Понуждение к заключению договора аренды

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ заключение договора должно быть добровольным. Понуждение к его заключению возможно только тогда, когда соответствующая обязанность предусмотрена законодательством или добровольно принятым на себя обязательством сторон сделки, а одна из сторон уклоняется от заключения договора.

Случаи понуждения к заключению договора аренды
Порядок понуждения к заключению договора аренды

Содержание

Случаи понуждения к заключению договора аренды

К наиболее распространенным случаям понуждения к заключению договора аренды можно отнести следующие:

неисполнение обязанности по заключению основного договора на основании предварительного;
досрочное расторжение договора аренды арендодателем при наличии действующего договора субаренды;
отказ арендодателя в заключении договора аренды государственного или муниципального имущества с арендатором, обладающим преимущественным правом на заключение договора аренды.

В первом случае обязанность сторон по заключению договора вытекает из условий предварительного договора. Так, согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ основной договор должен быть подписан сторонами в срок, указанный в предварительном договоре, а при отсутствии соответствующего указания – в течение одного года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ также предоставляет стороне сделки, в данном случае субарендатору, право предъявить к арендодателю требование о понуждении к заключению с ним договора аренды на срок, оставшийся по договору субаренды.

Субарендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды только в случае согласия собственника. В противном случае суд откажет в иске о понуждении к заключению договора аренды.

Однако данным правом субарендатор обладает лишь в том случае, если договор субаренды был заключен на срок, не превышающий срок договора аренды, и арендодатель при даче согласия на заключение договора субаренды не установил иной срок его возможного действия.

Своим правом субарендатор может воспользоваться при условии, что субарендатор в связи с досрочным расторжением договора аренды направил арендодателю уведомление о желании заключить договор аренды на срок, оставшийся по договору субаренды.

Правом на понуждение арендодателя заключить договор обладает также арендатор муниципального или государственного имущества, обладающий преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

Часть 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” (далее – Закон о защите конкуренции), регулирующей особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, предусматривает, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Пленум ВАС РФ разъяснил, что, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок и с другим лицом такой договор не заключил, арендатор вправе обратиться в суд в порядке п. 4 ст. 445 ГК РФ

Арендатор может воспользоваться своим правом, если отсутствуют обстоятельства, указанные в ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, а также если арендатором в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ было направлено арендодателю уведомление о желании заключить новый договор аренды.

Порядок понуждения к заключению договора аренды

Правила заключения договора в обязательном порядке содержатся в ст. 445 ГК РФ. Так, если иное не предусмотрено законом или договоренностью сторон, сделка должна быть акцептована одной стороной в течение тридцати дней со дня получения оферты от другой стороны.

Таким образом, заинтересованная сторона перед подачей заявления в суд должна направить другой стороне требование о заключении договора.

Согласно ст. 126 АПК РФ наряду с исковым заявлением в суд необходимо представить:

документы, подтверждающие отправку ответчику копии искового заявления со всеми приложениями;
квитанцию об уплате госпошлины;
документы, подтверждающие отказ ответчика от заключения договора;
документы, подтверждающие регистрацию заявителя – юридического лица или индивидуального предпринимателя;
доверенность, если документы подаются представителем;
копии определения арбитражного суда об обеспечении имущественных интересов до предъявления иска;
документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом;
документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;
проект договора (если предметом требования является понуждение к заключению договора);
выписки из ЕГРЮЛ в отношении истца и ответчика.

Представленные доказательства должны подтверждать:

вытекающую из закона или договора обязанность ответчика заключить договор с истцом;
факт направления уведомления истцом ответчику о необходимости заключить договор;
факт отказа или уклонения ответчика от заключения договора.

Помимо этого, документы должны содержать условия, на которых планируется заключить договор.

В случае удовлетворения требования договор считается заключенным на указанных в решении суда условиях и с момента вступления его в законную силу (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Для лица, необоснованно отказывающегося от заключения договора, возникший спор влечет обязанность не только заключения договора, но и возмещения понесенных другой стороной убытков, вызванных нарушением (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Таким образом, понуждение к заключению договора аренды возможно.