Нельзя требовать передать вещь, если:
- в отношении продавца открыто конкурсное производство
После открытия в отношении продавца конкурсного производства покупатель не может требовать от него исполнения в натуре обязанности по передаче права собственности на вещь.
- у должника нет индивидуально-определенной вещи, которая предназначалась кредитору
По смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.
Право собственности на недвижимость, проданную по нескольким договорам разным покупателям, сможет зарегистрировать покупатель, фактически владеющий ею
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Покупатели, не получившие недвижимость, которая была продана по нескольким договорам разным лицам, могут взыскать убытки
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Основные акты высших судов по статье:
- Обзор судебной практики ВС РФ N 1 (2017) (утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2017)
Таким образом, положения ст. 398, 456 и п. 3 ст. 487 ГК РФ применительно к реестровым требованиям после открытия в отношении должника конкурсного производства в силу специальных положений законодательства о банкротстве неприменимы. При обратном подходе кредитор получал бы предпочтительное удовлетворение своих требований из конкурсной массы перед иными кредиторами, что противоречит принципу очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов (пп. 2 и 3 ст. 142 Закона о банкротстве).
- Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7
В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 ГК РФ).
Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника.
- Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25
Положения пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ не распространяются на случаи наложения ареста по требованиям, предполагающим возврат в натуре имущества, в отношении которого наложен арест, в частности об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), о возврате индивидуально-определенного имущества, переданного по недействительной сделке (статья 167 ГК РФ), об отобрании индивидуально-определенной вещи у должника (статья 398 ГК РФ), о возвращении имущества, составляющего неосновательное обогащение приобретателя (статья 1104 ГК РФ).
- Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
- Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
- Постановление Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
купателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56
Если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир.
Как определить приоритетный договор из нескольких договоров уступки одного и того же права (требования)?
В случае заключения нескольких договоров об уступке одного требования приоритетным будет договор с наиболее ранним уведомлением должника
Постановление Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 N 18431/12 по делу N А40-133899/11-68-1158
Требование: О признании недействительным договора уступки права требования и применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Между сторонами был подписан акт приема-передачи документов, в котором было указано, что цедент при передаче документов подтверждает действительность всех передаваемых цессионарию прав требования денежных средств к должнику.
Решение: В удовлетворении требования отказано, так как воля сторон на передачу права была выражена именно в оспариваемой сделке, подписанием которой стороны определили момент перехода права, а также в действиях сторон, свидетельствующих об исполнении договора.
Применительно к цессии приоритет при заключении нескольких соглашений об уступке в отношении одного и того же права (требования) может определяться на основании уведомления должника о состоявшейся уступке.
Что могут сделать контрагенты по предварительному договору, если собственник имущества заключил основной договор только с одним из них?
Контрагенты собственника имущества, с которыми он не заключил основной договор, могут взыскать причиненные убытки, а также аванс (не смогут понудить его заключить основной договор)
Апелляционное определение Верховного суда Республики Алтай от 27.01.2016 по делу N 33-70/2016
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.
Обстоятельства: Истица указала, что ответчик принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи дома и земельного участка на оговоренных в предварительном договоре условиях.
Решение: В удовлетворении требования отказано. Таким образом, если объектом нескольких предварительных договоров, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям сторон по предварительным договорам подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ.
В связи с чем, доводы жалобы о том, что в силу ст. 398 ГК РФ исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению, поскольку предварительный договор купли-продажи спорного имущества между продавцом и ФИО2 был заключен ранее, чем с ФИО7, несостоятельны, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права.
В каких случаях на практике нельзя требовать передачи имущества?
Дольщик не может требовать передачи объекта незавершенного строительства (помещения в нем) до его госрегистрации и ввода в эксплуатацию
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.06.2017 N Ф06-16916/2016 по делу N А65-13752/2016
Требование: О включении в реестр требований кредиторов требования в размере неустойки по договору долевого участия в строительстве.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку факт ненадлежащего исполнения договорных обязательств подтвержден.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.06.2017 N Ф06-16916/2016 по делу N А65-13752/2016
Требование: 1) О включении в реестр требований кредиторов требования в размере неустойки по договору долевого участия в строительстве. 2) Об обязании передать после сдачи объекта незавершенного строительства в эксплуатацию нежилые помещения в объекте в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика.
Решение: 1) Требование удовлетворено, поскольку факт ненадлежащего исполнения договорных обязательств подтвержден. 2) В удовлетворении требования отказано, поскольку до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права. метом обязательства, кредитор имеет права требования возмещения убытков.
Требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 ГК РФ), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 ГК РФ), могут быть удовлетворены судом только при условии, если право собственности продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке (абзац второй пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54)).