимание, что уплата штрафа за отказ арендатора от договора может быть предусмотрена договором как удержание переплаты по арендной плате арендодателем и договор аренды может не предусматривать отдельного права арендодателя на взыскание штрафа за отказ арендатора от договора (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.12.2017 N Ф05-17575/2017 по делу N А40-83701/17).

При этом следует обратить внимание на позицию Верховного Суда РФ, выраженную в Определении от 09.06.2016 N 305-ЭС16-5635 по делу N А40-29072/2015, согласно которой установление в договоре штрафной санкции, подлежащей взысканию с арендодателя только (исключительно) за досрочное расторжение договора, противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав.