Договор аренды по Закону N 44-ФЗ: заключение контракта

Вы можете заключить договор аренды по Закону N 44-ФЗ любым способом.

Самый простой – аренда у единственного поставщика, это сэкономит время. Однако на проведение такой закупки есть ограничения. В этом случае вы можете арендовать имущество путем проведения конкурентной процедуры в электронной форме: конкурса, запроса котировок или аукциона.

Процессы заключения договоров на аренду и иных договоров в целом не отличаются. Нужно запланировать закупку.

Если аренда недвижимости у единственного поставщика – включить в договор обязательные условия. При конкурентной закупке – подготовить и разместить извещение или документацию. Если это закупки малого объема, вам нужно соблюсти годовые лимиты.

 

Как выбрать способ закупки аренды

Для аренды имущества вы можете провести конкурентную процедуру в электронной форме (аукцион, конкурс, запросы котировок и предложений) или заключить контракт с единственным поставщиком.

 

Последний вариант самый быстрый, однако без ограничений по цене вы можете это сделать исключительно при аренде (п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ):

  • нежилых помещений, зданий, сооружений, строения или земельного участка;
  • жилых помещений, находящихся за границей, – если осуществляете там деятельность.

Для аренды иных объектов вы можете заключить контракт с единственным поставщиком на сумму не более 300 тыс. руб.. Если относитесь к заказчикам, перечисленным в п. 5 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ, сумма такого контракта может быть не более 600 тыс. руб.

Если вы не можете провести закупку у единственного поставщика, то вам придется провести конкурентную процедуру. Однако и здесь есть особенности.

 

По общему правилу если количество товаров (объем работ, услуг) невозможно определить, то вместо НМЦК заказчик определяет начальную цену единицы товара (объем работы, услуги), начальную сумму цен таких единиц и максимальное значение цены контракта. Обоснованию в этом случае подлежит начальная цена единицы товара (работы, услуги). Однако полагаем, что к закупке аренды данные положения неприменимы в силу специфики существенных условий такого договора.

 

Электронный аукцион вы можете провести в любой ситуации.

Запрос котировок в электронной форме возможен только при НМЦК до 500 тыс. руб. При этом годовой объем таких закупок не должен быть выше 10% СГОЗ заказчика и больше 100 млн руб. 

Запрос предложений в электронной форме проводится только после одностороннего отказа заказчика от исполнения контракта или несостоявшегося аукциона (электронного конкурса), в результате которого не был заключен контракт.

 

Конкурс в электронной форме вы можете выбрать, если объект закупки не входит в аукционный перечень. Это значит, что таким образом вы можете арендовать только движимое имущество, так как услуги по аренде недвижимости входят в этот перечень. Однако полагаем, что на практике проведение конкурса в электронной форме неоправданно для закупки услуг аренды из-за продолжительных сроков процедуры и необходимости установить критерии, по которым будут оценивать заявки участников.

 

 

Как заключить контракт с единственным поставщиком на аренду нежилого помещения, здания или сооружения

Чтобы заключить контракт с единственным поставщиком по п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ, нужно запланировать закупку.

Учтите, что извещение при закупке у единственного поставщика не составляется.

В проект контракта включите расчет и обоснование его цены. Определить и обосновать цену контракта нужно в порядке, установленном Законом N 44-ФЗ.

 

Также рекомендуем предусмотреть в проекте условия о порядке возмещения затрат арендодателю за коммунальные услуги. Если вы этого не сделаете, вам придется заключать отдельное соглашение о таком возмещении.

 

Заключение договора на возмещение коммунальных расходов арендодателю не подпадает под исключения и регулируется Законом N 44-ФЗ так же, как и другие закупки. Минэкономразвития России считает возможным заключать такие договоры с единственным поставщиком на основаниях, предусмотренных п. п. 1, 8, 29 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ. Однако есть риск признания таких договоров недействительными, поскольку перечисленные основания подразумевают заключение договоров непосредственно с поставщиками услуг, а не с собственником помещения.

Таким образом, вы смело можете заключить отдельный договор на возмещение затрат с единственным поставщиком, если стоимость такого договора не превышает 300 тыс. руб. (600 тыс. руб. для отдельных видов заказчиков) или если арендуемые помещения находятся в многоквартирном доме.

 

В остальных случаях важно включить условия о возмещении затрат непосредственно в контракт на аренду. Также вы можете дополнить этими условиями уже заключенный контракт. Не забывайте, что такие затраты должны быть учтены в цене контракта. Сумму затрат можно рассчитать, запросив у арендодателя счета ресурсоснабжающих организаций за предыдущие периоды.

Пример условия о возмещении затрат

Помимо арендной платы Арендатор обязан компенсировать Арендодателю стоимость коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения), потребленных Арендатором. Соответствующая сумма определяется на основании счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой Арендатором площади и оплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций.

 

 

В завершение заключите контракт на аренду и зарегистрируйте его в Росреестре, если арендуете помещение не менее чем на один год (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

 

 

Как провести закупку аренды малого объема

Провести закупку малого объема вы можете, если цена аренды:

  • не более 300 тыс. руб. Общегодовой объем таких закупок должен быть не более 2 млн руб. или 5% от СГОЗ и не выше 50 млн руб.;
  • не более 600 тыс. руб. Общегодовой объем таких закупок должен быть не более 5 млн руб. или не более 50% СГОЗ, но не выше 30 млн руб. По этой цене малую закупку могут проводить только определенные заказчики, например учреждения культуры, образовательные, научные, социальные и спортивные организации.

Если вы превысите эти лимиты, вас оштрафуют за неверно выбранный способ закупки (ч. 1, 2 ст. 7.29 КоАП РФ). Поэтому первое, что нужно сделать при закупке малого объема, – рассчитать СГОЗ.

Если вы убедились, что вы можете заключить контракт по этим основаниям, запланируйте закупку.

 

Такой контракт вы сможете заключить в любой форме, предусмотренной Гражданским кодексом РФ. Готовить извещение, определять и обосновывать цену контракта при закупках малого объема не нужно.

 

 

Как заключить контракт на аренду путем проведения аукциона

Аукцион на закупку услуг аренды проводится так же, как и аукционы по другим видам закупок. Для этого нужно:

1)   запланировать закупку;

2)   подготовить документацию о проведении аукциона и разместить ее в ЕИС;

3)   провести аукцион;

4)   заключить контракт с победителем аукциона, который предложил минимальную цену и соответствует требованиям аукционной документации и Закона N 44-ФЗ;

5)   направить данные в реестр контрактов в течение пяти рабочих дней после заключения контракта.

 

 

Как заключить контракт на аренду путем запроса котировок в электронной форме

Чтобы заключить контракт по результатам запроса котировок в электронной форме, нужно:

1)   запланировать закупку. Убедитесь, что вы можете провести запрос котировок в электронной форме, то есть НМЦК не более 500 тыс. руб., а годовой объем котировок не превышает 10% СГОЗ или 100 млн руб.;

2)   подготовить извещение о запросе котировок в электронной форме и разместить его в ЕИС;

3)   провести запрос котировок в электронной форме;

4)   заключить контракт с победителем, который предложил минимальную цену контракта и соответствует требованиям извещения и Закона N 44-ФЗ;

5)   направить данные в реестр контрактов в течение пяти рабочих дней после заключения контракта.

 

 

Как заключить контракт на аренду по результатам конкурса в электронной форме

Вы можете заключить контракт на аренду по результатам конкурса в электронной форме, только если вам нужно арендовать движимое имущество. Выбирайте этот способ закупки, если вам важно оценить не только цену контракта.

Чтобы провести конкурс в электронной форме:

1)   запланируйте закупку;

2)   продумайте, какие критерии оценки заявок участников вам нужно установить, составьте документацию и разместите ее в ЕИС;

3)   проведите конкурс в электронной форме и определите победителя;

4)   заключите контракт;

5)   направьте данные в реестр контрактов в течение пяти рабочих дней после заключения контракта.