Ст 445 ГК РФ Судебная практика Заключение договора в обязательном порядке

Суд рассмотрит разногласия по договору, несмотря на то что они поданы после 30 дней, если другая сторона не возражает

Названный срок не должен рассматриваться как срок, ограничивающий возможность заинтересованной стороны на передачу разногласий по договору в арбитражный суд.

 

Договор не заключен, если в 30-дневный срок разногласия по существенным условиям не переданы в суд

В случае непередачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок оферентом (в первом случае) или акцептантом (во втором случае) протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным.

Основные акты высших судов по статье:

  • Обзор судебной практики ВС РФ N 2 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016)
В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (п. 1 ст. 445 ГК РФ).

 

  • Обзор судебной практики ВС РФ N 1 (2014) (утв. Президиумом ВС РФ 24.12.2014)
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Из положений ЖК РФ не следует, что на наймодателя по договору социального найма и по договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме возлагается обязанность заключить с управляющей организацией (товариществом собственников жилья) договор на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг.
Напротив, положениями ст. 161 ЖК РФ обязанность заключить соответствующие договоры, обеспечивающие исполнение договора управления, благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, возлагается на управляющую организацию.
Незаключение собственниками помещений в многоквартирных жилых домах договоров с управляющей организацией не освобождает их от исполнения обязанностей, предусмотренных законодательством либо решениями общего собрания собственников помещений (если законодательством общее собрание наделено правом устанавливать такие условия).
  • Обзор судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 — 2013 год (утв. Президиумом ВС РФ 02.07.2014)
По смыслу статьи 445 ГК РФ, понудить к заключению договора по суду можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу ГК РФ или другого закона.
В силу статьи 8 Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» граждане вправе вести садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке.
Граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения за плату и на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
В случае неуплаты установленных договором взносов за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения на основании решения правления такого объединения либо общего собрания его членов граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, лишаются права пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения для граждан, ведущих садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, при условии внесения ими взносов на приобретение (создание) указанного имущества не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения.
На основании изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что заключение договора о пользовании объектами инфраструктуры садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения для граждан, ведущих садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, является обязательным в силу закона.
Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
При разрешении спора судом установлено, что Е. на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный на территории СНТ «Ф». Согласно списку членов СНТ «Ф» Е. членом товарищества не является.
Уставом СНТ «Ф» принятие решений о формировании и об использовании имущества товарищества, о создании и развитии объектов инфраструктуры, а также установление размеров целевых фондов и соответствующих взносов отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества.
Судом установлено, что решением общего собрания СНТ «Ф» от 27 января 2008 года правление товарищества было уполномочено на заключение договоров о пользовании инфраструктурой с гражданами, ведущими садоводство в индивидуальном порядке. 15 сентября 2009 года Е. был направлен для подписания договор о пользовании объектами инфраструктуры.
Между тем со стороны Е. в адрес товарищества протокол разногласий к договору или какой-либо иной документ, свидетельствующий о ее несогласии заключить договор на предложенных условиях, не направлялся.
На основании изложенного суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключение договора о пользовании объектами инфраструктуры СНТ «Ф» для Е. является обязательным в силу закона, т.к. она не является членом товарищества, условия договора, который Е. обязана заключить, соответствуют требованиям закона, при этом последняя уклоняется от заключения договора, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

 

  • Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
  • Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14
Пропуск тридцатидневного срока, установленного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи протокола разногласий на рассмотрение арбитражного суда, не является основанием для отказа в принятии искового заявления.
В практике арбитражных судов при рассмотрении споров, связанных с заключением договоров в обязательном порядке, возник вопрос о последствиях нарушения тридцатидневного срока передачи разногласий по договору на рассмотрение арбитражного суда, установленного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Откажут ли в иске об урегулировании преддоговорного спора, если предложенные условия обязательного договора противоречат закону?

Суд не откажет в иске об урегулировании преддоговорного спора, даже если условия обязательного договора, предложенные истцом, противоречат закону 

Определение Верховного Суда РФ от 23.10.2017 N 305-ЭС17-6961 по делу N А41-64755/2015
Требование: О понуждении к заключению договора теплоснабжения на определенных условиях.
Обстоятельства: Ответчик отказал в заключении договора теплоснабжения, ссылаясь на несоответствие отраженного в представленных истцом документах способа управления многоквартирными домами требованиям ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также указал на заключение договоров непосредственно с собственниками помещений.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд, поскольку несоответствие законодательству условий направленного исполнителем коммунальных услуг ресурсоснабжающей организации проекта договора не освобождает последнюю от обязанности рассмотреть предложенные условия и при необходимости направить свой проект договора.

Суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ).

 

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.08.2018 N Ф03-2834/2018 по делу N А16-757/2016
Требование: О понуждении заключить договор на подключение объекта капитального строительства к системам теплоснабжения.
Обстоятельства: Между сторонами возникли разногласия по отдельным условиям договора о подключении объекта капитального строительства — многоквартирного жилого дома к системам теплоснабжения: количественным показателям тепловой нагрузки по горячему водоснабжению, в части размера и порядка оплаты за подключение.
Решение: Базовый показатель тепловой нагрузки определен по данным проектной документации исходя из установки в жилом доме душевых кабин с поддоном, размер и ставка платы за подключение определены согласно утвержденным тарифам, определен срок оплаты.

 

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.05.2018 N Ф05-11670/17 по делу N А41-1902/2017
Требование: Об обязании заключить договор на поставку тепловой энергии для нужд населения в предложенной редакции.
Обстоятельства: В ответ на предложение истца о заключении договора теплоснабжения ответчик сообщил о невозможности заключения договора, так как точка подключения находится на внутриквартальных тепловых сетях, которые принадлежат на праве собственности третьему лицу.
Решение: Требование удовлетворено в части, поскольку указание в договоре на границу балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности и точку поставки энергии в редакции теплоснабжающей организации может существенным образом нарушить права потребителей коммунального ресурса.

 

 

 

Какие убытки, связанные с заключением обязательного договора, нельзя взыскать?

Нельзя взыскать убытки, возникшие в период преддоговорных разногласий, если они не связаны с уклонением от заключения обязательного договора

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.04.2016 N Ф01-1422/2016 по делу N А82-2545/2015
Требование: О взыскании убытков, понесенных в результате незаключения договора купли-продажи.
Обстоятельства: Права арендатора были переданы истцу. Последний возвратил договор купли-продажи в связи с несогласием с выкупной ценой имущества. Истец заявил, что действиями ответчиков по незаключению договора ему причинены убытки в размере уплаченной арендной платы.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку факты уклонения ответчиков от заключения договора и несения вследствие этого истцом убытков не доказаны.

 

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.07.2016 N Ф09-7777/16 по делу N А50-18444/2015
Требование: О взыскании убытков в виде излишне внесенной арендной платы.
Обстоятельства: Арендатор, воспользовавшись правом выкупа нежилого помещения, полагал, что им излишне внесена плата за период судебного разбирательства по делу о зачете в стоимости выкупаемого имущества неотделимых улучшений, указал на злоупотребление правом органом местного самоуправления.
Решение: В удовлетворении требования отказано в части периода до вступления в силу судебного акта, установившего стоимость выкупаемого имущества, так как до этого момента арендатор был обязан вносить плату, установленную договором; передача преддоговорного спора на разрешение суда является правом сторон, вина органа в возникновении преддоговорного спора отсутствует.

 

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.11.2015 N Ф09-7168/15 по делу N А60-48783/2014
Требование: О взыскании за счет казны муниципального образования убытков в виде излишне внесенной арендной платы.
Обстоятельства: Общество ссылалось на несвоевременное заключение договоров купли-продажи нежилых помещений в порядке приватизации.
Решение: Требование удовлетворено в части, поскольку подтверждено несвоевременное направление проектов договоров, при этом оснований для взыскания платы, внесенной за период рассмотрения преддоговорных споров (в том числе о цене выкупаемого имущества), не имеется, так как вина органа местного самоуправления в возникновении споров отсутствует.

 

Практика неоднозначна по вопросу о том, должен ли арендатор вносить арендную плату после того, как в суде урегулированы разногласия по обязательному договору купли-продажи

  • бывший арендатор не должен вносить арендную плату

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.06.2018 N Ф05-5652/2018 по делу N А40-93670/2017
Требование: О взыскании долга и пеней по договору аренды нежилого помещения.
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на то, что арендатором обязательства по внесению арендной платы не исполнены.
Встречное требование: О взыскании убытков.
Решение: 1) В удовлетворении основного требования отказано, так как вступившим в законную силу решением суда суд обязал арендодателя заключить договор купли-продажи, в связи с чем он считается заключенным, а договор аренды прекращенным, соответственно, у арендатора обязательства по уплате арендных платежей с даты вступления в законную силу решения суда отсутствовали; 2) Встречное требование удовлетворено, так как противоправное поведение арендодателя привело к возникновению у арендатора убытков.

 

 

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.04.2018 N Ф05-3580/2018 по делу N А40-128984/2017
Требование: О взыскании: 1) Убытков; 2) Неосновательного обогащения.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик уклонялся от заключения договоров купли-продажи, истец был вынужден вносить арендную плату за пользование помещением, которая не подлежала бы внесению в случае совершения ответчиком действий по заключению договоров в установленные сроки.
Решение: 1) Дело направлено на новое рассмотрение, так как суд не установил, имело ли место противоправное нарушение ответчиком ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, имеет ли истец право на возмещение убытков и в каком размере; 2) Требование удовлетворено в связи с отсутствием оснований для уплаты арендной платы в период с даты вступления решений суда по иным делам в законную силу.

 

 

  • бывший арендатор должен вносить арендную плату