Соглашение об изменении арендной платы по договору, подлежащему госрегистрации, считается незаключенным, если оно не зарегистрировано

Государственная регистрация изменения размера арендной платы по договору аренды здания (сооружения)

Дополнительное соглашение об изменении договора аренды, который подлежит госрегистрации (ст. 651 ГК РФ) и зарегистрирован в установленном порядке, является его неотъемлемой частью, и регистрация такого соглашения должна проводиться в соответствии с требованиями, предъявляемыми к регистрации основного договора. На это указано в ст. 651 ГК РФ и информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

На практике возникают споры относительно последствий отсутствия госрегистрации дополнительных соглашений к зарегистрированному договору аренды указанного выше имущества, в том числе и в части изменения размера арендной платы.

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли заключенным подлежащее государственной регистрации соглашение сторон об изменении размера арендной платы, если оно не прошло такую регистрацию, существует две позиции судов.

Позиция 1. Соглашение об изменении арендной платы по договору, подлежащему госрегистрации, считается незаключенным, если оно не зарегистрировано.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

«…9. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.

Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.

В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке…»

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.10.2010 по делу N А17-9472/2009

«…В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Суд апелляционной инстанции установил, что дополнительное соглашение от 01.10.2008 к договору аренды от 01.01.2006 N 103, которым изменены размер арендной платы с 01.01.2009 по 31.12.2009 и срок ее уплаты, не было зарегистрировано, в связи с чем правомерно в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации признал соглашение незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке. В этой связи отсутствуют основания для признания дополнительного соглашения недействительной сделкой.

При таких обстоятельствах окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта…»

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2007 N А19-25747/06-Ф02-5977/07 по делу N А19-25747/06

«…Как усматривается из материалов дела и было установлено судами первой и апелляционной инстанций, 31.05.2002 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды N 127 нежилого трехэтажного кирпичного здания кинотеатра «Яросама», расположенного по адресу: г. Усть-Илимск, пр. Мира, 11.

Договор аренды заключен сроком на 15 лет и прошел государственную регистрацию в учреждении юстиции.

Судебные инстанции правильно указали, что соглашения сторон об изменении размера арендной платы подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью подлежащего государственной регистрации договора аренды от 31.05.2002 и изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Суды первой и апелляционной инстанций в полном соответствии с материалами дела пришли к выводу, что истец, указывая на наличие задолженности по арендной плате, ссылался на незаключенные соглашения об изменении размера арендной платы, а также на увеличение арендной платы более одного раза в год…»

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2011 N Ф03-9691/2010 по делу N А51-23536/2009

«…Как следует из материалов дела, 22.04.2002 между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Уссурийска и Уссурийского района (арендодатель), муниципальным учреждением «Служба заказчика» (балансодержатель) и ООО «Сплэндид» (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда, являющихся муниципальной собственностью N 231.

Разделом 3 договора предусмотрено, что за пользование объектом арендатор своевременно уплачивает арендную плату в общей сумме 317 502 руб. в год с учетом налога на добавленную стоимость. Арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения МРОТ, установленного федеральным законом на день, когда должна быть произведена оплата, и оформляется в виде дополнительного расчета к договору.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительные соглашения от 10.10.2007, от 10.01.2008, от 11.02.2009 об увеличении размера арендной платы в установленном законом порядке не зарегистрированы.

В целях поддержания положительного баланса в расчетах по спорному договору ООО «Сплэндид» производились арендные платежи исходя из размера, установленного соглашениями от 10.10.2007, 10.01.2008, 11.02.2009.

ООО «Сплэндид», ссылаясь на то, что в период 2007 — 2009 годов изменения в части увеличения размера арендной платы в договор аренды от 22.04.2002 не вносились, в связи с чем у ответчика образовалось неосновательное обогащение, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

По смыслу указанной нормы права соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанной ими в договоре аренды, подлежащем государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации.

При исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ арбитражные суды установили, что дополнительные соглашения от 15.06.2004, от 07.02.2005 стороны зарегистрировали в установленном законом порядке, а дополнительные соглашения от 10.10.2007, от 10.01.2008, от 11.02.2009 об увеличении размера арендной платы в установленном законом порядке не зарегистрированы.

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что применение корректирующих коэффициентов в данном случае влекло изменение условий договора аренды о размере арендной платы и способе ее расчета, является обоснованным.

Поскольку для установления истцу нового размера арендной платы требовалось заключение сторонами дополнительного соглашения в установленном законом порядке, требования ООО «Сплэндид» о взыскании неосновательного обогащения обоснованно удовлетворены…»

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.03.2012 по делу N А45-14086/2011

«…Как усматривается из материалов дела, 05.02.2009 между истцами (арендодатели) и ОАО «АКБ «НРБ» (арендатор) был заключен договор аренды N 411-DG нежилых помещений, а именно: нежилых помещений 1-го и 2-го этажа в жилом доме переменной этажности по адресу г. Новосибирск, ул. Сибирская, дом 57, общей площадью 1036,2 кв. м для использования под офис.

Дополнительным соглашением к договору от 30.04.2009 стороны установили, что в период с 01.05.2009 по 31.12.2009 размер арендной платы составляет 1 036 200 руб. в месяц.

По смыслу пунктов 1 статей 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение договора возможно по соглашению сторон и совершается в той же форме, что и договор, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Учитывая требования вышеназванных норм, изменения рассматриваемого договора могли быть заключены только в письменной форме путем составления одного документа и должны быть зарегистрированы в установленном порядке.

Пунктом 5.12 договора N 411-DG аренды нежилых помещений от 05.02.2009 предусмотрено, что арендодатели имеют право изменять размер арендной платы.

Между тем, дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.03.2011 не оформлено в виде одного документа, подписанного сторонами и зарегистрированного в установленном законом порядке.

В связи с этим договор аренды в части изменения арендной платы упомянутыми счетами-фактурами и двухсторонними актами в силу пункта 3 статьи 433, статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться заключенным.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований истцов о взыскании арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.03.2011.

Обжалуемые судебные акты приняты с неправильным применением норм материального права, в связи с чем, в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации они подлежат отмене…»

Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2012 по делу N А41-42233/11

«…Материалами дела подтверждено, что договор аренды от 21.12.2009 года N 13 был заключен на период с 01.01.2010 по 31.12.2015, прошел в установленном порядке государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области 02.03.2010 года.

Установлено, что 22.04.2010 стороны подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, в соответствии с которым установили, что с 01.05.2010 арендная плата будет составлять 95 000 руб. в месяц. 31.12.2010 также стороны подписали дополнительное соглашение N 2 к договору аренды, в соответствии с которым установили, что арендная плата на 2011 год устанавливается в размере 95 000 руб. в месяц.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Между тем, как правильно установил суд апелляционной инстанции, дополнительные соглашения за N 1, 2 к договору аренды от 21.12.2009 года N 13, которыми были изменены размер арендной платы, не были в установленном действующим законодательством порядке зарегистрированы, в связи с чем правомерно в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации признал данные дополнительные соглашения незаключенными и не влекущими юридически значимых последствий до их государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ)…»