Возможно ли взыскать неосновательное обогащение с приобретателя недвижимого имущества в виде суммы полученных им арендных платежей, если договор купли-продажи этого имущества был признан недействительным

 Взыскание неосновательного обогащения с приобретателя недвижимого имущества в виде суммы полученных им арендных платежей, если договор купли-продажи этого имущества был признан недействительным, возможно, если:

а) приобретатель имущества при заключении договора действовал недобросовестно, злоупотреблял правом, знал об основаниях недействительности сделки;

б) получал доход от сдачи имущества в аренду после того, как узнал о недействительности договора.

Если же приобретатель добросовестный, то вышеуказанное требование неправомерно, т.к. заключение договоров аренды осуществлялось в период, когда приобретатель имущества полагал себя законным собственником. Взыскание в этом случае будет возможно за тот период, когда приобретатель узнал о недействительности договора купли-продажи, но продолжал извлечение дохода с имущества.

 По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Договор может быть признан недействительным по основаниям, установленным параграфом 2 гл. 9 ГК РФ о недействительности сделок, или по иным указанным в законе основаниям.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Под убытками понимается не только реальный ущерб, но и упущенная выгода. При этом, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Возможность взыскания неосновательного обогащения установлена п. 1 ст. 1102 ГК РФ, согласно которому лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. Также такое лицо обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения (п. 1 ст. 1107 ГК РФ).

Право требования возврата или возмещения всех доходов, полученных от имущества, которое находилось в незаконном владении, установлено и ст. 303 ГК РФ. Также возмещение убытков предусмотрено и при установлении злоупотребления правом (п. 4 ст. 10 ГК РФ).

Как видно из приведенных норм, одним из важных условий взыскания полученных с имущества доходов как неосновательного обогащения является неправомерность (незаконность) владения спорным имуществом лицом, получившим такие доходы; наличие злоупотребления правом с его стороны, недобросовестности.

Следовательно, если приобретатель имущества действовал при заключении договора купли-продажи добросовестно, не знал об основаниях недействительности сделки, не злоупотреблял правом и не способствовал нарушению прав продавца при заключении договора, то требование о взыскании в качестве неосновательного обогащения полученных им арендных платежей за период «действия» договора необоснованно (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.02.2016 N Ф04-29240/2015 по делу N А27-8689/2015, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.10.2017 N Ф01-4663/2017 по делу N А28-13388/2016).

До момента признания договора недействительным добросовестный приобретатель имущества не мог достоверно знать о том, что не является собственником спорного имущества, и, соответственно, не должен знать о необоснованности получения им доходов от использования имущества. Поскольку на имущество приобретено право собственности на основании заключенного договора, то приобретатель в силу ст. ст. 606, 607, 608 ГК РФ был вправе передавать имущество в аренду с получением за это по договору аренды арендной платы (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.02.2016 по делу N А56-62232/2014, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 N 17АП-6662/2015-ГК по делу N А60-56859/2014).

Кроме того, арендная плата не является в чистом виде доходом арендодателя, поскольку имеет в своем составе также и расходы — налог, расходы на содержание имущества. Потому необоснованно всю сумму арендной платы относить исключительно на доход арендодателя. К тому же при заявлении требований о взыскании арендных платежей истец должен предоставить доказательства реальности получения такого дохода ответчиком (Постановление ФАС Московского округа от 24.09.2012 по делу N А41-44380/11 (Определением ВАС РФ от 26.02.2013 N ВАС-1445/13 отказано в передаче дела для пересмотра данного Постановления)).

В то же время, если приобретатель имущества действовал недобросовестно, например знал о признаках неплатежеспособности (банкротства) продавца или получал доход после того, как узнал о недействительности договора купли-продажи, то доход, полученный от имущества, может быть взыскан как неосновательное обогащение (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.03.2016 N Ф03-50/2016 по делу N А73-3119/2014, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.09.2017 N Ф04-397/2017 по делу N А03-5932/2016 (Определением Верховного Суда РФ от 25.12.2017 N 304-ЭС17-18915 отказано в передаче дела для пересмотра данного Постановления)).

Таким образом, взыскание неосновательного обогащения с приобретателя недвижимого имущества в виде суммы полученных им арендных платежей, если договор купли-продажи этого имущества был признан недействительным, возможно, если:

а) приобретатель имущества при заключении договора действовал недобросовестно, злоупотреблял правом;

б) получал доход от сдачи имущества в аренду после того, как узнал о недействительности договора.

С добросовестного приобретателя взыскание неосновательного обогащения возможно за тот период, когда он узнал о недействительности договора, но продолжал получать доход от сдачи спорного имущества в аренду.