Что такое правоустанавливающие документы на земельный участок
Это документы, на основании которых возникают права на земельный участок. В первую очередь правоустанавливающие документы необходимы для госрегистрации прав, также они потребуются, например, при получении разрешения на строительство. В большинстве случаев таким документом является договор. В зависимости от ситуации это также может быть решение суда, акты органов власти и так далее.
Для представления на госрегистрацию правоустанавливающие документы должны соответствовать установленным требованиям.
Какие документы устанавливают права на земельный участок
Общий перечень правоустанавливающих документов на недвижимость приведен в ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости. Исходя из этого перечня правоустанавливающими документами на земельный участок являются, в частности:
- договор в отношении земельного участка ( п. 2 ч. 2 ст. 14 названного Закона). В большинстве случаев это договор купли-продажи. Он будет правоустанавливающим документом, если вы приобрели частный земельный участок или участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
- акт органа госвласти или местного самоуправления, если участок из государственных или муниципальных земель предоставлен бесплатно ( пп. 1, 6 ч. 2 ст. 14 указанного Закона);
- решение суда, вступившее в законную силу, если право собственности на земельный участок установлено в суде (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости);
- правоустанавливающий документ на исходный земельный участок и соглашение о разделе земельного участка – при образовании земельного участка, если исходный участок принадлежит нескольким лицам, а новый участок образуется путем раздела исходного (п. 8 ч. 2 ст. 14, ч. 8, 11 ст. 41 названного Закона);
- решение о реорганизации организации и передаточный акт, если организация реорганизуется в форме разделения или выделения (п. 9 ч. 2 ст. 14 указанного Закона, п. 1 ст. 57, п. п. 3, 4 ст. 58 ГК РФ).
Какие требования предъявляются к правоустанавливающим документам на земельный участок
Перед тем как представить комплект документов на госрегистрацию, рекомендуем проверить, соответствуют ли правоустанавливающие документы необходимым требованиям. По общему правилу они должны содержать описание земельного участка и вид регистрируемого права. Также они должны быть ( ч. 1 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости):
- нотариально удостоверены в установленных законом случаях. Например, это обязательно:
- для договора, по которому продается доля в праве общей долевой собственности на земельный участок. Это правило не применяется, если продается земельная доля, или в случае, когда сделка связана с имуществом, которое составляет паевой инвестиционный фонд или приобретается для включения в его состав ( ч. 1 ст. 42 названного Закона);
- для договора, если документы направляются на госрегистрацию почтой (пп. 2 ч. 12 ст. 18 указанного Закона);
- заверены печатями (при их наличии – п. 7 ст. 2 Закона об АО, п. 5 ст. 2 Закона об ООО);
- подписаны сторонами или должностными лицами, определенными законодательством.
Отметим, что правильное оформление правоустанавливающих документов позволит избежать неблагоприятных последствий. Например, регистратор может приостановить кадастровый учет и (или) госрегистрацию прав на земельный участок по ряду оснований, в частности:
- документ по форме или содержанию не соответствует требованиям законодательства РФ (п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости);
- подписан неуполномоченным лицом ( п. 8 ч. 1 ст. 26 названного Закона);
- акт госоргана или органа местного самоуправления, который представлен как правоустанавливающий документ, издан с превышением пределов компетенции этого органа или лица, его подписавшего ( п. 18 ч. 1 ст. 26 указанного Закона).