Договор аренды здания (сооружения): как составить, образец

Согласуйте предмет договора и размер арендной платы – это существенные условия договора аренды здания (сооружения). Подробно опишите здание либо сооружение, опираясь на данные ЕГРН.

Зафиксируйте состояние объекта на момент передачи арендатору, укажите его недостатки. Определите, каким должен быть объект при возврате.

Договоритесь, как именно арендатор будет использовать здание (сооружение). Согласуйте условия о содержании, текущем и капитальном ремонте.

 

Для защиты интересов арендодателя можно предусмотреть обеспечительный платеж. Не забудьте установить ответственность сторон за нарушения.

Установите срок действия договора и, если он равен году либо превышает его, распределите обязанности по регистрации договора.

 

 

Предмет договора аренды здания (сооружения)

Условие о предмете является существенным для любого договора, в том числе и для договора аренды (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Чтобы согласовать предмет договора аренды здания (сооружения), сделайте следующее (ст. 606, п. 1 ст. 650 ГК РФ):

  • опишите объект аренды так, чтобы его можно было однозначно определить (индивидуализируйте его);
  • определите, как он передается – во временное пользование или во временное владение и пользование.

 

Можно дополнить договор сведениями о земельном участке, на котором находится здание (сооружение), и условием о праве арендатора на этот участок. Это важно сделать, если вы хотите изменить правила, установленные законом. По умолчанию к арендатору на время аренды переходит право пользования участком, который занят объектом и необходим для его использования по назначению (п. 2 ст. 652 ГК РФ).

 

Как индивидуализировать здание (сооружение) в договоре аренды

Для индивидуализации здания (сооружения) включите в договор следующие данные:

  • вид объекта;
  • кадастровый номер;
  • адрес;
  • площадь либо протяженность для линейных объектов;
  • количество этажей, в том числе подземных;
  • кадастровый номер земельного участка (участков), в пределах которого расположен объект недвижимости.

Нужные сведения вы можете взять, например, из выписки из ЕГРН. Саму выписку или ее копию можно приложить к договору.

 

Рекомендуем перед оформлением договора получить свежую выписку и ориентироваться прежде всего на указанные в ней данные. Это желательно сделать, даже если у вас имеются иные документы на объект (свидетельство о государственной регистрации права собственности, технический паспорт БТИ и др.). Выписка содержит актуальные характеристики объекта, а также подтверждает право собственности арендодателя на объект.

 

Если объект в договоре не индивидуализирован должным образом, то условие о предмете не согласовано. Это означает, что договор не считается заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Однако если фактически вы исполняли договор, оспорить договор по этому основанию не удастся. О фактическом исполнении свидетельствует, например, то, что арендодатель передал арендатору здание по акту и спора по этому поводу не возникло.

 

Срок договора

Рекомендуем согласовать срок действия договора аренды. Если этого не сделать, ваш договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это значит, что любая из сторон сможет его прекратить без объяснения причин. Ей нужно будет только уведомить другую сторону за три месяца, если другой срок не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Согласовать срок договора аренды можно разными способами. Вы можете, например, указать конкретную дату, до которой действует договор, либо определить продолжительность его действия в годах, месяцах (ст. 190 ГК РФ).

 

При желании вы можете дополнить договор условием о его автоматической пролонгации.

 

Арендная плата

Арендная плата устанавливается по общим правилам, специальных норм для данных объектов аренды нет. То же касается и условий о порядке внесения и об изменении арендной платы.

Определите в договоре, в каком размере арендатор будет вносить плату за здание (сооружение), должен ли он дополнительно оплачивать пользование земельным участком, на котором недвижимое имущество расположено, и коммунальные услуги.

 

Размер арендной платы за здание (сооружение) нужно согласовать обязательно. Без этого условия договор считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Обычно за такие объекты, как здание или сооружение, устанавливают арендную плату в виде твердой суммы платежей, которая вносится периодически (пп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ). Размер может быть указан как за весь объект целиком, так и за единицу измерения, как правило, за единицу площади, к примеру, за 1 кв. м. Во втором случае арендная плата будет рассчитываться исходя из фактического размера переданного здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ).

 

Плату за пользование земельным участком арендатор по умолчанию не вносит, поскольку она входит в состав арендной платы за здание (сооружение). Но в договоре вы можете изменить это правило (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Для этого укажите, что пользование участком оплачивается отдельно и согласуйте размер платы за землю.

 

Плату за коммунальные услуги рекомендуем урегулировать договором. Укажите, входят коммунальные услуги в стоимость аренды или арендатор должен оплачивать их отдельно. Можно установить, что арендатор самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и оплачивает коммунальные услуги им напрямую.

Учтите, что оплату коммунальных услуг нельзя устанавливать в качестве арендной платы. Такой договор аренды могут признать незаключенным.

Согласуйте также форму, сроки и порядок внесения арендной платы и иных платежей, которые предусмотрены вашим договором.

 

 

Обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж нужен для защиты финансовых интересов арендодателя. Он обеспечивает исполнение арендатором его денежных обязательств, в том числе по оплате аренды, возмещению убытков при нарушении договора (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

Чтобы согласовать условие об обеспечительном платеже, укажите:

  • какое обязательство обеспечивается этим платежом;
  • размер и срок внесения обеспечительного платежа арендатором;
  • обстоятельства, при наступлении которых обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства. Например, если арендатор просрочил внесение арендной платы, обеспечительный платеж засчитывается в погашение этой задолженности;
  • срок возврата обеспечительного платежа, если он не будет зачтен во время аренды;
  • судьбу обеспечительного платежа в случае заключения договора на новый срок. Вы можете договориться, что по окончании договора платеж не возвращается, а остается у арендодателя в счет обеспечения обязательств арендатора по новому договору.

 

Предоставление и возврат арендуемого здания (сооружения)

Чтобы согласовать условия о предоставлении и возврате здания (сооружения), укажите в договоре:

  • сроки передачи объекта арендатору и возврата арендодателю. Учитывайте правила исчисления сроков;
  • требования к состоянию имущества на момент передачи в аренду и возврата арендодателю;
  • перечень документов, которые арендодатель обязан передать арендатору одновременно со зданием (сооружением). Речь о документах, которые могут потребоваться арендатору при использовании объекта. Например, поэтажный план, схемы (планы) сетей и коммуникаций, декларация пожарной безопасности;
  • перечень мебели, оборудования, которые передаются вместе с объектом аренды. Это могут быть, например, стеллажи в здании склада, станки в производственном здании и т.д.;
  • какими документами вы планируете оформлять факты передачи и возврата здания (сооружения). Обычно это акты приема-передачи.

 

Состояние объекта аренды

Подробно опишите в договоре состояние объекта аренды. Зафиксируйте все недостатки (дефекты) конструктивных элементов, инженерных систем, внешней и внутренней отделки и т.д. Прежде всего это защищает арендодателя. Дело в том, что он будет отвечать за недостатки, которые помешают использовать объект, даже если сам не знал о них. А за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора, ответственности он не понесет (ст. 612 ГК РФ). Арендатору же важно зафиксировать, в каком состоянии он принимает здание (сооружение), чтобы избежать в дальнейшем споров с арендодателем о том, в какой момент и по чьей вине возникли те или иные недостатки объекта аренды.

Чтобы не перегружать текст договора, составьте отдельный документ (например, акт осмотра) и оформите его как приложение к договору.

Если планируется устранение обнаруженных недостатков, укажите в договоре, кто будет проводить ремонт и нести соответствующие расходы.

 

Можно указать в договоре степень допустимого износа или описать требуемое состояние арендованного имущества на момент возврата. Например, вы можете прописать, что непосредственно перед возвратом здания арендодателю арендатор должен провести на объекте косметический ремонт или покрасить фасад.

 

Использование арендуемого здания (сооружения)

Арендодателю выгодно закрепить в договоре требования, которые арендатор должен соблюдать при использовании здания (сооружения). Тогда в случае нарушения этих требований арендодатель сможет потребовать расторжения договора (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Укажите в договоре:

  • цель использования. Укажите вид деятельности, которую арендатор будет вести при использовании здания (сооружения). Это может быть, например, складирование строительных материалов, продажа одежды и обуви, оказание определенных услуг. Без этого условия арендатор сможет использовать объект аренды как посчитает нужным, с учетом назначения имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ);
  • порядок использования. В этом разделе можно урегулировать, например, такие вопросы:

 

  • кто обеспечивает охрану здания (сооружения);
  • нужно ли страховать объект аренды и (или) ответственность арендатора за вред, причиненный при эксплуатации здания (сооружения);
  • вправе ли арендатор размещать вывески на здании (сооружении);
  • согласен ли арендодатель на то, чтобы арендатор заключал договоры перенайма или субаренды. Согласие арендодателя на такие сделки обязательно, но его можно заранее закрепить в договоре. Тогда арендатору не придется обращаться к арендодателю в каждом конкретном случае, а арендодатель не сможет отозвать свое согласие иначе как путем изменения договора (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Укажите, на какие именно действия дает согласие арендодатель. Дополнительно можете предусмотреть условия, на которых дано согласие. Например, определить период, в течение которого арендатор вправе передавать имущество в субаренду.

 

 

Содержание, ремонт и улучшения

Обязанности по содержанию и ремонту вы можете распределить между арендатором и арендодателем по своему усмотрению. Для этого укажите в договоре, кто будет:

  • осуществлять капитальный ремонт здания (сооружения);
  • проводить текущий ремонт объекта аренды;
  • поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии;
  • нести расходы на содержание имущества.

 

Если этого не сделать, обязанности распределятся следующим образом: за капитальный ремонт будет отвечать арендодатель, а за текущий ремонт, исправное состояние и содержание – арендатор (ст. 616 ГК РФ).

 

Судьбу будущих улучшений здания (сооружения) желательно заранее определить в договоре. Для этого можно согласовать, в частности:

  • кто будет собственником отделимых улучшений, которые произведет арендатор. По умолчанию это арендатор (п. 1 ст. 623 ГК РФ);
  • в каком порядке арендатор должен получать согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений. Арендодатель может выразить согласие непосредственно в договоре. В этом случае рекомендуем указать конкретный перечень и стоимость работ, на которые соглашается арендодатель;
  • какие улучшения вы считаете отделимыми, а какие – неотделимыми. На практике бывает сложно определить характер улучшений, возникают споры, часто для их разрешения требуется экспертиза. Данное условие поможет вам избежать разногласий;
  • возмещается ли арендатору стоимость улучшений, которые он произвел, и, если да, в каком порядке.

 

Порядок госрегистрации договора аренды здания (сооружения)

Если вы заключаете договор аренды здания (сооружения) на срок в один год или более, его нужно будет зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Процедура регистрации довольно сложная и затратная. Поэтому во избежание разногласий рекомендуем вам заранее определить и закрепить в договоре:

  • кто будет обращаться в регистрирующий орган: определенная сторона или обе. Обратите при этом внимание: если вы заключаете договор с органом госвласти или местного самоуправления, то заявление должен подать этот орган ( ч. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости);
  • в какой срок указанная сторона должна обратиться за регистрацией договора и какую ответственность она понесет за нарушение этого срока;
  • кто будет нести расходы, связанные с государственной регистрацией. Речь, в частности, о расходах на уплату госпошлины, оплату услуг нотариуса по удостоверению доверенности на представителя организации-заявителя.

 

Обратите внимание, что пошлину уплачивает тот, кто обращается за госрегистрацией, а если обращаются обе стороны – они платят в равных долях (пп. 1 п. 2 ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18 НК РФ). Это означает, что в документе об уплате госпошлины должно быть указано имя или наименование заявителя. Если вы решили, что заявителем будет одна из сторон, а расходы по госпошлине несет другая (либо обе), дополнительно предусмотрите в договоре порядок возмещения заявителю его затрат.

 

Ответственность по договору

Рекомендуем предусмотреть ответственность за следующие нарушения:

  • просрочку передачи здания (сооружения) арендатору;
  • просрочку внесения арендной платы;
  • неисполнение арендатором обязанности по страхованию объекта аренды и (или) его ответственности при эксплуатации объекта, если таковая предусмотрена договором;
  • проведение ремонта или перепланировки без согласия арендодателя.

За длящиеся нарушения, такие как просрочка внесения арендной платы, лучше установить ответственность в виде пени, а за разовые (например, демонтаж светильников без разрешения арендодателя) – в виде штрафа.

 

При согласовании учитывайте меры ответственности, которые уже установлены законом. Обратите внимание, что некоторые нарушения являются основанием для расторжения договора.

 

Особенности договора аренды недвижимого имущества

По сравнению с арендой движимого имущества у договора аренды недвижимости есть некоторые особенности.

Во-первых, его стороны обязательно должны согласовать размер арендной платы. Это условие является существенным. Во-вторых, договор сроком не менее года нужно зарегистрировать.

 

Какие условия договора аренды недвижимого имущества являются существенными

В договоре аренды недвижимости нужно согласовать не только предмет (условие об объекте аренды), но еще и размер арендной платы. Он является существенным условием для данного договора. Закон прямо это предусматривает для зданий, сооружений и земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). О помещениях он не упоминает, но на практике к аренде помещений, как правило, применяют положения об аренде зданий и сооружений, в том числе п. 1 ст. 654 ГК РФ. Поэтому рекомендуем согласовать плату за аренду помещений во избежание споров о заключенности договора.

 

Обратите внимание, что законодательством для некоторых договоров аренды могут быть предусмотрены иные существенные условия. Кроме того, будут существенными условия по заявлению одной из сторон.

Как срок договора аренды недвижимого имущества влияет на необходимость его регистрации

Основной принцип состоит в том, что регистрировать нужно долгосрочные договоры аренды недвижимости со сроком не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Разберем подробнее варианты, которые часто используют на практике:

  • одиннадцать месяцев или менее. В этом случае договор регистрировать не нужно, так как его срок менее года. Не рекомендуем указывать срок по формуле “один год минус один-два дня”. На практике сроки могут считать по-разному. Лучше указать одиннадцать месяцев, чтобы точно не ошибиться в расчетах;

 

Примеры формулировки условия

“Договор аренды нежилого помещения действует 11 месяцев со дня его заключения”.

“Срок аренды нежилого помещения – 11 месяцев со дня передачи помещения по акту приема-передачи”.

 

  • один год или более (не менее года). Такой договор надо регистрировать. Обратите внимание, что срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года считают равным году (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Равным году могут посчитать и срок, начало которого приходится на определенную дату, например, 27 марта 2019 г., а окончание – на предшествующую дату следующего года – 26 марта 2020 г.

 

Примеры формулировки условия

“Договор аренды здания действует с 1 апреля 2019 г. до 31 марта 2020 г.”.

“Срок аренды здания – один год с момента передачи здания по акту приема-передачи”.

 

Учтите, если срок действия вашего договора будет не менее года, а срок аренды меньше года, договор все равно придется регистрировать по смыслу п. 2 ст. 651 ГК РФ;

 

  • условие договора аренды о неопределенном сроке. Чтобы его правильно сформулировать, рекомендуем так и написать, что договор заключен на неопределенный срок, в этом случае договор не нужно регистрировать.

 

Образец договора аренды здания (сооружения)

Составьте договор аренды здания или сооружения в письменной форме, обязательно в виде одного документа, подписанного сторонами. В противном случае он будет недействителен (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Образец подготовлен на примере договора долгосрочной (более года) аренды здания между двумя юридическими лицами.

 

 

Договор аренды здания N 5/2019

г. Москва20 мая 2019 г.

Общество с ограниченной ответственностью “Сигма” (далее – “Арендодатель”) в лице генерального директора Петрова Ивана Ивановича, действующего на основании решения общего собрания участников общества (Протокол от 02.02.2018 N 1) и в соответствии с Уставом, и

общество с ограниченной ответственностью “Гамма” (далее – “Арендатор”) в лице первого заместителя генерального директора Андреева Андрея Андреевича, действующего на основании доверенности от 19.12.2018 N 1345, заключили настоящий договор о следующем.

  1. Предмет договора

1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое здание (далее – здание, имущество):

  • кадастровый номер – 50:55:0000000:98765;
  • адрес (местоположение) – Московская область, г. Подольск, ул. Речная, д. 36;
  • общая площадь – 398 кв. м;
  • этажность – 2;
  • год ввода в эксплуатацию – 2015.

1.2. Здание принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.05.2019 (приложение N 1 к договору).

1.3. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения Договора здание не является предметом залога и не обременено иными правами третьих лиц.

1.4. Земельный участок, на котором расположено здание

1.4.1. Сведения о земельном участке:

  • кадастровый номер – 50:55:0000000:97856;
  • площадь – 553 кв. м;
  • адрес – Московская область, г. Подольск, ул. Речная, д. 36;
  • категория земель – земли населенных пунктов;
  • описание вида разрешенного использования – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги.

1.4.2. Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.05.2019 (приложение N 2 к договору).

1.4.3. Арендатору одновременно с передачей прав временного владения и пользования зданием на весь срок аренды передается право пользования всем земельным участком.

  1. Срок аренды

Срок начала аренды: 3 июня 2019 г.

Срок окончания аренды: 30 ноября 2022 г.

Примечание:Если срок аренды – год или более, вам нужно регистрировать договор (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В таком случае подготовьте еще один экземпляр для регистрирующего органа.

  1. Платежи и расчеты по договору

3.1. Арендная плата

3.1.1. Арендная плата за пользование имуществом (включая пользование земельным участком, на котором расположено здание) составляет 300 000 (триста тысяч) руб., в том числе НДС 20%, в месяц.

Примечание:Условие о размере арендной платы – обязательное для договора аренды здания. Без него договор считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

3.1.2. Арендатор обязуется вносить арендную плату за каждый расчетный месяц не позднее пятого числа этого месяца.

3.1.3. Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон.

3.2. Коммунальные платежи

3.2.1. В состав арендной платы не входит плата за коммунальные услуги.

3.2.2. Арендатор оплачивает услуги водоснабжения (горячего и холодного), водоотведения (канализации), электроснабжения, теплоснабжения, вывоза мусора (твердых и жидких бытовых отходов, крупногабаритного мусора) отдельно, на основании счетов Арендодателя в течение трех рабочих дней после их получения.

3.3. Обеспечительный платеж

3.3.1. Обеспечительный платеж составляет 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) руб.

3.3.2. Обеспечительный платеж обеспечивает выполнение Арендатором следующих обязательств:

  • по своевременному внесению арендной платы. В случае нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы Арендодатель получает право в зависимости от суммы, не уплаченной в срок, полностью либо в части зачесть обеспечительный платеж в счет неполученных арендных платежей;
  • по обеспечению сохранности имущества. В случае нанесения вреда имуществу либо его гибели Арендодатель получает право полностью либо в части зачесть обеспечительный платеж в счет возмещения причиненного ущерба.

3.3.3. Арендатор обязуется внести Арендодателю обеспечительный платеж не позднее 27 мая 2019 г.

3.3.4. Если Арендодатель не зачтет сумму обеспечительного платежа либо зачтет ее частично, указанный платеж (его остаток) подлежит возврату Арендатору не позднее 30 (тридцати) дней с момента окончания срока аренды.

3.4. Порядок расчетов

3.4.1. Все платежи по договору стороны производят в безналичном порядке путем направления платежных поручений.

3.4.2. Обязательство по оплате считается исполненным в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка получателя платежа.

  1. Предоставление и возврат имущества

4.1. Предоставление имущества Арендатору

4.1.1. Здание передается Арендатору в день начала срока аренды.

4.1.2. Одновременно со зданием Арендатору передаются документы, относящиеся к зданию:

  • копия плана сетей инженерно-технического обеспечения здания;
  • копия схемы электрических сетей здания.

4.1.3. При передаче здания Арендатору:

  • стороны проводят осмотр здания;
  • стороны проверяют исправность инженерно-технических сетей (систем) и оборудования;
  • Арендодатель передает Арендатору ключи от внешних и внутренних дверей здания.

4.1.4. Обязательство Арендодателя по передаче имущества считается исполненным после предоставления его во владение Арендатору, подписания сторонами акта приема-передачи и предоставления документов, относящихся к зданию (п. 4.1.2 договора).

4.1.5. При передаче здания стороны подписывают акт приема-передачи, в котором указывают сведения о состоянии здания, в том числе недостатки, которые обнаружены при приемке, но не указаны в Договоре.

4.1.6. Если одна из сторон уклоняется от подписания акта приема-передачи на условиях, предусмотренных договором, такое поведение рассматривается как ее отказ от исполнения обязанности по передаче (принятию) имущества.

4.2. Возврат имущества

4.2.1. Арендатор обязуется возвратить Арендодателю имущество в состоянии лучшем, чем на момент получения. Перечень улучшений на момент возврата:

  • входная группа оборудована раздвижными дверьми с фотоэлементом;
  • заменены все оконные отливы и водосточные трубы.

В остальном здание должно быть возвращено в том же состоянии, в котором Арендатор его получил, с учетом нормального износа.

4.2.2. Имущество должно быть возвращено Арендодателю 30 ноября 2022 г.

4.2.3. Если Арендатор не возвратит здание в срок, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная арендная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

4.2.4. Одновременно с имуществом Арендатор обязан вернуть Арендодателю документы, относящиеся к зданию (п. 4.1.2 договора), и документы на улучшения, которые Арендатор произведет за время аренды.

4.2.5. При возврате здания Арендодателю:

  • стороны проводят осмотр здания;
  • стороны проверяют исправность инженерно-технических сетей (систем) и оборудования;
  • Арендатор передает Арендодателю ключи от внешних и внутренних дверей здания.

4.2.6. Обязательство Арендатора по возврату имущества считается исполненным после передачи здания Арендодателю, подписания сторонами документа о возврате и передачи документов (п. 4.2.4 договора).

4.2.7. При возврате здания стороны подписывают акт приема-передачи, в котором указывают сведения о состоянии здания, в том числе недостатки, которые обнаружены при приемке здания Арендодателем.

  1. Пользование имуществом

5.1. Пользование имуществом

5.1.1. Здание передается в аренду с целью его использования для размещения офиса страховой организации.

5.1.2. Арендатор вправе за свой счет устанавливать на здании и земельном участке вывески и рекламные щиты без дополнительного согласия Арендодателя. При этом Арендатор должен соблюдать обязательные требования, в том числе СНиП и Федеральный закон от 13.03.2006 N 38-ФЗ “О рекламе”.

5.2. Передача имущества третьим лицам

5.2.1. Арендатор вправе без получения дополнительного согласия Арендодателя в каждом отдельном случае сдавать здание или его часть в субаренду, предоставлять имущество в безвозмездное пользование. При этом Арендатор должен соблюдать следующие условия:

  • передать здание (его часть) в пользование третьим лицам можно не ранее 1 января 2020 г. Третьи лица должны прекратить пользование зданием (его частью) не позднее 30 июня 2022 г.;
  • Арендодатель должен иметь возможность контролировать состояние и использование переданного третьим лицам здания (части здания). Для этого в договор субаренды (безвозмездного пользования) Арендатор должен включить положения, соответствующие разд. 5.3 настоящего договора.

5.2.2. Арендатор обязан в течение 3 (трех) рабочих дней в письменной форме уведомить Арендодателя о передаче здания или его части третьим лицам. К уведомлению должна быть приложена копия договора субаренды (ссуды) и документа о передаче здания (его части) третьему лицу.

5.3. Контроль за состоянием и использованием имущества

5.3.1. Арендодатель имеет право контролировать состояние и использование здания, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность Арендатора.

5.3.2. Арендатор обязан оказывать содействие Арендодателю и не препятствовать проведению контрольных мероприятий.

5.3.3. С целью контроля Арендодатель вправе проводить:

  • визуальный осмотр имущества. При этом Арендатор обеспечивает работникам Арендодателя и уполномоченным им лицам доступ во все помещения здания;
  • диагностику, технический осмотр здания, его оборудования, конструкций.

5.3.4. Арендодатель обязан согласовать с Арендатором дату и время проведения мероприятий по диагностике, техосмотру здания, его оборудования, конструкций не позднее, чем за 10 (десять) рабочих дней.

5.3.5. Мероприятия по контролю за состоянием и использованием имущества проводятся не чаще одного раза в шесть месяцев.

5.3.6. Арендатор вправе присутствовать при проведении контрольных мероприятий.

5.3.7. Арендатор обязуется информировать Арендодателя о любых случаях причинения вреда имуществу, причинах такого вреда и размере ущерба не позднее трех рабочих дней с момента, когда он узнал или должен был узнать о причинении вреда.

  1. Содержание и улучшение арендованного имущества

6.1. Эксплуатация имущества

6.1.1. Для надлежащей эксплуатации здания Арендодатель обеспечивает его коммунальными услугами водоснабжения (горячего и холодного), водоотведения (канализации), электроснабжения, теплоснабжения, а также обеспечивает своевременный вывоз мусора (твердых и жидких бытовых отходов, крупногабаритного мусора) из мусоросборников.

6.1.2. Арендодатель обеспечивает возможность подключения здания к услугам телефонной связи, телематическим услугам связи (Интернет). Арендатор самостоятельно заключает договоры на оказание таких услуг.

6.2. В течение всего срока аренды Арендатор за свой счет обеспечивает охрану здания одним из следующих способов:

  • заключение договора охраны здания с помощью технических средств экстренного вызова наряда полиции (“тревожная кнопка”);
  • оборудование круглосуточного поста охраны в здании.

6.3. Поддержание имущества в исправном состоянии. Ремонт

6.3.1. Арендодатель обязан за свой счет проводить капитальный ремонт.

6.3.2. Арендатор обязан за свой счет проводить текущий ремонт и поддерживать здание в исправном рабочем состоянии, соблюдать санитарные нормы.

6.3.3. При необходимости произвести капитальный ремонт стороны предварительно согласовывают следующие условия его проведения:

  • виды и объемы ремонтных работ, которые должны быть проведены;
  • сроки производства ремонта;
  • размер арендной платы на период проведения капитального ремонта.

6.3.4. Отделимые улучшения имущества, произведенные Арендатором, являются собственностью Арендодателя. Арендодатель полностью возмещает Арендатору стоимость отделимых улучшений путем зачета документально подтвержденной стоимости таких улучшений в счет арендной платы.

6.3.5. Стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных Арендатором за счет собственных средств и с согласия Арендодателя, подлежит возмещению Арендодателем в полном объеме путем зачета документально подтвержденной стоимости таких улучшений в счет арендной платы по Договору.

6.3.6. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных Арендатором без согласия Арендодателя, возмещению не подлежит.

  1. Ответственность сторон

7.1. За просрочку внесения арендной платы Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,2 (ноль целых две десятых) процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

7.2. За просрочку внесения обеспечительного платежа Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,1 (ноль целых одна десятая) процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

7.3. За просрочку возврата обеспечительного платежа Арендатор вправе потребовать от Арендодателя уплаты неустойки в размере 0,3 (ноль целых три десятых) процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

7.4. Убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, возмещаются только в части, не покрытой неустойкой.

  1. Разрешение споров

8.1. До предъявления иска, вытекающего из договора, сторона, которая считает, что ее права нарушены, обязана направить другой стороне письменную претензию.

8.2. Сторона вправе передать спор на рассмотрение суда по истечении 15 календарных дней с момента получения претензии другой стороной.

Примечание:Если вы не включите условие о претензионном порядке, то на разрешение арбитражного суда можно передать (ч. 5 ст. 4 АПК РФ):·     спор о взыскании денежных средств – только по истечении 30 календарных дней со дня направления претензии, если иные срок и (или) порядок не установлены законом;·     иные возникшие из договора споры – без соблюдения досудебного порядка, только если он не установлен федеральным законом.

  1. Заключительные положения

9.1. Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон, а также в иных случаях и порядке, предусмотренных договором и (или) законодательством РФ.

9.2. Государственную регистрацию Договора осуществляет Арендатор за свой счет. При этом Арендодатель обязуется оказывать содействие, необходимое для своевременной регистрации.

9.3. Заявления, уведомления, извещения, требования и иные юридически значимые сообщения, которые связаны с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на договоре, должны направляться по адресу, указанному в разделе “Адреса и реквизиты сторон”, только одним из следующих способов:

Примечание:Если в договоре указаны конкретные адреса и способы доставки, то направление сообщений иными способами и по другим адресам будет ненадлежащим, если отправитель не знал и не должен был знать, что в договоре указан недостоверный адрес (п. 64 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

  • курьерской доставкой. Факт получения документа должен подтверждаться распиской стороны в его получении. Расписка должна содержать наименование документа, дату его получения, Ф.И.О. и подпись лица, получившего документ;
  • заказным письмом с уведомлением о вручении.

Примечание:Вы можете указать иные способы доставки юридически значимых сообщений, но рекомендуем выбрать такие, которые позволят доказать факт получения сообщения адресатом.

9.4. Если иное не предусмотрено законом, все юридически значимые сообщения по договору влекут для получающей их стороны наступление гражданско-правовых последствий с момента доставки сообщения ей или ее представителю.

9.5. Сообщение считается доставленным и в случае, если оно поступило лицу, которому направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

9.6. Приложения к Договору:

N 1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 16.05.2019 в отношении здания;

N 2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 15.05.2019 в отношении земельного участка;

N 3. Кадастровый паспорт здания (копия);

N 4. Кадастровый паспорт земельного участка (копия).

  1. Адреса и реквизиты сторон

 

 

Особенности договора аренды недвижимого имущества

 

Какие условия договора аренды недвижимого имущества являются существенными

В договоре аренды недвижимости нужно согласовать не только предмет (условие об объекте аренды), но еще и размер арендной платы. Он является существенным условием для данного договора. Закон прямо это предусматривает для зданий, сооружений и земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). О помещениях он не упоминает, но на практике к аренде помещений, как правило, применяют положения об аренде зданий и сооружений, в том числе п. 1 ст. 654 ГК РФ. Поэтому рекомендуем согласовать плату за аренду помещений во избежание споров о заключенности договора.

 

Обратите внимание, что законодательством для некоторых договоров аренды могут быть предусмотрены иные существенные условия. Кроме того, будут существенными условия по заявлению одной из сторон.

 

Как срок договора аренды недвижимого имущества влияет на необходимость его регистрации

Основной принцип состоит в том, что регистрировать нужно долгосрочные договоры аренды недвижимости со сроком не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Разберем подробнее варианты, которые часто используют на практике:

  • одиннадцать месяцев или менее. В этом случае договор регистрировать не нужно, так как его срок менее года. Не рекомендуем указывать срок по формуле “один год минус один-два дня”. На практике сроки могут считать по-разному. Лучше указать одиннадцать месяцев, чтобы точно не ошибиться в расчетах;

 

Примеры формулировки условия

“Договор аренды нежилого помещения действует 11 месяцев со дня его заключения”.

“Срок аренды нежилого помещения – 11 месяцев со дня передачи помещения по акту приема-передачи”.

 

  • один год или более (не менее года). Такой договор надо регистрировать. Обратите внимание, что срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года считают равным году. Равным году могут посчитать и срок, начало которого приходится на определенную дату, например, 27 марта 2019 г., а окончание – на предшествующую дату следующего года – 26 марта 2020 г.

Примеры формулировки условия

“Договор аренды здания действует с 1 апреля 2019 г. до 31 марта 2020 г.”.

“Срок аренды здания – один год с момента передачи здания по акту приема-передачи”.

 

 

Учтите, если срок действия вашего договора будет не менее года, а срок аренды меньше года, договор все равно придется регистрировать по смыслу п. 2 ст. 651 ГК РФ;

  • условие договора аренды о неопределенном сроке. Чтобы его правильно сформулировать, рекомендуем так и написать, что договор заключен на неопределенный срок, в этом случае договор не нужно регистрировать.

Статья 19. Обязанность органов государственной власти, органов местного самоуправления и иных уполномоченных лиц представлять заявление и прилагаемые к нему документы для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

1. Орган государственной власти, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос", уполномоченные на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обязаны направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию) в отношении соответствующего объекта недвижимости посредством отправления в электронной форме.
(Часть в редакции, введенной в действие с 14 апреля 2018 года Федеральным законом от 3 апреля 2018 года N 60-ФЗ.

1_1. В случае заключения договора, стороной которого является уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы и который предусматривает переход права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в указанном субъекте Российской Федерации в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации", уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы в течение трех дней со дня подписания указанного договора направляет заявление о государственной регистрации перехода права собственности на указанные в таком договоре жилые помещения в орган регистрации прав с приложением предусмотренных настоящим Федеральным законом документов. Орган регистрации прав в течение семи дней со дня получения такого заявления осуществляет государственную регистрацию перехода права собственности на указанные в таком договоре жилые помещения.
(Часть дополнительно включена Федеральным законом от 1 июля 2017 года N 141-ФЗ)

1_2. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома при отсутствии предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на такие объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом и прилагаемые к нему документы (в том числе уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, представленный застройщиком технический план, а в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или передан в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, также заключенное между правообладателями такого земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом) посредством отправления в электронной форме, о чем уведомляет застройщика способом, указанным им в уведомлении об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. В случае ненаправления в установленный срок такими органом государственной власти или органом местного самоуправления указанного заявления застройщик вправе направить указанное заявление в орган регистрации прав самостоятельно. При этом уведомление, технический план, соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности запрашиваются органом регистрации прав у таких органа государственной власти или органа местного самоуправления по правилам, предусмотренным частью 2 статьи 33 настоящего Федерального закона.
(Часть дополнительно включена с 4 августа 2018 года Федеральным законом от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ)

____________________________________________________________________

До 1 января 2019 года положения части 1_2 статьи 19 настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ) в части жилых домов, садовых домов, строительство, реконструкция которых осуществляются на садовых земельных участках, применяются в отношении жилых домов, жилых строений, строительство, реконструкция которых осуществляются соответственно на дачных земельных участках, садовых земельных участках - пункт 1 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ.

____________________________________________________________________ 

2. Орган государственной власти или орган местного самоуправления в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта или совершения такой сделки обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 18 настоящего Федерального закона.

3. Орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченные на утверждение карты-плана территории, обязаны направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и карту-план территории посредством отправления в электронной форме.

4. За непредставление указанных в настоящей статье документов соответственно орган государственной власти, орган местного самоуправления и иные уполномоченные лица, указанные в настоящей статье, несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.