Частный сервитут: как установить, зарегистрировать
Как установить частный сервитут на земельный участок
Чтобы установить такой сервитут, заключите соглашение о нем. Включите в соглашение предмет, размер платы, срок и другие условия, которые посчитаете нужными.
Если соглашение о сервитуте не достигнуто или имеются разногласия по его условиям, обратитесь в суд. Суд установит сервитут, только если без него вы не можете пользоваться своей недвижимостью и если это не помешает собственнику обремененного участка использовать его согласно разрешенному использованию. Если сервитут устанавливает суд, то он определяет его условия.
По общему правилу сервитут должен быть зарегистрирован в ЕГРН в порядке, предусмотренном законом (п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 17 ст. 23 ЗК РФ).
Когда и в каком порядке можно установить частный сервитут на земельный участок
Если вы не можете пользоваться своей недвижимостью без использования чужого земельного участка, то на него можно установить частный сервитут. В частности, сервитут может быть нужен:
- для прохода и проезда через соседний земельный участок;
- строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линий электропередач (связи), трубопроводов, автомобильных дорог и других линейных объектов;
- обеспечения водоснабжения и мелиорации.
Вы можете потребовать установления сервитута, если владеете недвижимостью на определенных вещных правах, например: на правах собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования ( п. п. 1, 4 ст. 274 ГК РФ).
Если собственник земельного участка согласен установить частный сервитут, заключите с ним соглашение об этом. Если участок в публичной собственности, заключите соглашение с тем, кому он предоставлен на определенном в законе праве ( п. 6 ст. 274 ГК РФ, ст. 39.24 ЗК РФ).
Если же договориться не удалось, то для установления сервитута вам нужно обратиться в суд.
Как составить соглашение об установлении сервитута на земельный участок
Обязательно включите в соглашение его предмет, то есть укажите, что лицу предоставляется право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). В противном случае соглашение об установлении сервитута по общему правилу считается незаключенным ( п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Если сервитут устанавливается в отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, включите в соглашение условия, указанные в п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ. К ним относятся:
1) кадастровый номер земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут;
2) учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, за исключением ряда случаев, например, если сервитут устанавливается в отношении всего земельного участка;
3) сведения о сторонах соглашения (полное наименование, ОГРН, ИНН);
4) цели и основания установления сервитута;
5) срок действия сервитута;
6) размер платы;
7) права лица, в интересах которого установлен сервитут, осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлен сервитут;
8) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, вносить плату;
9) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, после прекращения сервитута привести участок в состояние согласно разрешенному использованию.
Эти условия целесообразно включить в соглашение и в случае установления сервитута в отношении участка, находящегося в частной собственности. Тем более что некоторые из данных условий понадобятся для регистрации сервитута, например условия о сроке сервитута, о лице, в пользу которого установлен сервитут, и др. (п. 123 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости).
Условия сервитута должны быть наименее обременительными для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием ( п. 8 ст. 23 ЗК РФ).
Как установить частный сервитут на земельный участок в судебном порядке
Для этого нужно подготовить и подать в суд исковое заявление об установлении частного сервитута. При этом досудебный порядок соблюдать не надо, поскольку закон этого не предусматривает (см. Позицию Верховного Суда РФ). Однако, если предложение собственнику земельного участка установить сервитут вы оформляли в виде требования (претензии), ее нужно приложить к иску. Это связано с необходимостью подтвердить, что до суда соглашение о сервитуте не достигнуто (ст. 65 АПК РФ, ст. 56 ГПК РФ).
При обращении в суд важно помнить, что сервитут будет установлен, только если нет других вариантов удовлетворить нужды истца ( п. 1 ст. 274 ГК РФ). Сервитут должен быть для вас единственной возможностью обеспечить нормальное использование недвижимости. Если лицо, требующее установить сервитут, не может полноценно пользоваться недвижимостью только из-за своих действий, а не по объективным причинам, суд откажет в установлении сервитута.
Если суд удовлетворит ваше требование, то он определит условия установления сервитута, в частности условие о плате и сроке действия.
Как составить и подать иск об установлении частного сервитута
Составьте иск в соответствии с общими требованиями к содержанию и форме, установленными ст. 125 АПК РФ или ст. 131 ГПК РФ, в зависимости от того, в какой суд (арбитражный или общей юрисдикции) вы обращаетесь.
Обоснуйте, чем вызвана необходимость установить сервитут и как его отсутствие лишает вас возможности пользоваться собственной недвижимостью. Приведите в иске сведения об участке, в отношении которого нужно установить сервитут, цель установления сервитута, размер предлагаемой платы, срок действия сервитута и другие условия, на которых вы хотите установить сервитут. Укажите на тот факт, что вы обращались к собственнику земельного участка с предложением установить сервитут, но соглашения не достигли.
Приложите к иску документы, указанные в ст. 126 АПК РФ или ст. 132 ГПК РФ. Если для подтверждения обоснованности своего требования вы заказывали оценку, то приложите к иску ее результаты.
Уплатите госпошлину в размере, установленном пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ при подаче иска в суд общей юрисдикции или пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ при подаче иска в арбитражный суд.
Подайте иск в суд по месту нахождения земельного участка, в отношении которого вы хотите установить сервитут (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, ч. 1 ст. 38 АПК РФ).
Как определить размер платы за частный сервитут на земельный участок
Размер платы за частный сервитут определяется сторонами соглашения об установлении сервитута либо судом. Как правило, размер платы зависит от множества факторов, поэтому для его определения целесообразно обратиться к специалисту (оценщику).
В ряде случаев размер платы за сервитут может быть предусмотрен нормативно-правовым актом. В этом случае нужно руководствоваться им. Как правило, это касается участков, находящихся в публичной собственности. Например, если сервитут устанавливается в отношении земельного участка, находящегося в федеральной собственности.
Определение размера платы в соглашении об установлении сервитута
Обычно размер платы соответствует той сумме, которую мог бы получить собственник обременяемого участка, если бы участок не был обременен сервитутом. Например, возможной величине платы за аренду участка, используемого для проезда и прохода.
При определении размера учитывают, в частности:
- затраты собственника участка в связи с установлением сервитута или расходы по организации проезда, сносу ограждений, соблюдению пропускного режима;
- степень неудобств в связи с установлением сервитута;
- характер и интенсивность использования участка лицом, в интересах которого установлен сервитут;
- срок сервитута.
Нередко при определении размера платы за сервитут за основу берут отчет независимого оценщика о рыночной величине платы за сервитут.
Определение размера платы за сервитут в судебном порядке
Если сервитут устанавливается в судебном порядке, то суд обычно назначает экспертизу (самостоятельно или по требованию сторон) и определяет размер платы за установление сервитута на основании экспертного заключения.
При определении платы суд учитывает, в частности:
- разумные затраты собственника участка в связи с ограничением его права, или прекращением его обязательств перед третьими лицами, или созданием условий для реализации сервитута;
- интенсивность предполагаемого использования участка (например, интенсивность движения транспорта по участку);
- характер неудобств, испытываемых собственником участка, обремененного сервитутом (например, шум и пыль от транспорта);
- долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади участка;
- срок установления сервитута;
- степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком;
- материальную выгоду, которую приобретает лицо, в интересах которого устанавливается сервитут.
На какой срок устанавливается частный сервитут
Срок сервитута определяют стороны в соглашении ( п. 7 ст. 23 ЗК РФ). Если они не договорились об установлении сервитута, этот срок определяет суд при разрешении спора об установлении сервитута.
Выбор продолжительности действия сервитута зависит от нужд в использовании обременяемого земельного участка и возможностей его собственника.
Например, если вы устанавливаете сервитут в целях проведения ремонтных работ, то срок сервитута целесообразно определить в соответствии со сроками (длительностью) их выполнения.
Если вы хотите установить сервитут, например, для проезда через соседний земельный участок, поскольку другой дороги нет, целесообразно установить более продолжительный срок.
В некоторых случаях закон ограничивает срок действия сервитута. Например, арендатор публичного земельного участка, который обременяется сервитутом, вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды (п. 7 ст. 23, п. 4 ст. 39.24 ЗК РФ).
Как зарегистрировать частный сервитут
За регистрацией частного сервитута может обратиться как лицо, права которого ограничиваются, так и лицо, которое приобретает право ограниченного пользования земельным участком. Они могут обратиться и оба.
Чтобы зарегистрировать частный сервитут, вам нужно: правильно оформить заявление, подготовить комплект необходимых документов и уплатить госпошлину.
После этого удобным для вас способом подайте заявление и документы на госрегистрацию. В подтверждение регистрации сервитута как вещного права орган регистрации прав выдаст выписку из ЕГРН. Если сервитут зарегистрирован по соглашению, то на нем также будет проставлена специальная регистрационная надпись.
В каких случаях нужно регистрировать частный сервитут
На необходимость госрегистрации сервитута на земельный участок указано в п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 17 ст. 23 ЗК РФ и ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости.
Однако вы можете не регистрировать частный сервитут, в случае если одновременно выполняются следующие условия ( п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ):
- он устанавливается в отношении части публичного земельного участка;
- его срок составляет менее трех лет;
- в соглашении об установлении сервитута стороны определили, что он устанавливается без проведения кадастрового учета части участка и госрегистрации права (ограничения, обременения) на него.
В этом случае границы действия сервитута устанавливаются согласно схеме, приложенной к соглашению ( п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ).
Кто может обратиться за госрегистрацией частного сервитута
За регистрацией сервитута может обратиться одно из следующих лиц (ч. 1 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости):
1) лицо, приобретающее право ограниченного пользования земельным участком. В этом случае будет зарегистрировано вещное право такого лица, а также ограничение права и обременение участка (п. 121 Порядка ведения ЕГРН);
2) собственник (лицо, права которого ограничиваются). При этом регистрируется ограничение, обременение права (п. 120 названного Порядка).
Если за регистрацией обратятся оба лица, сервитут будет зарегистрирован и как вещное право, и как ограничение, обременение.
Отметим, что госрегистрация частного сервитута может проводиться:
- без одновременного кадастрового учета, если в реестр уже включены сведения о земельном участке или его части, на которую устанавливается сервитут ( п. 7 ч. 4 ст. 14 , ч. 4 ст. 44 Закона о госрегистрации недвижимости);
- с одновременным кадастровым учетом, если сервитут устанавливается на часть земельного участка, не учтенную в реестре. В этом случае обращаются те же лица, что и при госрегистрации сервитута без одновременного кадастрового учета ( п. 5 ч. 1 ст. 15 , ч. 4 ст. 44 названного Закона).
Как заполнить заявление для госрегистрации частного сервитута
Каждый из заявителей должен заполнить заявление о госрегистрации прав на недвижимость. Оно оформляется в общем порядке. При этом обратите внимание на особенности заполнения заявления при госрегистрации сервитута. Знаки “V” нужно проставить:
1) в графе 3.3 заявления;
2) в реквизите 4 напротив графы “земельный участок”;
3) в реквизите 6 в графе:
- “права”, при этом укажите его вид – сервитут, если обращается лицо, в пользу которого он устанавливается;
- “ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости”, при этом укажите “сервитут”, независимо от того, кто обращается с заявлением.
Реквизит 5 “В части государственного кадастрового учета осуществить” заполнять не нужно. Это не потребуется и в случае, если нужно зарегистрировать сервитут на часть земельного участка, которая не поставлена на кадастровый учет, поскольку его кадастровый учет проводится без заявления ( ч. 4 ст. 44 Закона о госрегистрации недвижимости).
Какие документы необходимы для госрегистрации частного сервитута
Для этого потребуются ( ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости):
1) правоустанавливающие документы:
- соглашение об установлении сервитута ( п. 2 ч. 2 ст. 14 названного Закона).
Его нужно представить в следующем количестве экземпляров ( ч. 3 ст. 21 указанного Закона):
- не менее чем в двух подлинниках, если оно совершено в простой письменной форме;
- не менее одного подлинника и копии, если оно нотариально удостоверено.
На практике, как правило, предоставляется дополнительный подлинный экземпляр, который остается в Росреестре. Только в этом случае вы, при необходимости, сможете получить его копию (п. 27 Порядка предоставления сведений из ЕГРН).
Если комплект документов направляется на регистрацию почтой, то соглашение должно быть удостоверено нотариально. Если оно подписано представителем по доверенности, также нужно приложить нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую полномочия представителя на его подписание (пп. 2, 3 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости);
- решение суда, вступившее в законную силу (п. 5 ч. 2 ст. 14 названного Закона).
Его нужно представить в виде копии в одном экземпляре (ч. 5 ст. 21 названного Закона);
2) доверенность и иные документы, подтверждающие личность и полномочия представителя (директора). Их нужно представить в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинным (ч. 5 ст. 21 указанного Закона);
3) иные документы. Они могут потребоваться в отдельных ситуациях. Например, если сервитут публичного участка допускается только с согласия органов госвласти или местного самоуправления, такое согласие нужно приложить к заявлению. Акты органов власти представляются в виде одной копии (ч. 5 ст. 21, ч. 2 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости).
Если одновременно проводится госрегистрация сервитута и кадастровый учет части земельного участка, дополнительно нужно приложить межевой план. В этом случае в нем должны быть приведены сведения о части участка (п. 7 ч. 2 ст. 14, п. 2 ч. 2 ст. 22 названного Закона).
План не потребуется, если ранее часть объекта недвижимости уже ставилась на кадастровый учет, но была снята в связи с прекращением ограничения (обременения). В этом случае часть участка будет поставлена на учет по ранее представленному межевому плану, при условии что не изменились ее границы (ч. 2 ст. 44 Закона о госрегистрации недвижимости).
При подаче документов учитывайте, что:
- по своей инициативе вы можете представить и другие документы, необходимые для госрегистрации прав;
- существуют специальные требования при подаче документов в электронном виде.
В каком размере уплачивается госпошлина за регистрацию частного сервитута
Размер пошлины за госрегистрацию сервитута составляет (пп. 31 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
- 6 000 руб., если сервитут устанавливается в интересах организаций;
- 1 500 руб., если сервитут устанавливается в интересах граждан.
Срок уплаты госпошлины зависит от способа подачи документов на госрегистрацию (пп. 5.2 п. 1 ст. 333.18 НК РФ):
1) до подачи документов – если они подаются лично или направляются по почте;
2) после их подачи, но до принятия документов к рассмотрению – если они подаются в электронной форме.
Если на момент приема документов госпошлину вы не уплатили, то вам выдадут (направят) уникальный идентификатор платежа (УИН) для ее уплаты с указанием даты, до которой необходимо уплатить государственную пошлину. Укажите этот УИН в платежном поручении, чтобы Росреестр мог идентифицировать вас и получить подтверждение оплаты в системе о государственных и муниципальных платежах.
Кто должен уплатить госпошлину за регистрацию сервитута
Уплатить ее должен тот, кто обращается за госрегистрацией (пп. 1 п. 2 ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).
Обратите внимание, что если соглашение заключено с органом госвласти или местного самоуправления, то обратиться за регистрацией должен именно этот орган. При этом они освобождены от уплаты госпошлины. Следовательно, в этом случае госпошлина уплачиваться не будет (ч. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ).
Если за регистрацией одновременно обращаются обе стороны соглашения, то госпошлина распределяется между ними. В данном случае размер госпошлины делится на количество участников. При наличии лиц, освобожденных от уплаты госпошлины, она распределяется на всех лиц, но названные лица ее не уплачивают (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).
Пример распределения госпошлины
Организация и ИП обращаются за регистрацией сервитута. Размер госпошлины для организаций составляет 6 000 руб., для физлиц – 1 500 руб. Организация должна заплатить госпошлину в размере 3 000 руб. (6 000 / 2 (количество заявителей)), а ИП – 750 руб. (1 500 / 2).
Какие реквизиты нужно указать в платежном поручении
Необходимо привести реквизиты управления Росреестра по субъекту РФ, которое будет проводить госрегистрацию. Это следует из п. 3 ст. 333.18 НК РФ.
При заполнении платежного документа укажите следующий КБК:
- 321 1 08 07020 01 1000 110, если документы подаются в Росреестр;
- 321 1 08 07020 01 8000 110 – при их подаче через МФЦ.
Реквизиты для оплаты можно узнать в управлении Росреестра по субъекту РФ либо в МФЦ, также они размещены на сайте Росреестра (www.rosreestr.ru).
Как подать заявление и документы на госрегистрацию частного сервитута
Документы для госрегистрации сервитута подаются в общем порядке, предусмотренном для госрегистрации прав на недвижимость.
В какой срок регистрируется частный сервитут и чем подтверждается его госрегистрация
Срок регистрации сервитута составляет (ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости):
Ситуация | Срок проведения регистрации, если документы представлены | |
в офисы и приемные Росреестра или Кадастровой палаты | через МФЦ | |
Регистрация сервитута | 7 рабочих дней | 9 рабочих дней |
Регистрация сервитута на основании нотариально удостоверенного соглашения | 3 рабочих дня | 5 рабочих дней |
Регистрация на основании нотариально удостоверенного соглашения при его подаче в электронном виде | В течение следующего рабочего дня | – |
Одновременное проведение кадастрового учета части земельного участка и госрегистрации сервитута | 10 рабочих дней | 12 рабочих дней |
Учитывайте, что при выявлении соответствующих оснований госрегистрация будет приостановлена.
В подтверждение госрегистрации сервитута как вещного права, то есть если за его регистрацией обратилось лицо, в пользу которого он установлен, выдается выписка из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости).
Если сервитут зарегистрирован на основании соглашения о его установлении, то в нем будет проставлена специальная регистрационная надпись. Документы вам выдадут или направят тем способом, который вы указали в заявлении.