Как выкупить арендованный земельный участок из публичной собственности

Как выкупить арендованный земельный участок из публичной собственностиВы можете выкупить арендованный земельный участок из государственной или муниципальной собственности по договору купли-продажи.

Если аренда участка прекратилась, его можно выкупить через аукцион. В определенных случаях вы вправе приобрести участок без торгов, при этом аренда не препятствие для выкупа.

Обратите внимание, что участки некоторых категорий, например лесного фонда, запрещено приобретать в частную собственность.

Для выкупа участка подготовьте необходимые документы и обратитесь в уполномоченный орган.

 

 

В каких случаях можно выкупить арендованный земельный участок на торгах

Публичные земельные участки могут быть выкуплены на торгах в форме аукционов, за исключением случаев, когда их покупка осуществляется без торгов (п. п. 1, 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Однако арендуемый земельный участок не может быть предметом аукциона. Это означает, что вы сможете приобрести в собственность участок на торгах только после прекращения аренды.

 

 

В каких случаях можно выкупить арендованный земельный участок без торгов

В случаях, предусмотренных законом, государственный или муниципальный земельный участок можно купить без проведения торгов. При этом аренда не является препятствием для выкупа участка, если его намеревается приобрести арендатор .

К случаям, когда участок можно купить без торгов, относятся, в частности, следующие ситуации:

1)   участок образован из участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом РФ заключен договор о комплексном освоении территории;

2)   на участке расположены здания, сооружения, собственником которых (или помещений в них) являетесь вы. Купить такие участки можно в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ;

3)   участок предназначен для сельскохозяйственного производства, и при этом:

– прошло три года с момента заключения с вами договора аренды или передачи вам прав и обязанностей по договору аренды;

– у уполномоченного органа нет информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании участка;

– заявление о заключении договора купли-продажи подано до истечения срока договора аренды.

 

 

Какие участки нельзя выкупить

Нельзя приобрести в частную собственность земельные участки, изъятые из оборота, а также по общему правилу – участки, которые ограничены в обороте.

Закон может предусматривать и другие случаи, когда продажа земельных участков не допускается. Например, по общему правилу не могут продаваться публичные участки, основным видом разрешенного использования которых является строительство зданий и сооружений.

 

Как купить публичный участок на торгах (аукционе)

Решение о проведении аукциона принимает уполномоченный орган по своей инициативе или по заявлениям граждан либо юридических лиц. Для победы на аукционе вам нужно предложить самую высокую цену по сравнению с другими участниками.

Важно знать!  Расторжение договора аренды земельного участка

В некоторых случаях вы можете купить участок, даже если не выиграли торги, например если вы были признаны единственным участником аукциона.

 

Чтобы поучаствовать в аукционе:

1)   узнайте сроки подачи заявок и выясните иную информацию об аукционе. С ней можно ознакомиться в извещении уполномоченного органа о проведении аукциона. Извещения можно найти на сайте https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=2;

2)   подайте организатору необходимые документы, в частности заявку и документ, подтверждающий внесение задатка (п. 1 ст. 39.12 ЗК РФ). Позднее организатор уведомит вас о том, допущены ли вы к участию.

 

Обратите внимание: если вы победили на аукционе, вам нужно будет заключить договор купли-продажи. В противном случае вас включат в реестр недобросовестных участников аукциона.

 

Как купить публичный участок без торгов

Чтобы приобрести в собственность арендованный публичный участок без торгов:

1)   при необходимости пройдите процедуру образования земельного участка;

2)   подайте в уполномоченный орган заявление о предоставлении участка в собственность;

3)   если ваше заявление удовлетворят, заключите договор купли-продажи участка.

Уполномоченный орган рассматривает заявление в течение 30 дней и при отсутствии оснований для отказа направляет вам подписанный проект договора купли-продажи, если не требуется образование земельного участка или уточнение его границ. В течение 30 дней со дня получения проекта договора вам нужно подписать его и представить в уполномоченный орган;

4)   зарегистрируйте ваше право собственности на участок.

 

Как образовать земельный участок для его покупки без торгов

Чтобы образовать земельный участок:

1)   подготовьте схему расположения участка, если не утвержден проект межевания территории, в границах которой будет образован участок;

2)   подайте в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления участка.

Порядок подачи урегулирован п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ и Приказом Минэкономразвития России от 14.01.2015 N 7 (для заявлений в электронной форме). В течение 30 дней со дня поступления заявления уполномоченный орган рассматривает его и принимает решение о предварительном согласовании или об отказе. В некоторых случаях срок рассмотрения можно продлить ;

В каких случаях уполномоченный орган может отказать в предварительном согласовании

Уполномоченный орган откажет в предварительном согласовании предоставления участка при наличии оснований, предусмотренных:

  • п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ;
  • законами субъектов РФ (до 1 января 2020 г. – ч. 31 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), принятыми не позднее 1 января 2016 г. (ч. 32 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ). Например, ст. 4.1 Закона о землепользовании в Москве.

3)   обеспечьте выполнение кадастровых работ в целях образования участка ;

4)   дождитесь кадастрового учета и регистрации публичной собственности на участок, за исключением случаев образования участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена.

Важно знать!  Как взыскать неосновательное обогащение за пользование земельным участком без договора аренды

 

Как составить и подать заявление о предоставлении публичного участка в собственность без торгов

Составьте заявление и подготовьте приложения к нему в соответствии с требованиями земельного законодательства . В частности, при необходимости приложите один из документов, подтверждающих ваше право на приобретение земельного участка без торгов1).

Заявление с приложениями подайте в уполномоченный орган. Это может быть орган государственной власти или местного самоуправления в зависимости от того, в чьей собственности находится участок, если полномочия не были перераспределены. Если участок в федеральной собственности, вы можете обратиться в любой территориальный орган Росимущества или МФЦ.

Также вы можете направить заявление в электронной форме. Сделать это необходимо по правилам, установленным Приказом Минэкономразвития России от 14.01.2015 N 7. Так, вы можете подать заявление следующими способами:

1)   на сайте госуслуг через личный кабинет (https://www.gosuslugi.ru);

2)   на сайте Росимущества или его территориального управления в вашем регионе;

3)   на официальную электронную почту территориального управления Росимущества. Адрес электронной почты вы можете найти на сайте нужного вам управления (например, http://tu69.rosim.ru/contacts/info).

 

Переходит ли публичный земельный участок, на котором застройщиком возведено нежилое здание, в собственность дольщиков?

 

Переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды, действующим законодательством не предусмотрен.

 

По смыслу абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

Из п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

 

Также, в п. 8 разд. III Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, отмечено, что законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввода объекта в эксплуатацию, передачи в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка. В случае если договор, заключенный между сторонами, предусматривает переход права собственности на весь возведенный объект к новому собственнику, к нему также переходят права арендатора в силу прямого указания закона.

Соответственно, право собственности на публичный земельный участок, на котором возведено нежилое здание, в собственность дольщиков не переходит. Право общей долевой собственности на такой участок не возникает.

Отличный правовой подход подлежит применению в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленном для строительства жилых объектов (например, многоквартирных домов).

В силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в п. п. 66 и 67 Постановления Пленума N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

При этом необходимо учитывать положения ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, предусматривающие специальное правовое регулирование в отношении земельных участков, предоставленных для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.