Выселение из служебного жилого помещения

Вопросы, связанные с выселением нанимателей из служебного жилого помещения, достаточно четко регламентированы Жилищным кодексом РФ (далее – ЖК РФ), а проблемы их применения весьма подробно отражены в судебной практике.

В связи с этим необходимо остановиться на ключевых моментах, а именно: определить основания утраты права пользования служебным жилым помещением и порядок выселения из него.

Основания выселения

Служебное жилое помещение, являясь одним из видов помещений категории специализированного жилого фонда, имеет сугубо целевое назначение, содержание которого раскрыто в ст. 93 ЖК РФ.

Поэтому данные помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем и могут передаваться только по договорам найма, предусмотренным ЖК РФ (п. 3 ст. 92, п. 1 ст. 99 ЖК РФ).

Утрата нанимателем и членами его семьи права пользования жилым помещением и возможность их выселения из жилого помещения является следствием расторжения или прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Остановимся подробнее на каждом основании:

• расторжение договора найма (ст. 101 ЖК РФ) возможно в любое время по соглашению сторон либо по инициативе нанимателя. Наймодатель также имеет право на расторжение договора, но при отсутствии согласия на расторжение второй стороны договора может требовать это исключительно в судебном порядке при условии неисполнения нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма, а также по иным основаниям, указанным в ст. 83 ЖК РФ. Несколько иные правила установлены в отношении договора найма специализированного жилого помещения, предусмотренного ст. 98.1 ЖК РФ, – порядок его расторжения регламентирован ч. 4 ст. 101 ЖК РФ;
• договор найма прекращается (ст. 102 ЖК РФ) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, а также в случае перехода права собственности на него, передачи его в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу. Обязательным является условие о том, что новый собственник или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, не является стороной трудового договора с работником – нанимателем такого жилого помещения.

Прекращение трудовых отношений либо пребывания на указанных должностях, а также увольнение со службы также является самостоятельным основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Но, как указано в п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, действие договора найма служебного жилого помещения не прекращается автоматически в момент увольнения работника.

Прекращение трудовых отношений служит лишь основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения. Таким образом, договор найма служебного жилого помещения сохраняет свое действие вплоть до его добровольного освобождения нанимателем, при отказе от которого гражданин подлежит выселению в судебном порядке с прекращением прав и обязанностей в отношении занимаемого жилья.

Порядок выселения

Правовым последствием расторжения или прекращения договора найма является обязанность нанимателя освободить занимаемое помещение (ст. 103 ЖК РФ).

Исключениями в данных делах являются следующие случаи:

• нельзя выселять нанимателя служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения при наличии обстоятельств, указанных в п. 2 ст. 102 ЖК РФ, а именно, если в результате перехода права собственности на помещение или передачи его в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу это лицо стало стороной трудового договора с работником – нанимателем такого жилого помещения. Выселение граждан из служебных жилых помещений с предоставлением других жилых помещений в данном случае осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающим соответствующие жилые помещения;
• не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения, которое должно находиться в черте соответствующего населенного пункта, лица, перечисленные в п. 2 ст. 103 ЖК РФ, а также дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (п. 5 ст. 103 ЖК РФ);
• кроме того, согласно ст. 13 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие ЖК РФ” не могут быть выселены без предоставления других жилых помещений граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.

В п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ” дополнительно конкретизировано, что предоставляемое гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения, другое жилое помещение должно находиться в черте соответствующего населенного пункта (ч. 3 ст. 103 ЖК РФ), отвечать санитарным и техническим требованиям (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ) и, как следует из содержания ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, относиться к жилищному фонду социального использования. Благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не имеют.

При расторжении с детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, договора найма специализированного жилого помещения по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 101 ЖК РФ, они и проживающие совместно с ними члены их семей подлежат выселению с предоставлением в границах соответствующего населенного пункта другого благоустроенного жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ч. 5 ст. 103 ЖК РФ).

Обычно в исковом заявлении формулируется требование о выселении из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения; могут быть заявлены и дополнительные требования – например, о признании лица утратившим право пользования жилым помещением, расторжении договора найма служебного помещения, снятии с регистрационного учета.

Как следует из ч. 2, п. 9 ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ “Об исполнительном производстве” (далее – Закон об исполнительном производстве), принудительное выселение должника из жилого помещения является одной из мер принудительного исполнения, которая применяется судебным приставом-исполнителем после возбуждения исполнительного производства по истечении срока для добровольного исполнения требований.

Особенности исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о выселении должника регулируются ст. 107 Закона об исполнительном производстве. Частью 1 данной нормы установлено, что, в случае если должник в течение установленного срока для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о его выселении не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения должника.

Из содержания вышеуказанных норм и судебных актов следует, что судебный пристав-исполнитель на основании исполнительного листа возбуждает исполнительное производство, совершает выход на участок по указанному адресу с составлением акта совершения исполнительных действий; при неисполнении должником требований в добровольном порядке судебным приставом-исполнителем выносится постановление о взыскании исполнительского сбора с должника.

Согласно ч. 5 ст. 107 Закона об исполнительном производстве принудительное исполнение требования о выселении производится с участием понятых (в необходимых случаях – при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением соответствующего акта о выселении и описи имущества.

В соответствии с ч. 8 ст. 107 Закона об исполнительном производстве в целях принудительного выселения судебный пристав-исполнитель вправе привлечь соответствующую специализированную организацию.

В целях обеспечения принудительного выселения судебный пристав-исполнитель может предложить взыскателю произвести расходы на применение мер принудительного исполнения с последующим их возмещением за счет должника (ч. 9 ст. 107 Закона об исполнительном производстве).

В заключение хотелось бы обратить внимание на то, что федеральное законодательство, регулирующее, в частности, выселение граждан из служебного жилого помещения, имеет приоритетной целью защиту права граждан на жилище, которое относится к основным правам и свободам человека и гражданина и гарантировано Конституцией РФ.