Выписка из квартиры при ее продаже квартиры собственником

Выписка из квартиры при ее продаже собственником – важная процедура, которая должна обговариваться еще до подписания договора. 

Никому не понравится, если в купленной квартире будут проживать чужие люди. Именно поэтому бывший собственник должен сняться с учёта из квартиры. Вместе с ним выписываются и члены семьи, включая детей.

Теоретически все выглядит понятно, но как обстоят дела на практике? Обязан ли собственник выписываться сразу? Можно ли повременить с выпиской из квартиры? Вопросы требуют скрупулезного разбора, чем мы и займемся в данной статье.

Нужно ли сниматься с регистрационного учета перед сделкой?

Не всегда удается продавцу четко определиться с моментом выписки. Перед продажей, то есть до оформления сделки, точно нет резона сниматься с учета: если сделка сорвется, то придется, чтобы не нарушать сроков, опять обращаться за пропиской на свою же непроданную жилплощадь. При подписании договора купли-продажи тоже нет смысла сниматься с учета: в Правилах регистрации, утвержденных ПП РФ №713, п.17 говорит о необходимости уложиться в 7-дневный срок, чтобы оформить постановку на учет в очередном жилище.

Можно ли и обязательно ли выписываться из квартиры при продаже?

Процесс продажи недвижимости – это сделка, направленная на передачу квартиры или дома от старого собственника новому. 

Намереваясь продать жилье, собственник должен выписаться из квартиры. Заодно снять с регистрационного учёта всех проживающих в доме людей – неважно, родственники это или временно проживающие (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Ситуация неоднозначная: с одной стороны – выписка из квартиры является требованием закона, с другой – в случае срыва сделки, собственник и его семья рискуют остаться без регистрации.

Практика показывает, что не все быстро находят новое жилье. Зачастую процесс поиска новой квартиры затягивается. Все это создает подвешенное регистрационное состояние бывшего собственника и членов его семьи.

Обычно при продаже объекта учитываются нюансы:

• продавец непосредственно с покупателем оговаривает сроки, в течение которых он должен выписаться из недвижимости, причем непременно данные условия прописываются в договоре купли-продажи, который далее подписывается сторонами и регистрируется;
• если зарегистрированы в жилье несовершеннолетние, то требуется заблаговременно позаботиться о том, чтобы они были выписаны из квартиры, а иначе невозможно будет продать недвижимость, так как этот процесс не будет разрешен органами опеки;
• если продается не приватизированное жилье, и если граждане, которые прописаны в нем, не согласны с продажей, то выписать их можно исключительно с помощью судебного разбирательства;
• несовершеннолетние граждане выписываются только при наличии другого вида недвижимости, куда они могут сразу прописаться.

Является ли прописка препятствием для сделки

По законодательным нормам наличие зарегистрированных в помещении людей не является препятствием для проведения сделки. Но следует учитывать, что есть определенные категории людей, которых невозможно будет выписать из приобретенной квартиры даже по суду. К ним относятся: Человек, получивший право на проживание в квартире по завещанию.

Не следует путать это лицо с владельцем, речь идет о тех, кто не имеет право собственности, но в завещании было оговорено, что он может проживать в помещении постоянно. Тот, кто не участвовал в приватизации, написав отказ от участия. Такие действия хоть и лишили его права распоряжаться собственностью, но позволяют ему пожизненно проживать в помещении.

Лицо, находящееся на иждивении по договору ренты. Граждане, принимавшие участие в оплате части жилого помещения, приобретенного в жилищном кооперативе. Не достигшие совершеннолетия дети, которые временно воспитываются в детских домах и специализированных учреждениях. Выселить все указанные категории можно только при условии предоставления им иного жилого помещения с их согласия.
 

Порядок выписки

Регистрационный учёт предполагает наличие хотя бы одного постоянного места проживания. Осуществляя выписку из квартиры после продажи, собственник должен найти новое жилье. Допускается выписка «в никуда», но только в том случае, если собственник выписывается один, без детей до 14 лет.

Как выписаться из квартиры при продаже

Существует несколько вариантов выписки, призванных обеспечить наиболее комфортные условия:

• Через паспортный стол (миграционное отделение) путем личного обращения. Это самый простой вариант, требующий только личного паспорта и заявления. Процедура занимает 3 дня и не требует оформления временного удостоверения, так как период проживания без паспорта незначительный.
• Через ТСЖ или управляющую компанию. В этом случае процедура не отличается, но придется ждать дольше, так как сотрудники данной организации передают паспорта в миграционную службу 1-2 раза в неделю. Как правило, период ожидания составляет 7 рабочих дней.
• Отправить представителя по доверенности. Если продавец фактически живет в другом городе или просто не может лично обратиться, для выписки предоставляется не только паспорт заявителя, но и документы от доверенного лица – личный паспорт и нотариальная доверенность. Период рассмотрения не увеличивается.
• Через портал Госуслуг. После заполнения заявления на сайте необходимо явиться в паспортный стол для выписки. Но можно отправить и своего представителя.

После выписки необязательно предоставлять копию паспорта покупателю. Достаточно выписки из домовой книги, которую можно заказать в МФЦ. В ней не должны значиться зарегистрированные лица.

Обоюдное подписание договора купли-продажи на квартиру является основанием для перехода права собственности к новому владельцу (ст. 292 ГК РФ). Поэтому, продавец и жильцы квартиры должны провести выписку. Разумеется, заранее найдя новое место жительства.

Особенности продажи недвижимости с отсрочкой выписки

При продаже объекта допускается прописывать в договоре, который составляется с продавцом, конкретный срок, в течение которого все граждане, прописанные в недвижимости, должны выписаться из нее.

Для этого учитываются условия, являющиеся оптимальными для обеих сторон сделки.

Если нарушаются сроки, прописанные в договоре купли-продажи, то покупатель квартиры может подать в суд на нарушителей.

Важно грамотно составить исковое заявление и предоставить копии документов, в которых подтверждается факт нарушения договоренности.

Непосредственная выписка

Как происходит процесс выписки из квартиры:

• Зайдите на официальный сайт ГУВМ МВД и найдите регион проживания. Просмотрите, какое миграционное отделение обслуживает ваш район. Выпишите график работы, телефон и точный адрес. Теперь можно отправляться за выпиской из квартиры.
• Возьмите с собой документы и посетите УВМ УМВД. Дождитесь приёма возле одного из «окошек». Заполните заявление о снятии с регистрационного учёта по месту жительства (форма №6). Передайте регистратору заполненный бланк и документы.
• Получите документы (кроме паспорта) обратно. Вам сообщат, когда все будет готово и можно будет подойти в отделение.
• Явитесь в назначенный срок в УВМ УМВД за паспортом. Пока регистраторы ставят штампы, заполните листок убытия. На этом процедуру выписки можно считать успешно завершенной.

Оформление выписки предполагает изъятие паспорта на момент регистрации. Взамен вам выдадут удостоверение личности (срок действия – 30 дней). Имейте смелость требовать временное удостоверение, если вам его не выдали. Проживание без паспорта в течение длительного времени наказывается административным штрафом – от 2000 до 3000 тысяч рублей (ст. 19.15 КоАП РФ).

Необходимые документы

Для выписки подаются стандартные документы, но их количество определяется в зависимости от обстоятельств:

• Заявление в установленной форме. С ним могут обратиться совершеннолетние и дееспособные лица, а также несовершеннолетние с 14 лет. Но они подают документы вместе с родителями или опекунами. Если ребенок еще не достиг 14-летнего возраста, за него подают заявление родители.
• Документ, удостоверяющий личность. Подается гражданский паспорт, на детей – свидетельство о рождении.

Заявление имеет простую форму № 6. Бланк выдадут на месте, но его можно заполнить и заранее. Допускается заполнение гражданами от 14 лет черной или синей пастой. В нем должны содержаться сведения о наименовании миграционного органа, полные паспортные данные, указание старого и нового адреса, дата и подпись. Если заявление подается от имени детей, указывается законный представитель.

После завершения процедуры выдается адресный листок убытия, который предоставляется по новому месту регистрации. Если граждане уезжают из страны, дополнительно выдается листок статистического учета убытия. Если бывший собственник не выписался своевременно и отказывается это делать добровольно, снятие с регистрации возможно только через суд.

Стоимость и срок

Согласно п. 22 Административного регламента о снятии с регистрации, со дня поступления документов в паспортный стол сроки не должны превышать 3-х дней. Прекращение регистрации относится к числу государственных услуг, предоставляемых на бесплатной основе.

По истечении установленного времени на соответствующей странице паспорта проставляется специальный штамп. В нем прописью указывается адрес прежнего проживания, дата выбытия.

Сроки, в течение которых будет произведена выписка граждан

В законодательстве нет точных сведений о том, когда требуется гражданам выписываться из квартиры при ее продаже. Желательно выполнить это еще до не родственного формирования договора  с покупателем.

Если в договоре указывается, что все люди, прописанные в жилье, будут выписаны после перерегистрации, то по ст. 314 ГК требуется выполнить это в течение 7 дней.

Статья 314. Срок исполнения обязательства

1. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Также для новой прописки предоставляется срок в 7 дней, так как если люди не будут зарегистрированы через неделю, то это станет причиной для начисления значительного штрафа.

Снятие с регистрации через суд

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ, человека можно выписать без согласия только по решению суда. При этом необходимо предоставить подтверждение, что на это есть достаточные основания.

Если после приобретения квартиры прежние владельцы игнорируют все требования о выписке, необходимо подать иск с требованием о прекращении права пользования жилым помещением.

В нем обязательно указывается, что новый собственник настаивает на снятии с регистрации не только бывшего владельца квартиры, но и всех зарегистрированных лиц.

Его можно передать лично, тогда на втором экземпляре проставляется отметка во вручении. Также требование можно направить заказным письмом с дополнительным уведомлением о вручении.

Если новый адрес проживания неизвестен, можно сразу обращаться в суд.

Жалобу можно подать по месту нахождения купленной квартиры или месту проживания ответчика. Подается стандартный набор документов:

• Исковое требование о выписке бывшего собственника и всех зарегистрированных;
• Договор купли-продажи, зарегистрированный соответственным образом;
• Платежные документы, свидетельствующие об оплате сделки;
• Выписка из домовой книги, которая подтвердит состав прописанных в квартире;
• Подтверждение, что новый владелец пытался урегулировать вопрос до суда.

Важно, чтобы требования в досудебном обращении и иске полностью совпадали. В противном случае суд может отклонить заявление. Если с документами все в порядке и отсутствуют лица, которых нельзя выписать по закону, суд примет положительное решение за несколько заседаний в течение 1-2 месяцев. Затем собственнику необходимо явиться в паспортный стол с решением суда о выписке.

Кого нельзя выписать?

Наличие прописки по месту проживания дает возможность проживать по указанному адресу. Одним из условий продажи может быть снятие с регистрации не только бывшего владельца, но и всей его семьи. Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, продажа является серьезным основанием для того, чтобы прекратить право пользования для всех членов семьи и других зарегистрированных лиц.

Существуют лица, которых не допускается выписывать и выселять из квартиры даже в случае смены собственника. К их категории относятся следующие граждане:

• Те, кто отказался от приватизации;
• Лица, получающие ренту на основе договора;
• Проживающие на основе завещательного отказа;
• Несовершеннолетние, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения.

Если есть несовершеннолетний ребенок

Нередко вместе со взрослыми выписываются и дети, которые могут являться собственниками квартиры при продаже. Возникает вопрос, на что обратить внимание при выписке ребенка?

Особенности выписки несовершеннолетних:

• Выписка ребенка из приватизированного или муниципального жилья происходит после одобрения органа опеки.
• Достигнув 14 лет, несовершеннолетние получают частичную дееспособность. Они могут участвовать в сделках с жильем и заполнять заявления на выписку. Дети до 14 лет такими полномочиями не обладают.
• Продажа квартиры (в которой имеется доля ребенка) в обход органа опеки признается незаконной. Покупатель вправе потребовать компенсацию.
• Не допускается выписка ребенка с родителями «в никуда». Также невозможно оформить перерегистрацию детей из приватизированной квартиры в коммунальную.
• Проживание ребенка с одним из родителей требует согласия второго. Разумеется, если мать и отец не находятся в разводе и ребенок не усыновлен новым родителем.
• Иногда ребенок прописан в квартире, но проживает в другом месте. Продажа такой квартиры потребует выписки несовершеннолетнего через суд.

Неимущественные права детей могут идти вразрез с интересами взрослых. Поэтому, прежде чем выписывать ребенка нужно проверить юридическую чистоту недвижимости. Нахождение квартиры в собственности несовершеннолетнего создает дополнительные трудности.

Процедура снятия с регистрации несовершеннолетних

Сложности, возникающие у продавца при продаже квартиры с зарегистрированными в ней детьми, учат, что проблемой снятия с учета следует озаботиться до продажи жилья. Права детей защищаются более тщательно, чем взрослых. Оно и понятно, ведь совершеннолетний человек может отвечать за свои действия, а дети не могут препятствовать взрослым, а значит, и влиять на их деяния. Если родители приняли неверное решение, то это пагубно сказывается на детях.

Согласие обоих родителей

Наиболее естественно выписка производится в том случае, если оба родителя добровольно подают заявление на перерегистрацию своего места жительства. Вместе с ними выбывает и ребенок. Необходимо лишь учесть, что такую процедуру следует проводить в одно действие. Подается заявление о постановке на учет по новому адресу  и автоматически производится выписка с предыдущего. Если идентичная процедура производится только с одним родителем, второй обязан дать разрешение на перепрописку своего ребенка. При этом он имеет право не согласиться с ней, если условия существенно ухудшаются. В обоих случаях требуется согласие и мамы, и папы. Исключением являются семьи, где есть только один официальный опекун, например мать-одиночка или при лишении прав одного из родителей.

Отказ от приватизации

Единственным исключением является приватизированная квартира. Покупателю необходимо самостоятельно проверить все обстоятельства оформления собственности. Если в квартире зарегистрированы лица, отказавшиеся от регистрации, у них сохраняется право пожизненного проживания.

Для этого следует запросить следующее:

• Выписку из домовой книги;
• Выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности;
• Архивную выписку из домовой книги.

В выписке из ЕГРН указываются все собственники. Если оформлено свидетельство о собственности, при долевой собственности на обратной стороне указываются остальные совладельцы и размер доли.

По выписке можно увидеть лиц, которые не фигурируют в качестве владельцев. В этом случае дополнительно запрашивается приватизационное дело.

В нем указывается, были ли отказы от приватизации и остались ли эти лица прописанными.

Единственный способ решить проблему, договориться о снятии с регистрации до заключения договора. Если это не будет сделано, по решению суда их не получится выписать, так как за ними сохраняется право на пожизненное проживание.

Сколько можно быть без прописки

Ггражданам, продающим недвижимость, стоит узнать, сколько можно жить без прописки. Этот срок зависит от типа регистрации:

• без временной прописки можно проживать 90 дней;
• без постоянной регистрации – 7 суток.

За отсутствие соответствующего штампа в паспорте дольше этого срока назначаются штрафные санкции.

Штраф за отсутствие регистрации

Штраф за несвоевременную регистрацию назначается лицам, которые вовремя не оформили прописку.

• в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе размер штрафа составляет 3-5 тысяч рублей;
• для остальных регионов – 2-3 тысячи.

Такие суммы определены пунктами 1, 2 статьи 19.15 КоАП РФ.