Право пользования земельным участком, на котором расположен объект аренды, возникает в силу закона

Заключение договора аренды земельного участка, на котором расположено арендуемое здание (сооружение)

В соответствии со ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. При анализе указанной статьи возникает вопрос о возможности арендатора требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды такого участка.

Вывод из судебной практики: По вопросу о праве арендатора здания (сооружения) требовать заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен арендуемый объект, существует две позиции судов.

Позиция 1. Право пользования земельным участком, на котором расположен объект аренды, возникает в силу закона. Арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды такого участка.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

«…22. Согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ…»

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2010 по делу N А29-2683/2009

«…Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и ЗАО «Сплав» (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 16.09.2003 N 01/03-654, по условиям которого арендатору передан в пользование сроком до 07.08.2008 земельный участок площадью 14744 квадратных метра из категории земель — земли поселений, расположенный по адресу: город Сыктывкар, улица 28-й Невельской дивизии, 6, для обслуживания производственной базы.

ЗАО «Сплав» (арендодатель) и ООО «НПП «Ресурсы» (арендатор) заключили договор аренды имущества с последующим выкупом от 01.01.2007, в соответствии с которым арендатору по акту приема-передачи передано во временное пользование и распоряжение принадлежащее арендодателю на праве собственности недвижимое и движимое имущество, в том числе нежилые помещения N 1, 2, 3, 4, 7 на втором этаже площадью 82,7 квадратного метра и N 1, 7, 8, 9, 10, 11 на первом этаже площадью 82,4 квадратного метра; склад кислородных баллонов площадью 40,3 квадратного метра (литер Д); железнодорожный тупик протяженностью 112 квадратных метров (литер II); железнодорожный тупик протяженностью 270 квадратных метров (литер I); гараж площадью 236,6 квадратного метра (литеры Е и Е1); весовая площадью 110,9 квадратного метра (литеры Ж, Ж1 и Ж2), расположенные по адресу: город Сыктывкар, улица 28-й Невельской дивизии, 6.

В пункте 22 Постановления о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства разъяснено, что отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд установил, что договор субаренды земельного участка не был заключен между сторонами. Вместе с тем данное обстоятельство не освобождает арендатора от обязанности оплачивать, помимо арендных платежей за аренду имущества, плату за земельный участок, на котором оно расположено…»

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.04.2017 N Ф03-1154/2017 по делу N А73-11054/2016

«…Условий о передаче образовательному учреждению как арендатору здания права пользования соответствующим земельным участком, занятым такой недвижимостью и необходимым для ее использования, либо частью этого участка указанный договор от 04.01.2003 N 1046 не содержит.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним отдельного самостоятельного договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости, в связи с чем соответствующие доводы образовательного учреждения об обратном отклоняются в силу своей несостоятельности, как основанные на неверном толковании и понимании заявителем положений действующего законодательства.

Следовательно, отсутствие в договоре аренды здания от 04.01.2003 N 1046 специальных условий об аренде земельного участка, на котором данное здание расположено, не противоречит нормам статьи 652 ГК РФ и не требует заключения между сторонами отдельного договора аренды такого участка, поскольку эти обстоятельства не препятствуют использованию арендатором земельного участка одновременно с эксплуатацией переданного ему в пользование здания…»

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 28.03.2007 N Ф09-2047/07-С6

«…В соответствии со ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости…»