Документы для госрегистрации прав (договоров) на недвижимость
Для госрегистрации недвижимости к заявлению прилагаются:
1) документы, подтверждающие полномочия и личность представителя (директора);
2) правоустанавливающие документы;
3) иные установленные законом документы;
4) документы, представляемые по собственному желанию.
Документы должны соответствовать общим требованиям.
Если комплект документов неполный или они не соответствуют установленным требованиям, то госрегистрация будет приостановлена. Если замечания не будут устранены в срок приостановления, в госрегистрации будет отказано.
Доверенность и иные документы, удостоверяющие полномочия и личность представителя (директора)
Такими документами являются:
- Нотариально удостоверенная доверенность, если документы подаются представителем организации ( ч. 4 ст. 15 , пп. 1 ч. 4, п. 1 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).
Документ, подтверждающий полномочия руководителя, если документы представляет лицо, действующее от имени организации без доверенности (ч. 9 ст. 18 указанного Закона). Такими документами могут быть, например:
Кто подает документы на госрегистрацию недвижимости | Документы, подтверждающие полномочия |
Директор ООО | Протокол общего собрания участников ООО об избрании директора ООО (п. 6 ст. 37, п. 1 ст. 40 Закона об ООО) илипротокол заседания совета директоров ООО об избрании директора ООО, если уставом предусмотрена возможность его назначения советом директоров (пп. 2 п. 2.1 ст. 32 Закона об ООО) |
Директор АО | Протокол общего собрания акционеров (ст. 63, п. 3 ст. 69 Закона об АО) илипротокол заседания совета директоров АО об избрании директора АО, если уставом предусмотрена возможность его назначения советом директоров (пп. 9 п. 1 ст. 65 Закона об АО) |
Руководитель государственного (муниципального) унитарного предприятия | Приказ о назначении руководителя государственного, муниципального унитарного предприятия (пп. 7 п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 21 Закона об унитарных предприятиях) |
- Документ, удостоверяющий личность представителя (директора).
По общему правилу таким документом является паспорт гражданина РФ.
Необходимость представить (предъявить) такой документ следует из пп. 4 ч. 12, ч. 15 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости. Это требуется, если документы на госрегистрацию:
- подаются лично. Если такой документ не предъявлен, в приеме документов будет отказано ( ч. 15 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости);
- направляются почтой. В данном случае нужно приложить копию документа, удостоверяющего личность представителя организации (пп. 4 ч. 12 ст. 18 названного Закона). Так как требования к такой копии законодательно не установлены, ее можно направить в виде простой ксерокопии.
Правоустанавливающие документы
Такие документы являются основанием для проведения госрегистрации прав (договоров) на недвижимость. Их перечень, в том числе и для земельных участков, приведен в ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости, а для отдельных видов прав и объектов недвижимости – в гл. 6 названного Закона. Например, к ним относятся:
Ситуация | Документы, являющиеся основанием для госрегистрации |
Регистрация перехода права при покупке (продаже) недвижимости | Договор купли-продажи (п. 2 ч. 2 ст. 14Закона о госрегистрации недвижимости) |
Передача недвижимости в аренду | Договор аренды (п. 2 ч. 2 ст. 14 названного Закона) |
Регистрация права на недвижимость, установленного судебным актом | Судебный акт, вступивший в законную силу (п. 5 ч. 2 ст. 14 указанного Закона) |
Регистрация права на недвижимость при реорганизации юридического лица в форме разделения или выделения | 1. Решение учредителей (участников) юридического лица или его уполномоченного органа о разделении (выделении).2. Передаточный акт.Это следует из п. 8 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 1 ст. 57, п. п. 3, 4 ст. 58 ГК РФ |
Регистрация права на созданное здание, сооружение (за исключением случаев, когда не требуется разрешение на строительство) | 1. Разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию 1.2. Правоустанавливающий документ на земельный участок под объектом (например, акт о предоставлении земельного участка, договор аренды).На это указано в ч. 10 ст. 40 названного Закона |
1 По общему правилу такое разрешение выдается органами госвласти или органами местного самоуправления (ч. 2 ст. 55 ГрК РФ). Следовательно, оно находится в распоряжении этих органов и Росреестр может получить его в порядке межведомственного взаимодействия. Заявитель вправе представить такой документ по собственной инициативе (ч. 6 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).
Кроме того, такие документы должны быть ( ч. 1 ст. 21 названного Закона):Правоустанавливающие документы должны содержать описание недвижимости и, если иное не установлено законом, вид регистрируемого права (ч. 1 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости).
- нотариально удостоверены.
В обязательном порядке нотариально удостоверяются, например:
- любая сделка, если документы направляются на регистрацию почтой (пп. 2 ч. 12 ст. 18 указанного Закона). При этом если договор подписан представителем, то нотариально удостоверена должна быть также доверенность, подтверждающая его полномочия (пп. 3 ч. 12 ст. 18 указанного Закона). Такое правило применяется в случаях, когда регистрации подлежат как сама сделка, так и право (ограничение права, обременение имущества) на ее основании;
- договор продажи долей в праве общей собственности ( ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости). Исключение составляют, например, сделки по отчуждению или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделки, связанные с имуществом, которое составляет паевой инвестиционный фонд или приобретается для включения в состав такого фонда, а также сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом РФ от 15.04.1993 N 4802-1 “О статусе столицы Российской Федерации” (кроме случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 данного Закона).
При отчуждении доли в праве общей собственности на земельный участок необходимо учитывать следующее.
Не требуется нотариально удостоверять сделки по отчуждению доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения, совершенные в порядке ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения, если участок был предоставлен в результате приватизации.
Если участок был выделен в счет земельной доли в праве общей собственности на участок из земель сельхозназначения, то однозначного ответа на вопрос о необходимости нотариального удостоверения нет. По мнению Верховного Суда РФ, такая сделка не требует нотариального удостоверения. Минэкономразвития России считает, что сделка должна быть нотариально удостоверена в силу ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости. Рекомендуем уточнить в территориальном органе Росреестра, который будет регистрировать переход права, потребует ли он представить нотариальную форму договора.
Также не нужно нотариально удостоверять договоры об ипотеке, предметом которых являются:
- здание одновременно с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором оно расположено;
- квартира (помещение) одновременно с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом (нежилым зданием), в котором расположена такая квартира (помещение);
- заверены печатями (при их наличии – п. 7 ст. 2 Закона об АО, п. 5 ст. 2 Закона об ООО);
- надлежащим образом подписаны сторонами или должностными лицами, определенными законодательством.
Другие документы, необходимые для госрегистрации недвижимости
В отдельных случаях заявитель должен также представить иные документы, которые предусмотрены Законом о госрегистрации недвижимости и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами (п. 3 ч. 4 ст. 18 указанного Закона).
К ним относится, например, справка о полной (частичной) уплате цены договора участия в долевом строительстве. В ней определяются размеры и сроки внесения платежей при уступке права требования по данному договору ( пп. 2 ч. 10 ст. 48 названного Закона).
Эту справку выдает застройщик либо банк, через который осуществлялись такие платежи.
Документы, которые заявитель представляет по собственной инициативе
Заявитель по своей инициативе может подать документы, которые Росреестр получает в порядке межведомственного взаимодействия (ч. 6 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости). К ним относятся, например:
- документ об уплате госпошлины (ч. 7 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).
Уплата госпошлины может подтверждаться с помощью ГИС ГМП (п. 3 ст. 333.18 НК РФ). Но если сведения в системе отсутствуют и документ об уплате заявителем не представлен, то документы будут возвращены без рассмотрения ( п. 3 ст. 25 Закона о госрегистрации недвижимости). Поэтому рекомендуем представлять документ об уплате госпошлины по собственной инициативе. Уплату госпошлины за госрегистрацию прав на несколько объектов недвижимости нужно подтверждать отдельным платежным поручением (квитанцией) по каждому объекту;
- учредительные документы (ч. 9 ст. 18 названного Закона).
Такие документы могут быть представлены как в подлиннике, так и в виде нотариально заверенной копии. Также копию учредительных документов может заверить руководитель организации с проставлением печати (при ее наличии);
- выписка из ЕГРЮЛ. Например, при погашении записи об ипотеке, если организация-залогодержатель ликвидирована ( ч. 14 ст. 53 указанного Закона).
Общие требования к представляемым документам
Требования к документам, представляемым для госрегистрации прав на недвижимость, предусмотрены в ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости. В частности, тексты документов на бумажном носителе должны быть написаны разборчиво, наименование организации приводится полностью (без сокращений) с указанием места ее нахождения (ч. 2 ст. 21 названного Закона).
Отметим, что без рассмотрения возвращаются следующие документы ( п. 2 ст. 25 указанного Закона):
- исполненные карандашом;
- имеющие подчистки, приписки, зачеркнутые слова и другие неоговоренные исправления;
- с серьезными повреждениями, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание.
Документы представляются в следующем количестве (ч. 3, 5 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости):
- не менее двух подлинников договора, являющегося основанием для госрегистрации, если сделка совершена в простой письменной форме;
- не менее одного подлинника договора, являющегося основанием для госрегистрации, и его копии, если регистрируется нотариально удостоверенная сделка или ранее возникшее право;
- один экземпляр копии акта госоргана, органа местного самоуправления, судебного акта, если право установлено этим актом;
- не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником, – все иные документы.
Особые требования предъявляются к документам, направляемым в электронном виде. Такие документы представляются ( ч. 7 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости):
- в форме электронного документа, если такой документ на бумажном носителе должен представляться в подлиннике (один из экземпляров должен быть подлинником), в том числе если они нотариально удостоверены.
Такие документы подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных лиц, сторон договора или установленных законодательством должностных лиц (ч. 8 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости);
- в форме электронного образа документа, если документ в бумажном виде представляется в виде копии (без представления подлинника). Такие документы могут быть представлены и в форме электронного документа.
При представлении электронного образа документа необходима усиленная квалифицированная электронная подпись лица, которое подписывает такие документы в бумажном виде или которое уполномочено заверять их копии ( ч. 9 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости).
Формат представления таких документов указан в п. 9 Порядка, приведенного в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883. При несоответствии установленному формату документы возвращаются без рассмотрения (п. 1 ст. 25 Закона о госрегистрации недвижимости).
Сформированный для госрегистрации комплект электронных документов и образов документов нужно заверить усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя (ч. 10 ст. 21 названного Закона).