Подлежащее государственной регистрации соглашение сторон об изменении размера арендной платы считается заключенным, если стороны исполняли данное соглашение в том числе путем перечисления арендных платежей, несмотря на отсутствие его государственной регистрации

Государственная регистрация изменения размера арендной платы по договору аренды здания (сооружения)

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли заключенным подлежащее государственной регистрации соглашение сторон об изменении размера арендной платы, если оно не прошло такую регистрацию, существует две позиции судов.

Позиция 2. Подлежащее государственной регистрации соглашение сторон об изменении размера арендной платы считается заключенным, если стороны исполняли данное соглашение в том числе путем перечисления арендных платежей, несмотря на отсутствие его государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2013 по делу N А40-116037/11-113-1031

«…Дополнительным соглашением от 01.10.2010 N 1 стороны изменили размер арендной платы — 475 000 руб. с 01.12.2010.

В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, данным в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Судами установлено, что дополнительное соглашение N 1 от 01.10.2010 зарегистрировано не было.

Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения послужило для истца (арендатора) основанием для признания соглашения незаключенным.

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:

— контрагенты согласовали его существенные и иные условия,

— была соблюдена форма договора,

— собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;

— договор исполнялся сторонами.

Поскольку стороны подписали дополнительное соглашение N 1 от 01.10.2010, исполняли его, в том числе путем перечисления арендных платежей, кассационный суд соглашается с выводами судов об отказе в признании вышеназванного соглашения незаключенным…»