По какому договору приобрести объект незавершенного строительства: купли-продажи будущей недвижимой вещи или обычному договору

Если вы намерены приобрести объект незавершенного строительства и достраивать его своими силами, то достаточно заключить обычный договор купли-продажи недвижимости. Объект незавершенного строительства является недвижимостью, если возведен фундамент (см. Позицию Верховного Суда РФ, ВАС РФ). Вы станете собственником такого объекта после регистрации вашего права на него (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21).

Если вы хотите не достраивать объект, а стать собственником уже готового здания, то заключайте договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Его можно заключить, если объект еще не существует или у продавца нет прав на него (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В этом случае продавец его достроит и затем передаст вам право собственности уже на здание. При этом сначала он зарегистрирует свое право собственности, а вы станете собственником после регистрации вашего права на объект (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21).

Рекомендуем заключать договор купли-продажи будущего здания в отношении приглянувшегося вам объекта незавершенного строительства, если:

  • объект не является самовольной постройкой. Использование такой постройки не допускается (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Поэтому, если объект уже начали строить, прежде всего убедитесь, что у продавца есть разрешение на строительство и он соблюдает иные обязательные требования;
  • земельный участок под постройкой находится у продавца в собственности или долгосрочной аренде. При этом если продавец — не собственник земельного участка, то приобрести объект можно без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. В этом случае вы получите право использовать часть земельного участка, занятую объектом и необходимую для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и ваш продавец (п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Если продавец арендует государственную или муниципальную землю, убедитесь, что нет риска изъятия земельного участка, на котором находится объект.

Договор заключается по тем же правилам, что и купля-продажа другой будущей недвижимости. Основная особенность его по сравнению с обычным договором купли-продажи — описание объекта. Оно может быть приблизительным, поскольку его характеристики изменятся к моменту передачи готового здания.