Размер арендной платы является существенным условием договора аренды помещений

Размер арендной платы как существенное условие договора аренды помещений

Условие о размере арендной платы является существенным только для договоров аренды зданий, сооружений и земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

К договорам аренды помещений по аналогии закона применяются нормы об аренде зданий и сооружений. В связи с этим возникает вопрос: является ли размер арендной платы существенным условием договора аренды помещений?

 Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли размер арендной платы существенным условием договора аренды помещений, существует две позиции судов.

Позиция 1. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды помещений.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.02.2017 N Ф01-6563/2016 по делу N А29-2252/2016

«…В судах первой и апелляционной инстанций, в тексте кассационной жалобы и в заседании Арбитражного суда Волго-Вятского округа ответчик настаивал на том, что фактически стороны согласовали иной (меньший) размер арендных платежей.

Приведенные обстоятельства позволили судам первой и апелляционной инстанций прийти к выводу о том, что в данном случае арендатор и арендодатель согласовали все существенные условия договора аренды от 01.11.2014, в том числе размер арендной платы, установив его в сумме 900 рублей (без НДС) за один квадратный метр арендуемой площади, то есть 302 562 рубля (без НДС) в месяц.

При условии отсутствия доказательств внесения причитающихся платежей арендатором суды нижестоящих инстанций проверили расчет суммы иска, сочли его верным и взыскали с Павловского Р.В. задолженность по арендной плате в истребуемой ООО «Сантехмонтаж Плюс» сумме…»

Определение ВАС РФ от 28.05.2008 N 4483/08 по делу N А51-2451/2007-23-69

«…Условие о размере арендной платы применительно к договору субаренды нежилых помещений является существенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ), при отсутствии которого договор считается незаключенным.

При таких условиях доводы заявителя о том, что суд должен был применить к отношениям сторон положения пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении определения размера арендной платы являются ошибочными.

Оснований для переоценки его выводов, сделанных на основе полного и всестороннего исследования доказательств по делу, не имеется…»

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2011 по делу N А19-173/2011

«…В соответствии с положениями статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным после того, как стороны согласовали все его существенные условия.

Согласно статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора аренды объекта недвижимости является его цена.

Судом установлено, что в договоре от 21.04.2008 стороны условия о размере арендной платы четко и определенно не согласовали. Соответственно, данный договор ими не заключен.

Акт приема-передачи имущества к этому договору подтверждает получение ответчиком в пользование нежилое помещение площадью 119,7 кв. м, право собственности на которое в спорный период принадлежало истцу.

На основании изложенного правомерным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что при отсутствии законных оснований для пользования принадлежащим истцу нежилым помещением площадью 119,7 кв. м, ответчик в силу положений статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан выплатить истцу действительную стоимость такого пользования…»

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.10.2017 N Ф03-3565/2017 по делу N А73-1349/2017

«…Как усматривается из материалов дела, между ООО «СДС N 1» (арендодатель) и ООО «Сити Стайл» (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилых помещений от 25.05.2016 N II-16, по условиям которого арендодатель сдает, а субарендатор принимает в аренду на срок с 15.07.2016 по 30.06.2017 нежилое помещение общей площадью 143,5 кв. м, в том числе торговая площадь 137,03 кв. м, подсобная 6,47 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 7, этаж 2, для использования под розничную торговлю непродовольственными товарами. Границы помещения выделены красной линией на выкопировке поэтажного плана здания (приложение N 2), являющейся неотъемлемой частью договора.

Ссылаясь на ненадлежащие исполнение субарендатором своих обязательств по внесению арендной платы ООО «СДС N 1» направило в адрес ООО «Сити Стайл» претензию от 29.12.2016 N 1555 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в размере 487 900 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, условия договора аренды объекта недвижимости (в том числе нежилого помещения) о предмете и цене являются существенными и в отсутствие таких согласованных сторонами условий договор не может считаться заключенным. Эти правила также действуют и в отношении договоров субаренды (абзац 3 пункта 2 статьи 615 ГК РФ).

В данном случае при заключении договора субаренды от 25.05.2016 N II-16 в пунктах 1.1 и 3.1 стороны согласовали характеристики арендуемого помещения, в частности указали его общую площадь — 143,5 кв. м, и установили конкретный размер ежемесячной платы за это помещение — 243 950 руб.

Таким образом, заключив договор от 25.05.2016 N II-16, стороны связали себя обязательствами на согласованных ими условиях, которые не могут быть произвольно изменены по воле лишь одной из сторон без соблюдения положений главы 29 ГК РФ.

В данном случае судебные инстанции, соглашаясь с позицией ответчика об использовании арендуемого помещения меньшей площади, фактически изменили согласованные сторонами существенные условия договора субаренды от 25.05.2016 N II-16 о его предмете и цене, не выяснив и не оценив при этом имеющие значение для дела обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности данной сделки.

Таким образом, обжалуемые судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1 — 3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого суду следует устранить отмеченные недостатки, исследовать все обстоятельства, касающиеся заключенности и действительности договора субаренды от 25.05.2016 N II-16 с учетом его исполнения сторонами, а также дать надлежащую оценку всем представленным сторонами доказательствам, по результатам чего правильно разрешить возникший спор…»

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.02.2012 по делу N А70-12462/2010

«…Судами установлено, что Михалев Иван Василев (арендодатель) и ООО «Сибирь-Чистые технологии-1» (арендатор) заключили договоры аренды от 10.03.2009 N 1, от 10.02.2010 N 1, от 10.01.2011 N 1 (далее — Договоры аренды).

Является обоснованным, соответствующим пункту 1 статьи 654 ГК РФ вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности Договоров аренды, не содержащих условие о размере арендной платы. Признание Договоров аренды незаключенными влечет отсутствие правомочий у ООО «Сибирь-Чистые технологии-1» на заключение Договоров субаренды и, как следствие, их ничтожность в силу статей 209, 608 ГК РФ. В этой связи подлежит отклонению довод заявителя кассационной жалобы о том, что своими действиями Михалев И.В. выразил согласие на сдачу ООО «Сибирь-Чистые технологии-1″ нежилых помещений в субаренду должнику…»

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.04.2012 по делу N А65-23328/2010

«…Истец, не имея намерений на продолжение отношений с ООО «Новая мысль», 22.02.2011 и 04.03.2011 направил ООО «Новая мысль» по его юридическому адресу: г. Казань, ул. Япеева, д. 8/2 телеграммы, в которых в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомил об отказе от договоров аренды от 04.09.2009 и от 01.07.2010.

Указанные телеграммы были возвращены отделением почтовой связи по причине отсутствия адресата.

При этом суды первой и апелляционной инстанций, установив, что в договоре аренды от 04.09.2009, подписанном между ООО «Радиан» и ООО «Новая мысль» (том 2 лист дела 22 — 25), отсутствуют согласованные сторонами условия о размере арендной платы, руководствуясь пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу, что указанный договор аренды от 04.09.2009 является незаключенным.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, установив, что ответчик занимает спорные нежилые помещения при отсутствии законных оснований, пришли к правильному выводу, что требования ООО «Менар» обоснованны и подлежат удовлетворению…»

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.06.2011 по делу N А65-25519/2009

«…Исковые требования заявлены в соответствии со статьей 258, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), условиями договора от 15.07.2005 N 1 аренды нежилых помещений общей площадью 1300 кв. м, расположенных на первом этаже жилого дома по ул. Ю.Фучика, 82 г. Казани и мотивированы тем, что ответчик не исполнил обязательства по уплате арендной платы за пользование арендуемыми помещениями в период с 14.11.2005 по 31.07.2009. Размер долга по договору истцом определен исходя из средней рыночной стоимости аренды 1 кв. м в месяц в период с 2005 по 2009 годы и размера 1/4 доли истца в праве общей собственности на нежилые помещения, являющиеся объектом аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Оценивая условия спорного договора аренды от 15.07.2005 N 1 нежилых помещений на соответствие их закону, суд правомерно признал его незаключенным в силу требований указанных норм права в связи с несогласованием сторонами спора условия о размере арендной платы (пункт 4 договора)…»