В каком порядке исчисляется налог на прибыль при реализации недвижимого имущества через агента

Если организация для реализации недвижимого имущества привлекает посредника, то она может заключить агентский договор, по которому организация-продавец признается принципалом, а посредник — агентом. При реализации недвижимости принципалу необходимо на основании отчета агента определить сумму доходов и расходов, а также прибыль или убыток и отразить операции в налоговой декларации.

1. Порядок определения принципалом доходов от реализации недвижимого имущества

Принципал определяет доходы от реализации недвижимого имущества в обычном порядке с учетом следующих особенностей.

При методе начисления доходы от реализации нужно признать на дату передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости (п. 3 ст. 271 НК РФ). Эта дата должна быть указана в отчете (извещении) агента (п. 3 ст. 271 НК РФ).

При кассовом методе принципал должен признать доходы в день поступления денежных средств в оплату недвижимости (п. 2 ст. 273 НК РФ).

В случае участия посредника в расчетах не ясно, какую дату считать датой поступления денег: дату прихода оплаты на счет агента или на счет принципала. Официальные разъяснения есть только в отношении УСН, но они применимы, так как УСН также подразумевает признание доходов и расходов кассовым методом. По мнению Минфина России, дата поступления денег — это день поступления средств на счета в банках или в кассу принципала (Письма Минфина России от 20.04.2017 N 03-11-11/23918, от 29.07.2016 N 03-11-06/2/44819), а по мнению ФНС России, — это день поступления платежей на счета в банках или в кассу агента (Письмо ФНС России от 04.08.2017 N СД-4-3/15363@).

Безопаснее признать доход на дату поступления денег на счет или в кассу агента. Проверьте, чтобы эту дату агент указал в своем извещении (отчете).

Если согласно договору агентское вознаграждение удерживается агентом из стоимости проданной недвижимости, то принципал включает в доходы всю выручку от продажи с учетом вознаграждения агента (п. 2 ст. 249 НК РФ, Письмо Минфина России от 15.06.2017 N 03-11-06/2/37038).

2. Порядок определения принципалом расходов при реализации недвижимого имущества

При продаже недвижимости вы можете уменьшить выручку от реализации на стоимость такого имущества и расходы, связанные с продажей, включая вознаграждение агенту. Порядок учета расходов следующий.

Если недвижимое имущество относится к амортизируемому, то в расходы включите:

  • его остаточную стоимость;
  • сумму затрат, связанных с реализацией, включая агентское вознаграждение и возмещаемые агенту расходы (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Если амортизация по недвижимости не начислялась, то в расходах можно учесть первоначальную стоимость основного средства.

Если в отношении ОС был применен инвестиционный вычет, а срок полезного использования ОС на момент реализации не истек, то налог с вычета нужно будет восстановить (пп. 4 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Если недвижимость была куплена для последующей продажи (является товаром), то в расходы включите стоимость ее приобретения, а также затраты, связанные с продажей, включая агентское вознаграждение (пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Если недвижимость была построена для продажи (является продукцией собственного производства), то уменьшите доходы на сумму прямых расходов на ее производство (п. 2 ст. 318 НК РФ). Агентское вознаграждение и иные расходы, связанные с продажей, включите в состав косвенных расходов текущего отчетного (налогового) периода (п. 2 ст. 318 НК РФ).

Расходы на реализацию недвижимого имущества, которые возмещаются агенту, признаются на основании документов, предоставленных агентом, — отчета агента и документов, доказывающих произведенные за счет принципала расходы.

К таким расходам можно отнести, например, расходы на оценку имущества, организацию торгов, размещение объявлений о продаже имущества и т.п. Все расходы должны быть обоснованы и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ).

При методе начисления момент признания расходов на реализацию имущества определяется по правилам, установленным ст. ст. 272 и 268 НК РФ. Например, агентское вознаграждение включается в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на дату утверждения отчета агента (пп. 3 п. 1 ст. 264, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ). Они относятся к косвенным расходам и в полном объеме уменьшают налоговую базу текущего отчетного (налогового) периода (п. 2 ст. 318, ст. 320 НК РФ).

При кассовом методе расходы на реализацию имущества признаются на дату оплаты фактически понесенных затрат (п. 3 ст. 273 НК РФ). Так, если услуги не оказаны, а оплата произведена авансом, расход не признается. Например, если агент авансом удерживает свое вознаграждение из сумм, причитающихся принципалу, то принципал может учесть вознаграждение в составе расходов только после утверждения отчета агента, то есть только после того, как услуги фактически оказаны.

3. Порядок определения прибыли (убытка) от реализации недвижимого имущества

Сумма прибыли (убытка) от реализации объектов недвижимости — это разница между полученными доходами и произведенными расходами.

Прибыль (убыток) от реализации недвижимости, учтенной как товар или как готовая продукция, формирует итоговую налоговую базу отчетного (налогового) периода и отдельно по каждой операции не определяется (пп. 1, 4 п. 4, п. 8 ст. 315 НК РФ).

А по объектам недвижимости, учтенным как основные средства, сумма прибыли (убытка) определяется пообъектно на дату их реализации (пп. 5 п. 4 ст. 315, ст. 323 НК РФ).

Прибыль включается в налоговую базу в отчетном периоде продажи ОС, а убыток, как правило, отражается в составе прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока эксплуатации ОС (ст. 323, п. 3 ст. 268 НК РФ).

В отчетном (налоговом) периоде, когда было продано недвижимое имущество, операции по его реализации должны быть отражены в декларации по налогу на прибыль.