Уклонение от государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации, может быть квалифицировано судом как злоупотребление правом

Уклонение от государственной регистрации договора аренды здания или сооружения

Вывод из судебной практики: Уклонение от государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации, может быть квалифицировано судом как злоупотребление правом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2007 N А10-3175/06-7-Ф02-790/07 по делу N А10-3175/06-7

«…Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из указаний пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. Действия ответчика по уклонению от государственной регистрации оценены судом как злоупотребление правом.

Изучив материалы дела и проверив доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Арбитражный суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о том, что договор аренды недвижимого имущества от 18.01.2005 содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида, и соответствует требованиям законодательства.

Согласно статье 131, пункту 3 статьи 433, статье 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды недвижимого имущества от 18.01.2005, заключенный на срок с 18.01.2005 по 31.12.2015, подлежит государственной регистрации.

Арбитражным судом установлены факты принятия арендаторами мер по государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 18.01.2005 и уклонения арендодателя от его регистрации.

Установив, что договор аренды соответствует требованиям законодательства, а арендодатель не предоставил истцам возможности для самостоятельной государственной регистрации сделки, то есть уклоняется от государственной регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, Арбитражный суд Республики Бурятия правомерно в соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации вынес решение о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 18.01.2005…»

Аналогичная судебная практика:

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.08.2004 N Ф03-А73/04-1/2132

«…Правоустанавливающими документами на предмет этой сделки с иском в суд предъявлены выписки от 11.11.2002 N 1-15/77-48, от 14.05.2003 N 4/2003-331 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которым спорный объект отнесен к краевой собственности, а за балансодержателем здания закреплено право оперативного управления.

Незаключенным охранно-арендный договор признан судом при рассмотрении иска краевого министерства имущественных отношений решением арбитражного суда от 15.10.2002 по делу N А73-5818/2002-39 о признании договора аренды недействительным и о выселении.

Данным решением в удовлетворении требования о выселении арендатора истцу отказано.

При проверке законности этого решения и оставлении его в силе кассационная инстанция констатировала факт злоупотребления истцом своим правом — недобросовестностью в возникших гражданских правоотношениях, путем уклонения от государственной регистрации за собой соответствующего вещного права.

Факт отказа арендатору в иске о понуждении к государственной регистрации договора аренды по делу N А73-8537/2002-43 (АИ-1/188) действительно, как и заявляет истец, имеет место, однако при отсутствии у заявителя кассационной жалобы вещного права на предмет этой сделки отказ в иске является обоснованным, так как он является ненадлежащим истцом…»

Северо-Кавказский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд не только констатировал факт злоупотребления правом в виде уклонения от государственной регистрации договора аренды, но и на основании этого признал договор заключенным без вынесения решения о государственной регистрации договора.

Вместе с тем ст. 10 ГК РФ при установлении судом факта злоупотребления правом не предусматривает такого последствия, как признание договора заключенным.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.12.2005 N Ф08-5731/2005

«…Как видно из материалов дела, фирма (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды от 10.06.2001, 01.12.2001, по условиям которых арендодатель предоставил в пользование арендатору на срок до 10.06.2006 недвижимое имущество площадью 60 кв. м, расположенное по адресу: г. Белореченск, ул. Мира, квартал N 204, для оптово-розничной торговли и земельный участок, необходимый для его использования. Пунктом 2.1 указанных договоров предусмотрено право арендатора использовать земельный участок для строительства и эксплуатации здания. Срок аренды имущества определен до 10.06.2006.

Разногласия по предмету аренды и его месторасположению между сторонами отсутствуют. При заключении сделок соблюдена письменная форма договоров аренды недвижимости, доводы о неисполнении либо нарушении договоров от 10.06.2001, 01.12.2001 стороны не заявляли.

Стороны договора аренды не согласовали условия о том, кто из них принимает на себя обязанность по регистрации сделки. Поэтому в соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» данная обязанность распространяется как на арендодателя, так и на арендатора.

Как установил суд, арендатор обращался к арендодателю с просьбой предоставить документы, необходимые для регистрации договора аренды, но истец оставил их без ответа. Доказательства, свидетельствующие о том, что истец совершал какие-либо действия, направленные на регистрацию договора в установленном законом порядке, в деле отсутствуют.

Пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что не допускаются действия юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Предъявление арендодателем, не принимавшим мер к государственной регистрации договора аренды, требований, основанных на признании такого договора незаключенным, является формой злоупотребления правом. Следовательно, договор аренды является заключенным…»