Как определяется кадастровая стоимость земельного участка

Что такое кадастровая стоимость земельного участка

Как определяется кадастровая стоимость земельного участкаКадастровая стоимость земельного участка – это его стоимость, установленная в результате государственной кадастровой оценки. В некоторых случаях она определяется и вне процедуры кадастровой оценки. Например, при определении кадастровой стоимости вновь учтенных земельных участков, при оспаривании утвержденной стоимости или исправлении ошибок, допущенных при ее установлении (п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

 

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену, по которой участок может быть приобретен с учетом его вида фактического использования. Основой для ее расчета является рыночная или иная информация, которая связана с экономическими характеристиками использования земельного участка .

Кадастровая стоимость земельного участка в первую очередь применяется для целей налогообложения. Это налоговая база по земельному налогу (п. 1 ст. 390 НК РФ).

 

Также она используется и для других целей, предусмотренных законодательством РФ (п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона о кадастровой оценке). В частности:

  • для определения размера арендной платы за земельный участок, который находится в публичной собственности (п. 5 ст. 65 ЗК РФ);
  • при установлении цены для продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 39.4, п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ).

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в первую очередь путем проведения государственной кадастровой оценки. В особом порядке устанавливается стоимость вновь учтенных, ранее учтенных и измененных участков. Также кадастровая стоимость определяется заново при исправлении ошибок, допущенных при ее определении, либо при ее оспаривании.

При определенных условиях до 1 января 2020 г. включительно кадастровая стоимость может быть заморожена по состоянию на 1 января 2014 г.

 

 

Как проводится государственная кадастровая оценка земельных участков

С 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г. применяются два порядка применения кадастровой оценки – новый и старый. Все зависит от того, принято ли в субъекте РФ решение о переходе на новый порядок, установленный Законом о кадастровой оценке, или нет. Начиная 1 января 2020 г. оценка будет проводиться только по новым правилам (ч. 1 – 3 ст. 24, ч. 1 ст. 25 Закона о кадастровой оценке).

По общему правилу кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет (ч. 1 ст. 11 Закона о кадастровой оценке).

 

Процедура кадастровой оценки в новом порядке включает в себя:

  • принятие уполномоченным органом субъекта РФ решения о ее проведении (ч. 1 ст. 6 Закона о кадастровой оценке);
  • подготовку к проведению кадастровой оценки, в том числе формирование Росреестром перечня оцениваемых объектов недвижимости (ст. 12, ч. 1 ст. 13 названного Закона);
  • определение кадастровой стоимости. Ее рассчитывает бюджетное учреждение, специально созданное в субъекте РФ (ч. 1 ст. 14 указанного Закона);
  • составление проекта отчета о результатах определения кадастровой стоимости и его проверку Росреестром (ч. 7, 9 ст. 14 Закона о кадастровой оценке);
  • утверждение отчета уполномоченным органом субъекта РФ (ст. 15 названного Закона).

 

Важно знать!  В каких случаях земельный участок или другую недвижимость можно продать по цене ниже кадастровой или рыночной стоимости

Кадастровая оценка земельных участков проводится в общем порядке, в котором оцениваются все объекты недвижимости. Если вы хотите узнать подробнее о процедуре кадастровой оценки (в том числе о том, как вы можете повлиять на ее результаты до их утверждения, ознакомиться с проектом отчета и представить свои замечания), рекомендуем воспользоваться отдельным материалом.

 

 

Как определяется кадастровая стоимость вновь учтенных, ранее учтенных и измененных земельных участков

Кадастровая стоимость таких участков, согласно ст. 16 Закона о кадастровой оценке, будет определяться следующим образом. Ее расчет будет проведен независимо от проведения последней и очередной кадастровой оценки. Это относится к вновь образованным, ранее учтенным земельным участкам и участкам, у которых изменились характеристики (например, в результате уточнения границ) в период между последней и очередной оценкой (ч. 1 ст. 16 названного Закона).

 

Кадастровая стоимость таких земельных участков определяется по следующим правилам:

  • ее устанавливает бюджетное учреждение в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226;
  • Росреестр в течение трех рабочих дней после внесения сведений о таких участках в ЕГРН направляет в бюджетное учреждение соответствующую информацию ;
  • по общему правилу в течение пяти рабочих дней со дня получения сведений от Росреестра бюджетное учреждение определяет кадастровую стоимость;
  • стоимость определяется на день внесения сведений (измененных сведений) об участке в ЕГРН;
  • бюджетное учреждение в течение трех дней после определения кадастровой стоимости направляет сведения о ней в Росреестр для внесения в ЕГРН и включения в Фонд данных государственной кадастровой оценки.

 

Какие особенности определения кадастровой стоимости вновь учтенных, ранее учтенных и измененных земельных участков в старом порядке

Если в регионе кадастровая оценка проводится по старым правилам, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, то кадастровая стоимость таких участков определяется по правилам ст. 24.19 названного Закона.

Кадастровую стоимость таких земельных участков определяет кадастровая палата в соответствии с Порядком, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 N 514.

Кадастровая стоимость устанавливается в течение 10 рабочих дней с момента основания возникновения ее определения (п. 2 названного Порядка).

 

 

Как определяется кадастровая стоимость земельных участков в результате исправления ошибок либо ее оспаривания

Кадастровая стоимость, установленная в соответствии с Законом о кадастровой оценке, может быть определена заново также в следующих случаях (п. 2 ч. 1 ст. 3 названного Закона):

  • при исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (в том числе при обращении за разъяснениями об определении кадастровой стоимости).

После исправления ошибок бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней направляет сведения о новой кадастровой стоимости (ч. 20 ст. 21 Закона о кадастровой оценке):

  • в уполномоченный орган субъекта РФ для внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Сведения вносятся акт в течение 20 рабочих дней со дня их поступления, после чего в течение трех рабочих дней они направляются в орган регистрации прав для внесения в ЕГРН (ч. 6 ст. 15 названного Закона);
  • в орган регистрации прав, если исправлена ошибка в отношении кадастровой стоимости вновь образованного, ранее учтенного либо измененного земельного участка. Сведения о новой кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН в течение 15 рабочих дней, за исключением случаев, когда внести их невозможно (ч. 1 ст. 34 Закона о госрегистрации недвижимости);
  • при оспаривании кадастровой стоимости. Так, если комиссия приняла решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, то в течение пяти рабочих дней со дня его принятия в орган регистрации прав и бюджетное учреждение направляются само решение и отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 19 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

 

Важно знать!  Как изменить (уменьшить) кадастровую стоимость земельного участка

Если кадастровая стоимость была установлена по старым правилам, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, то она также может быть определена заново при рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 3 названного Закона).

 

 

При каких условиях кадастровая стоимость земельных участков может быть заморожена по состоянию на 1 января 2014 г.

Это возможно при условии, если высший орган исполнительной власти вашего субъекта РФ (правительство, администрация и т.д.) принял соответствующее решение до 20 декабря 2016 г. (ч. 1, 4 ст. 19 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

В этом случае кадастровая стоимость на период с 1 января 2017 г. по 1 января 2020 г. замораживается в размере, определенном на 1 января 2014 г. При этом нужно учитывать следующее (ч. 1 ст. 19 названного Закона):

  • если на эту дату кадастровая стоимость не была установлена либо не применялась для целей налогообложения, то она замораживается по состоянию на 1 января того года, в котором она начала действовать впервые;
  • если после одной из указанных дат, на которую фиксируется кадастровая стоимость, ее размер снижался, то применяется меньшая стоимость.

 

Можно ли увеличить кадастровую стоимость земельного участка или здания

Да, если вам необходимо увеличить кадастровую стоимость земельного участка или здания, вы можете это сделать. При этом увеличение возможно только до пределов рыночной стоимости, если она выше кадастровой.

Для этого вам нужно оспорить кадастровую стоимость и требовать ее установления в размере рыночной (ч. 1, 3, 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

При этом предварительно следует установить рыночную стоимость объекта недвижимости на ту дату, на которую определена его кадастровая стоимость. Для этого обратитесь к оценщику, который по итогам оценки подготовит отчет .

 

Далее вам необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров или суд. При этом учитывайте, что при оспаривании кадастровой стоимости вам нужно будет обосновать, каким образом меньшая кадастровая стоимость затрагивает ваши права и обязанности (ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Обратите внимание, что кадастровая стоимость может оказаться заниженной и в результате ошибок, допущенных при ее определении. Однако при их исправлении бюджетным учреждением изменение кадастровой стоимости в сторону увеличения не допускается (ч. 8 ст. 20, ч. 16 ст. 21 Закона о кадастровой оценке).

 

Если же кадастровая стоимость была определена по старым правилам, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, то ошибки исправляются путем оспаривания кадастровой стоимости в комиссии или суде. Основанием для этого является использование при определении кадастровой стоимости недостоверных сведений об объекте недвижимости (ч. 1 ст. 24.18 названного Закона). При этом гл. III.1 указанного Закона не содержит ограничений о невозможности увеличения кадастровой стоимости по этому основанию. Таким образом, кадастровая стоимость, определенная по старым правилам, может быть увеличена при ее оспаривании и в случае, если при ее определении использовались недостоверные сведения.

 

Важно знать!  В каких случаях земельный участок или другую недвижимость можно продать по цене ниже кадастровой или рыночной стоимости

Может ли быть увеличена кадастровая стоимость земельного участка по инициативе собственника?

Увеличение стоимости земельного участка по инициативе собственника возможно, но в размере, не превышающем его рыночную стоимость.

С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (ч. 1, 3 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” (далее – Закон N 237-ФЗ) и ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию путем его направления в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации или МФЦ лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая портал государственных и муниципальных услуг (ч. 5 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

 

 

К заявлению об оспаривании прилагаются (ч. 9, 10 ст. 22 Закона N 237-ФЗ):

1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2) копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3) отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Заявление об оспаривании не принимается к рассмотрению без приложения указанных документов. Не запрещается прикладывать иные документы на усмотрение заявителя.

 

Срок рассмотрения комиссией заявления об оспаривании не может превышать 30 дней со дня его поступления (ч. 14 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

Комиссия вправе принять (ч. 15 ст. 22 Закона N 237-ФЗ):

1) решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

2) решение об отклонении заявления об оспаривании.

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).

 

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Учитывая изложенное, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены как в комиссии, так и в суде. При этом если заявитель при оспаривании кадастровой стоимости в комиссии не согласен с ее решением, он может обратиться в суд, при этом решение о пересмотре кадастровой стоимости объекта может быть принято только в размере его рыночной стоимости.