Право собственности на земельный участок: основания возникновения, признание
Самое частое основание приобретения права собственности на публичные участки – договор купли-продажи. Гораздо реже вы можете стать собственником по договору мены или бесплатно на основании распорядительного акта.
Частную землю можно приобрести по договору. Как и в случае с публичной землей, это самый распространенный способ стать ее собственником. В некоторых случаях вы можете приобрести участок в силу приобретательной давности, в результате образования нового участка, правопреемства при реорганизации.
При приобретении здания, сооружения, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, вы по общему правилу станете собственником и участка (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 552 ГК РФ).
- По каким основаниям возникает право собственности на публичные земельные участки
- По каким основаниям возникает право собственности на частные земельные участки
- Как признать право собственности на земельный участок
- По каким основаниям можно требовать признания права собственности на земельный участок
- В каком порядке признается право собственности на земельный участок
По каким основаниям возникает право собственности на публичные земельные участки
На такой участок право собственности может возникнуть на основании договора либо акта госоргана или органа местного самоуправления.
Возникновение права собственности на публичную землю по договору
Приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (в том числе выкупить арендованный), можно:
- по договору купли-продажи на торгах, а в некоторых случаях – и без торгов. Например, без торгов можно приобрести земельный участок, на котором расположено сооружение, принадлежащее вам на праве собственности (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
Основанием возникновения права собственности при этом будет договор купли-продажи;
- по договору мены. Это возможно в случаях, предусмотренных ст. 39.21 ЗК РФ. В частности, если ваш земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд, а взамен предоставлен другой.
Возникновение права собственности на публичную землю на основании распорядительного акта
Распорядительный акт является основанием возникновения права собственности на публичный земельный участок, если участок предоставляется вам бесплатно (пп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ, п. 1 ст. 25, п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ). Такое бывает достаточно редко. Например, бесплатно может быть передан участок, образованный в границах застроенной территории, если вы заключили договор о развитии этой территории.
В основном случаи бесплатной передачи земли в собственность касаются предоставления земельных участков гражданам и некоммерческим организациям.
Решение о бесплатном предоставлении земли в собственность принимает исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления (ст. 39.2 ЗК РФ). Он издаст распорядительный акт об этом, который будет являться основанием, в частности, для регистрации права собственности ( ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, в отношении участков, находящихся в федеральной собственности, такие акты издают Росимущество и его территориальные органы.
Является ли приватизация основанием для возникновения права собственности на землю
Нет, поскольку при приватизации земельных участков основанием для возникновения права собственности является договор купли-продажи, если участок предоставлен за плату, либо акт госоргана или органа местного самоуправления, если участок предоставлен бесплатно.
В Земельном кодексе РФ нет такого понятия, как “приватизация”. О приватизации земельных участков говорится в п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Но в нем по сути речь идет об отчуждении земельного участка. Такой же термин “отчуждение” в отношении земельных участков используется и в ст. 28 Закона о приватизации.
Порядок отчуждения земельных участков из публичных земель приведен в гл. V.1 ЗК РФ. Он предусматривает предоставление земельных участков в собственность на торгах или без торгов. Поэтому, даже если при предоставлении участка используется термин “приватизация”, право собственности возникнет в соответствии с Земельным кодексом РФ: на основании договора купли-продажи или акта соответствующего органа.
Можно ли приобрести публичную землю в силу приобретательной давности
Приобрести по давности публичный земельный участок не получится. Для публичных участков земельным законодательством не предусмотрен такой порядок приобретения.
По каким основаниям возникает право собственности на частные земельные участки
Право собственности на частный земельный участок может возникнуть по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами (п. 1 ст. 25 ЗК РФ), в том числе:
- по договору или иной сделке;
- по решению суда в силу приобретательной давности;
- при образовании нового земельного участка;
- в связи с реорганизацией юридического лица.
Возникновение права собственности на частную землю по договору и иным сделкам
Организация может приобрести право собственности на земельный участок по договору купли-продажи, мены или иной сделке об отчуждении (пп. 1 п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 218 ГК РФ).
На практике самое распространенное основание – договор купли-продажи. Приобретение участка по договору мены или по иной сделке по отчуждению имущества встречается редко.
Учтите, что при уступке прав по договору купли-продажи объекта недвижимости право собственности на него должно переходить на основании названного договора, а не соглашения об уступке. Последнее не является сделкой об отчуждении.
Возникновение права собственности по решению суда о приобретении земли в силу приобретательной давности
Приобрести участок, не находящийся в публичной собственности, можно в силу приобретательной давности, если вы добросовестно, открыто и непрерывно владеете им не по договору в течение 15 лет. При этом участок должен принадлежать иному лицу на праве собственности или быть бесхозяйным.
Чтобы возникло право собственности по приобретательной давности, вам нужно обратиться в суд. Если прежний собственник участка известен, подайте иск о признании права собственности, если неизвестен – заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности .
Судебный акт об удовлетворении такого иска или заявления об установлении факта является основанием для регистрации права собственности (п. 2 ст. 59 ЗК РФ, ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
Однако на практике приобрести земельный участок в силу приобретательной давности вряд ли удастся. Если земля не находится в частной собственности или собственности муниципальных образований, то она принадлежит государству, а значит, не является бесхозяйной. А за самовольное занятие земельных участков предусмотрена административная ответственность (ст. 7.1 КоАП РФ).
Возникновение права собственности при образовании нового земельного участка
Право собственности на землю возникнет при образовании нового земельного участка или изменении имеющегося (п. 1 ст. 11.8 ЗК РФ). Это происходит при разделе, выделе, объединении или перераспределении земельных участков.
Например, при объединении двух земельных участков в один у вас возникнет право собственности на образованный земельный участок. Если исходные участки принадлежали нескольким собственникам, то на образованный участок у них возникает право общей собственности (п. п. 2, 3 ст. 11.6 ЗК РФ). При этом исходные земельные участки прекращают свое существование с даты госрегистрации права собственности на новый.
Возникновение права собственности в связи с реорганизацией юридического лица
Действия граждан и юридических лиц также могут быть основанием для возникновения права собственности (пп. 8 п. 1 ст. 8 ГК РФ). К ним можно отнести, например, реорганизацию юридического лица.
Если вы являетесь правопреемником реорганизованного юридического лица, то право собственности на принадлежавший ему земельный участок перейдет к вам (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Может ли право собственности на земельный участок возникнуть из решения собрания
Нет, поскольку решение собрания может быть основанием для возникновения прав только в случаях, предусмотренных законом (пп. 1.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ). При этом в законе должно быть указано, что собрание вправе принимать решение о возникновении права собственности, а решение должно быть обязательным для всех, кто вправе участвовать в собрании (п. 2 ст. 181.1 ГК РФ).
В настоящее время нет закона, предусматривающего случаи, когда решение собрания является основанием для возникновения права собственности в отношении земельных участков.
Но, например, решение собрания может быть необходимо для возникновения права собственности при образовании земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на основании решения общего собрания участников долевой собственности путем выдела (п. 2 ст. 13, пп. 2 – 4 п. 3 ст. 14 Закона об обороте земель сельхозназначения, ч. 8 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости). Такое решение не является основанием для возникновения права собственности на вновь образованные участки в смысле пп. 1.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ. В данной ситуации основанием будут являться действия граждан и юридических лиц.
Как признать право собственности на земельный участок
Вы можете признать право собственности на земельный участок в редких случаях, например, если оно возникло у вас в силу приобретательной давности. Однако учтите, что по приобретательной давности нельзя стать собственником публичного участка.
Чтобы признать право, обратитесь в арбитражный суд с иском. Для успешного разрешения дела вам нужно в первую очередь доказать основание возникновения права.
Составьте исковое заявление, приведите в нем обстоятельства, на которых вы основываете требования, изложите свои требования и приложите к иску подтверждающие документы.
По каким основаниям можно требовать признания права собственности на земельный участок
Вы можете требовать признания права собственности на земельный участок в тех же случаях, в которых признается право на иной объект недвижимости. Например, его можно признать, если право собственности на участок возникло в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Однако учтите, что вы не можете на этом основании признать право собственности на публичный земельный участок, поскольку земельное законодательство не предусматривает такой возможности.
При предъявлении иска о признании права собственности удостоверьтесь, что участок может находиться в частной собственности, то есть не отнесен к землям, изъятым из оборота, или по общему правилу – ограниченным в обороте (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Также рекомендуем убедиться в том, что участок существует, не является частью другого участка. Иначе не будет оснований удовлетворить ваше требование.
В каком порядке признается право собственности на земельный участок
Право собственности на земельный участок признается в судебном порядке и является одним из способов защиты гражданских прав (п. 1 ст. 59 ЗК РФ, ст. 12 ГК РФ). Для признания права вам следует обращаться в суд в порядке искового производства, нельзя подать заявление в порядке особого производства об установлении наличия права собственности.
Чтобы признать право собственности на земельный участок, составьте исковое заявление, уплатите госпошлину и подайте иск в суд.
Как составить исковое заявление о признании права собственности на земельный участок
Укажите в иске все сведения, перечисленные в ч. 2 ст. 125 АПК РФ, соберите документы в соответствии со ст. 126 АПК РФ. Иначе суд оставит его без движения и, если вы не устраните нарушения, возвратит исковое заявление.
Подписать иск должен истец или его представитель.
Составить иск вы можете по аналогии с иском о признании права собственности на недвижимость.
Как подать исковое заявление о признании права собственности на земельный участок
Для этого нужно уплатить госпошлину. Иск направьте в арбитражный суд по месту нахождения участка (ч. 1 ст. 38 АПК РФ).
Порядок подачи иска о признании права собственности на земельный участок такой же, как и в случае с иском о признании права собственности на недвижимое имущество.