Отчуждение объекта незавершенного строительства влечет смену арендатора по договору аренды земельного участка

Переход права на земельный участок, используемый продавцом на праве аренды

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, влечет ли отчуждение объекта незавершенного строительства смену арендатора по договору аренды, заключенному для возведения этого объекта, и прекращение обязанности продавца вносить арендную плату, существует две позиции судов.

Позиция 2. Отчуждение объекта незавершенного строительства влечет смену арендатора по договору аренды земельного участка, на котором расположен объект, поэтому обязанность продавца вносить арендную плату прекращается.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 22.03.2011 N КГ-А40/1974-11 по делу N А40-23790/10-7-149

«…В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как правильно установил суд апелляционной инстанции и что следует из материалов дела, на момент регистрации перехода права собственности — 22.12.2006 г. спорным земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства — замощение газозаправочной станции, площадью застройки 742,5 кв. м, литер 1А, готовность 75%, кадастровый номер 36:33:0002301:20, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Нововоронеж, ул. Первомайская, 5-б, владел на правах аренды индивидуальный предприниматель Одринский Ю.В., что подтверждается договором аренды земельного участка N 4 от 10.01.2006 г., заключенным между индивидуальным предпринимателем Одринским Ю.В. и муниципальным учреждением Комитет по управлению муниципальным имуществом города Нововоронеж.

С учетом приведенных положений пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции статьи 21 Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации», пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и соответствующих разъяснений, данных в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», арбитражный апелляционный суд, установив, что ЗАО «ВГК» является собственником объекта незавершенного строительства — замощение газозаправочной станции, площадью застройки 742,5 кв. м, литер 1А, готовность 75%, кадастровый номер 36:33:0002301:20, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Нововоронеж, ул. Первомайская, 5-б, который был приобретен им у индивидуального предпринимателя Одринского Ю.В. по договору купли-продажи от 12.12.2006 г., пришел к правильному выводу о том, что к ЗАО «ВГК» как новому арендатору перешли права и обязанности прежнего арендатора (индивидуального предпринимателя Одринского Ю.В.) указанного земельного участка в соответствии с договором аренды от 10.01.2006 г. N 4.

Из материалов дела следует, что срок действия указанного договора аренды от 10.01.2006 г. N 4, заключенного между индивидуальным предпринимателем Одринским Ю.В. и муниципальным учреждением Комитет по управлению муниципальным имуществом города Нововоронеж, установлен до 31.12.2006 г., в связи с чем апелляционной инстанцией обоснованно указано на прекращение действия договора аренды от 10.01.2006 г. N 4 с 31.12.2006 г…»