Удержание имущества арендодателем

В соответствии со ст. 329 ГК РФ удержание вещи должника является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Другими словами, в рамках договора аренды удержание имущества – это инструмент стимулирования должника для оплаты просроченной арендной платы.

Объектом рассматриваемых правоотношений может быть вещь как движимая, так и недвижимая, которая является предметом договора аренды. При этом не могут являться предметом удержания деньги, ценные бумаги, имущественные права, работы, услуги, результаты интеллектуальной деятельности, информация, нематериальные блага.

В рамках договора аренды удержание имущества выражается в воспрепятствовании использованию имущества арендатором, а также в продаже его третьим лицам.

Право арендодателя удерживать имущество арендатора

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесение которой установлены договором.

Основания удержания имущества закреплены в ст. 359 ГК РФ.

В соответствии со ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Согласно п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

Арендодатель, удерживающий имущество, должен обеспечить его сохранность. Такая обязанность вытекает из ст. 343 ГК РФ, согласно которой залогодатель или залогодержатель (в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество) обязан обеспечить его сохранность.

Согласно ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, которые предусмотрены для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

То есть в этом случае принимаются меры по обращению взыскания на удерживаемую вещь в целях компенсации понесенных убытков арендодателя в порядке, предусмотренном ст. ст. 348 – 350.2 ГК РФ.

Способы защиты арендатора в случае удержания его имущества арендодателем (в т.ч. незаконного)

Возможность удержания имущества может быть предусмотрена условиями договора аренды. Указанное следует из системного толкования норм ст. ст. 329, 334.1, 360 ГК РФ. При этом отсутствие в договоре таких условий не является препятствием для законного удержания имущества.

Арендатор в целях защиты своих интересов вправе предусмотреть условия в договоре аренды, устанавливающие запрет на удержание имущества со стороны арендодателя (п. 3 ст. 359 ГК РФ).

Удержание имущества применимо только после прекращения договора аренды.

Незаконное удержание имущества арендодателем может быть расценено как самоуправство, и в этом случае в отношении виновного лица предусмотрена уголовная ответственность по ст. 330 УК РФ.

За эти же действия, совершенные с применением насилия или с угрозой его применения, виновное лицо наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет.

На практике более частыми являются случаи взыскания с арендодателя убытков, вызванных незаконным удержанием имущества арендатора.