Как предоставить государственный или муниципальный земельный участок для строительства

Как предоставить государственный или муниципальный земельный участок для строительстваЗемельные участки под строительство, как правило, предоставляются в аренду. Продажу участка могут признать недействительной, а ответственное лицо оштрафовать.

Аренда заключается на аукционе либо, если есть основания, без него. Если не провести обязательный аукцион, аренда будет недействительной.

Без аукциона участок предоставляется по заявлению заинтересованного лица. Если участок не образован, предоставление нужно предварительно согласовать.

Срок аренды можно установить лишь в пределах, разрешенных законом.

 

Как предоставить государственный или муниципальный земельный участок в аренду для строительства

С 1 марта 2015 г. аренда стала основным правом, на котором государственную и муниципальную землю предоставляют для строительства (п. 1 ст. 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

Как правило, чтобы предоставить участок в аренду, нужно провести аукцион. Но в некоторых случаях можно обойтись без него. Например, если с заявителем заключен договор о комплексном освоении территории (п. п. 1, 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

При этом срок аренды можно установить лишь в пределах, разрешенных законом.

 

 

На каких основаниях предоставляют государственный или муниципальный земельный участок в аренду под строительство

Общее основание – протокол об итогах аукциона (п. 15 ст. 39.12 ЗК РФ). Это первое и главное основание, по которому можно сдать в аренду под строительство государственный или муниципальный земельный участок.

 

Специальными основаниями, позволяющими заключить договор аренды земельного участка под строительство без аукциона, являются (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • указ или распоряжение Президента РФ;
  • распоряжение Правительства РФ при масштабных инвестиционных проектах;
  • распоряжение высшего должностного лица субъекта РФ;
  • обязательство нового застройщика достроить дом по долевому строительству;
  • международный договор;
  • образование земельного участка при разделе участка, который арендован для комплексного освоения территории;
  • право собственности лица, которое хочет взять участок в аренду, на здание на этом участке;
  • право собственности на объект незавершенного строительства. В этом случае участок предоставляется однократно на три года;
  • договор о развитии застроенной территории;
  • договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
  • изъятие участка для муниципальных нужд при комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления;
  • строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры при комплексном освоении территории;
  • концессионное соглашение (соглашение о государственно-частном партнерстве, соглашение о муниципально-частном партнерстве);
  • договор об освоении территории для строительства наемного дома;
  • специальный инвестиционный контракт;
  • инвестиционный проект в зоне территориального развития.

 

Проводите аукцион всегда, когда нет оснований сдать участок в аренду без него. Если заключить договор аренды земельного участка без проведения обязательного аукциона, то такой договор может быть признан недействительным (ст. 168 ГК РФ). Последствия, в частности, таковы: арендатор возвращает участок государству (муниципалитету), а последнее перестает получать арендную плату.

Также аренда земельного участка без обязательного аукциона считается ограничением конкуренции. ФАС России в таких случаях выдает предписание об устранении нарушений и (или) налагает на ответственных должностных лиц штраф по ст. 14.9 КоАП РФ.

 

 

Каким способом предоставляют земельные участки в аренду под строительство

Вы должны провести аукцион, если нет специальных оснований заключить договор аренды без аукциона.

Он проводится по тем же правилам, что и аукцион для аренды других государственных и муниципальных участков. Его может инициировать как орган, уполномоченный распоряжаться участками, так и заинтересованное лицо (п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ).

В настоящее время аукционы проводятся в простой форме. Есть требование закона о том, чтобы они проводились в электронной форме, но соответствующий порядок пока не принят.

 

Аренда государственных и муниципальных земельных участков для строительства без аукциона также не отличается от аренды таких участков для других целей. Инициатор здесь всегда заинтересованное лицо.

Если участок не образован или его границы не уточнены, то его предоставление нужно предварительно согласовать. После этого заинтересованное лицо ставит участок на кадастровый учет и подает заявление о предоставлении его в аренду.

 

На какой срок может быть заключен договор аренды государственного или муниципального земельного участка для строительства

Для договоров аренды государственных и муниципальных участков установлены максимальные и минимальные сроки. Они зафиксированы в законе.

Договор, в котором срок указан больше максимального или не указан вообще, считается заключенным на максимальный срок. Поэтому, если Росреестр откажет в регистрации такого договора, вы можете обжаловать этот отказ в суде.

Минимальные сроки установлены для отдельных случаев аренды публичных земельных участков. Если нарушить минимальный срок, постановление о предоставлении участка и договор аренды будут недействительны. А если при этом заключить договор аренды на срок менее года, то арендатора могут оштрафовать.

 

Важно знать!  Что такое земли (территории) общего пользования и каковы особенности их использования

 

Каковы минимальные сроки аренды государственных и муниципальных земельных участков

В законе установлены следующие минимальные сроки аренды государственных и муниципальных земельных участков:

  • для строительства и реконструкции зданий и сооружений – не менее 3 лет. При этом срок аренды должен быть в два раза больше срока, необходимого для инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (пп. 1 п. 8, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ);
  • юрлицу для комплексного освоения территории – не менее 3 лет (пп. 4 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);
  • гражданину для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта – 20 лет. Этот срок одновременно и максимальный (пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);
  • взамен участка, изъятого для государственных (муниципальных) нужд, – не менее 3 лет (пп. 9 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);
  • при аренде участка сельхозназначения – не менее 3 лет. Исключение: сенокосы, пастбища, огороды. Они сдаются на срок до 3 лет (пп. 11, 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельхозназначения);
  • при аренде оленьих пастбищ в районах Крайнего Севера и отгонных пастбищ – не менее 5 лет (п. 6 ст. 10 Закона об обороте земель сельхозназначения);
  • при аренде лесного участка – не менее 10 лет, за исключением охотничьих хозяйств (срок аренды равен сроку охотхозяйственного соглашения), разработки месторождений, строительства и эксплуатации линейных объектов и заготовки древесины (в этих случаях минимального срока нет). На это указано в ч. 3 ст. 72 ЛК РФ;
  • при аренде лесного участка для водохранилищ, иных искусственных водных объектов, гидротехнических сооружений, морских портов, морских терминалов, речных портов, причалов, а также для переработки древесины и иных лесных ресурсов – не менее 1 года (ст. ст. 44, 46, ч. 3 ст. 72 ЛК РФ).

 

Постановления о предоставлении участка в аренду на срок меньше минимального судебная практика признает незаконными. В таком случае арендатор заставит уполномоченный орган предоставить участок на срок не менее минимального.

Договор аренды на срок менее минимального суд может признать недействительным. Арендатор должен будет вернуть участок государству (муниципалитету). При этом арендную плату, которую арендодатель получил за прошедшее время аренды, возвращать не придется.

Административная ответственность грозит, если законом установлен минимальный срок от года и выше, а договор заключен на срок меньше года и не зарегистрирован. Это считается самовольным занятием земельного участка. За это Росреестр оштрафует арендатора по ст. 7.1 КоАП РФ.

 

 

Каковы максимальные сроки аренды государственных и муниципальных земельных участков

В законе установлены максимальные сроки аренды публичных земельных участков, например:

  • для строительства или реконструкции зданий и сооружений – 10 лет (пп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);
  • для размещения линейных объектов – 49 лет (пп. 2 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);
  • гражданину для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта – 20 лет. Этот срок одновременно и минимальный (пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);
  • организации для комплексного освоения территории – 5 лет (пп. 4 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);
  • для завершения строительства недостроенного объекта – 3 года. При этом если такой объект продан с торгов, то срок аренды должен быть в два раза больше срока, необходимого для инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (пп. 6 п. 8, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ);
  • во исполнение охотхозяйственного, концессионного соглашения, договора об освоении территории под наемный дом, договора о комплексном развитии территории – тот же срок, что и в первичном соглашении или договоре (пп. 7 – 1, 8.3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);
  • под недропользование срок аренды не может превышать срока лицензии более чем на два года (пп. 10 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);
  • для сельхозпроизводства – 49 лет (пп. 11 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельхозназначения);
  • для сенокошения, выпаса скота, огородничества – 3 года (пп. 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельхозназначения);
  • при резервировании земель – не больше срока резервирования (пп. 13 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);
  • аренда в рамках инвестиционного проекта – не дольше срока его реализации (пп. 14 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);
  • при использовании водных биологических ресурсов – не дольше срока действия решения о предоставлении их в пользование (пп. 15 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, ст. 14 ВК РФ);
  • участок сельхозназначения крестьянскому (фермерскому) хозяйству или организации, участвующей в программе поддержки сельского хозяйства, без торгов – до 5 лет (п. 8 ст. 10 Закона об обороте земель сельхозназначения);
  • аренда взамен изъятого участка – не больше остатка старого срока. Если остаток меньше 3 лет, то срок новой аренды составит 3 года (пп. 9 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);
  • собственникам зданий, сооружений, расположенных на арендуемом земельном участке, или помещений в них – 49 лет (пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);
  • при аренде лесного участка – 49 лет (ч. 3 ст. 72 ЛК РФ);
  • при аренде участка, который без торгов предоставлен участнику СЭЗ в Крыму и Севастополе, на срок реализации им договора об условиях деятельности в СЭЗ, если меньший срок им не заявлен (пп. 38 п. 2 ст. 39.6, пп. 19 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

 

Важно знать!  Строительство линейных объектов

Превысить максимальный срок аренды просто невозможно. Если вы пропишете в договоре срок больше максимального или он не будет установлен вовсе, договор будет считаться заключенным на максимальный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Это подтверждает судебная практика.

Если Росреестр откажет в регистрации договора аренды из-за того, что срок в нем больше максимального, обжалуйте этот отказ в суд. Суды указывают, что неправильный срок в таких случаях не является основанием для отказа в регистрации.

 

 

Как предоставить государственный или муниципальный участок в собственность для строительства

В собственность государственные или муниципальные участки для строительства можно передать в исключительных случаях, а именно когда земельный участок:

1) продается без торгов (п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

В частности, гражданин или юрлицо:

  • подает заявление о предварительном согласовании, если участок предстоит образовать или уточнить его границы. К заявлению нужно приложить схему расположения участка, если не утвержден проект межевания;
  • обеспечивает проведение кадастровых работ;
  • ставит участок на кадастровый учет от имени уполномоченного органа и регистрирует право государственной или муниципальной собственности на него.

После этого на основании заявления о предоставлении земельного участка заключается договор купли-продажи;

2) предназначен для ИЖС и продается на аукционе (ст. 39.18 ЗК РФ).

В судебной практике продажа участка для строительства вопреки запрету ведет к недействительности купли-продажи. Это означает взаимный возврат денег и участка.

В практике ФАС России лиц, ответственных за аукцион по продаже участка для строительства, штрафуют по ч. 10 ст. 7.32.4 КоАП РФ.

 

 

Правомерно ли требование о замене земельного участка, предоставленного для строительства, по причине его непригодности?

Такое требование неправомерно при предоставлении земельного участка по договору аренды. Арендодатель отвечает за недостатки имущества, переданного в аренду, но по смыслу п. 1 ст. 612 ГК РФ не обязан производить его замену на аналогичный. Таким образом, арендатор может выдвигать требование о замене, но удовлетворение такого требования является лишь правом арендодателя, принудить к исполнению требования арендодателя нельзя. К тому же следует учитывать особенности предоставления земельного участка в аренду, установленные ст. 39.6 ЗК РФ (по общему правилу торги в форме аукциона).

Между тем если участок предоставлялся для индивидуального жилищного строительства гражданину в собственность и непригоден для этой цели, то требование о его замене на иной пригодный участок может быть признано правомерным.

 

Земельные участки для целей строительства, как правило, предоставляются по договору аренды.

Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (ст. 22 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), и отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

При этом обязанности производить замену предмета аренды на аналогичный законом для арендодателя не установлено. В соответствии с абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель при выявлении недостатка арендованного имущества может произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, но из буквального содержания приведенной правовой нормы следует, что замена предмета аренды на аналогичный является правом, а не обязанностью арендодателя.

Арендатор в случае непригодности земельного участка целям строительства может воспользоваться правом, предоставленным ему п. 1 ст. 612 ГК РФ и потребовать по своему выбору, в частности, безвозмездного устранения недостатков земельного участка или возмещения своих расходов на устранение недостатков, потребовать расторжения договора и др. (абз. 35 п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Кроме того, следует учитывать особенности предоставления земельных участков в аренду. Ранее действовавшая норма ст. 31 ЗК РФ о выборе земельного участка для строительства с 01.03.2015 утратила силу, земельные участки в аренду предоставляются по общему правилу на основе проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ), в связи с чем “простая” замена земельного участка, как правило, невозможна.

Таким образом, требование о замене земельного участка, предоставленного для строительства, по причине его непригодности, неправомерно.

Между тем существует исключение: если земельный участок предоставлялся для целей индивидуального жилищного строительства гражданам в собственность и непригоден для этого, то требование о его замене может быть признано правомерным.

 

Важно знать!  Ограждение земельного участка

 

Как осуществляется строительство на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения?

Пунктом 2 статьи 11 Федерального закона от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” предусмотрена возможность строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в случае предоставления и приобретения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

 

Согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (пункт 1 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

 

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. N 540 (далее – Классификатор).

Согласно Классификатору содержание вида разрешенного использования земельного участка “сельскохозяйственное использование” включает в себя выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур, садоводство, выращивание льна и конопли, животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыбоводство, научное обеспечение сельского хозяйства, хранение и переработку сельскохозяйственной продукции, ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, питомники, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

 

Таким образом, на землях сельскохозяйственного назначения возможно строительство зданий, сооружений и строений, необходимых для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

При этом для размещения зданий и сооружений для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции следует использовать земельный участок (его часть), не являющийся сельскохозяйственным угодьем.

Вместе с тем размещение жилого дома на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленном для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, действующим законодательством не предусмотрено.