Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, чтобы она была установлена в размере рыночной

Кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной в результате ее оспаривания в комиссии по рассмотрению споров или в суде. Однако предварительно вы должны обратиться к оценщику, чтобы он определил рыночную стоимость объекта недвижимости. По итогам проведения оценки вам выдадут отчет, который потребуется в комиссии или суде.

Если кадастровая стоимость была определена в старом порядке, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, то организации должны в обязательном порядке соблюсти досудебный порядок обжалования (то есть сначала необходимо обращаться в комиссию).

При наличии каких оснований кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной

Кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной на основании решения комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости или суда.

Следовательно, если вам нужно, чтобы кадастровая стоимость недвижимости была установлена равной рыночной, ее следует оспорить путем обращения в комиссию или суд (ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). О том, как это сделать, мы расскажем далее.

При этом необходимым условием является установление рыночной стоимости объекта недвижимости на ту же дату, на которую определена его кадастровая стоимость. Для этого обратитесь к оценщику, который по результатам оценки составит отчет.

Как оспорить кадастровую стоимость для ее установления в размере рыночной в комиссии по рассмотрению споров

Обратиться в комиссию вы можете в том случае, если она создана в вашем субъекте РФ (ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Для этого вам нужно (ч. 3, 9 ст. 22 названного Закона):

• оформить заявление;
• приложить к нему необходимые документы. В их число входят выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, копия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на недвижимость и отчет об определении ее рыночной стоимости.

После это удобным вам способом подайте их в комиссию. Решение по вашему заявлению будет принято в течение 30 дней с момента его поступления (ч. 5, 14 ст. 22 указанного Закона).

Если кадастровая стоимость определена по старым правилам, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, то пересмотр кадастровой стоимости в комиссии проводится с рядом особенностей.

Как оспорить кадастровую стоимость для ее установления в размере рыночной в суде

Споры о результатах определения кадастровой стоимости рассматриваются судами в порядке административного судопроизводства по правилам гл. 25 КАС РФ. Обратиться в суд вы можете в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемой кадастровой стоимости, при условии что на момент обращения не определена новая кадастровая стоимость и не изменены характеристики объекта недвижимости, которые повлекли изменения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

В суд вы можете обратиться без предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров. Если же вы подавали заявление в комиссию, то ее решение не будет являться предметом рассмотрения в суде.

Чтобы обратиться в суд, необходимо составить административное исковое заявление, приложить к нему необходимые документы и уплатить госпошлину. После этого подайте заявление и документы в суд и примите участие в судебном заседании.

Если кадастровая стоимость определена по старым правилам, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, то при ее оспаривании в суде нужно учитывать ряд особенностей.

Кто будет выступать административным ответчиком по спорам о результатах определения кадастровой стоимости

Такими ответчиками могут быть как госорганы, так и организации, которые наделены государственными или иными публичными полномочиями (ч. 5 ст. 38 КАС РФ).

В связи с этим по делам об оспаривании кадастровой стоимости ответчиками должны признаваться орган госвласти субъекта РФ, который утвердил кадастровую стоимость, и созданное им бюджетное учреждение, которое определило кадастровую стоимость.

В то же время на практике при обращении в суд вы можете столкнуться со сложностями, связанными с тем, кто, по мнению суда, должен признаваться ответчиком в данном случае.

Какие сложности возможны при указании в исковом заявлении административных ответчиков по спорам о результатах определения кадастровой стоимости

В п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 указано, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной должны являться орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, и госорган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Основываясь на этих разъяснениях, на практике некоторые суды, рассматривая споры о кадастровой стоимости, определенной по новому порядку, оставляют исковое заявление без движения, если в нем не указаны в качестве ответчика два органа – уполномоченный орган субъекта РФ и территориальный орган Росреестра.

В этой связи необходимо обратить внимание на следующее:

1)   в случае если в исковом заявлении не указан надлежащий административный ответчик, суд должен с согласия истца заменить ненадлежащего ответчика надлежащим. В отсутствие такого согласия суд может сам привлечь надлежащее лицо как дополнительного административного ответчика. Оставить административное исковое заявление без движения суд в этой ситуации не вправе – это возможно лишь тогда, когда в заявлении не приведена вся необходимая информация об ответчике (ч. 1 ст. 43, п. 3 ч. 2 ст. 125, ч. 1, 4 ст. 246 КАС РФ);

2)   разъяснения, которые даны в Постановлении Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28, были приняты до вступления в силу Закона о кадастровой оценке, и никаких изменений в них впоследствии не вносилось. К новому порядку оспаривания кадастровой стоимости они могут применяться лишь в не противоречащей части;

3)   Росреестр в Законе о кадастровой оценке не именуется “органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке” (как это упомянуто в п. 7 названного Постановления Пленума ВС РФ). У Росреестра есть ряд полномочий в этой сфере, однако непосредственно определением кадастровой стоимости он не занимается;

4)   полномочиями по определению кадастровой стоимости наделяются создаваемые в каждом субъекте РФ специализированные бюджетные учреждения. Они подпадают под определение административного ответчика, так как являются организациями, наделенными публичными полномочиями (ч. 5 ст. 38 КАС РФ, ч. 2 ст. 6, п. 1 ч. 1 ст. 7, ч. 1 ст. 14 Закона о кадастровой оценке).

Исходя из этого, полагаем, что вторым административным ответчиком по делу об оспаривании кадастровой стоимости, наряду с уполномоченным госорганом субъекта РФ, должно признаваться именно бюджетное учреждение, а не территориальный орган Росреестра.

Но наименее рискованным вариантом в таком случае будет указать в административном исковом заявлении в качестве ответчиков трех лиц:

• уполномоченный госорган субъекта РФ, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости;
• бюджетное учреждение, определившее кадастровую стоимость;
• территориальный орган Росреестра.

В данном случае все надлежащие ответчики в административном исковом заявлении будут указаны. А негативных последствий для вас в том, что вы укажете ответчиком еще одно лицо, быть не должно.

Как составить административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости

Оно составляется по общим правилам, которые предусмотрены для административного искового заявления (ч. 1 ст. 246 КАС РФ).

Для его подготовки рекомендуем вам воспользоваться образцами.

Образец административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

Образец составлен для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, которая установлена в соответствии с Законом о кадастровой оценке. В этом случае вы можете предъявить только требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Административное исковое заявление составляется по общим правилам. Помимо общего комплекта документов, дополнительно к нему нужно приложить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости, копию правоустанавливающего документа и отчет о рыночной стоимости земельного участка.

Какие документы нужно подготовить для обращения в суд

Вам потребуются следующие документы:

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• копия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на объект недвижимости, если заявление подает его правообладатель. Это может быть, например, договор купли-продажи;
• отчет об оценке рыночной стоимости в бумажном виде и в форме электронного документа на электронном носителе;
• документ об уплате госпошлины. Вы можете предоставить ходатайство о предоставлении отсрочки (рассрочки) либо об уменьшении размера госпошлины и приложить документы, которые свидетельствуют о наличии оснований для этого. Если у вас есть льгота по уплате госпошлины, то вам необходимо представить подтверждающий это документ;
• доверенность (иные документы), подтверждающая полномочия представителя;
• документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования или ученой степени по юридической специальности;
• почтовые уведомления о вручении (иные документы), которые подтверждают вручение копий административного искового заявления и прилагаемых к нему документов другим лицам, участвующим в деле. Если вы их не направляли, то копии нужно представить в суд по количеству участвующих в деле лиц.

В каком размере уплачивается госпошлина за оспаривание кадастровой стоимости

Размер госпошлины составляет:

• 2 000 руб. – для организаций;
• 300 руб. – для физлиц.

Если оспаривается кадастровая стоимость нескольких объектов недвижимости, то уплатить ее нужно за каждый объект.

В какой суд нужно обращаться для оспаривания кадастровой стоимости

Административное исковое заявление и необходимые документы подаются в верховный суд субъекта РФ (верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения и т.д.) по месту нахождения (адресу) административного ответчика (п. 15 ч. 1 ст. 20, ч. 1, 3 ст. 22, ч. 4 ст. 245 КАС РФ).

 В какой срок рассматривается дело об оспаривании кадастровой стоимости

Суд должен рассмотреть ваше заявление в течение двух месяцев со дня его поступления (ст. 141, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).

Если принято положительное решение, то в его резолютивной части должна быть указана новая кадастровая стоимость (ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

Какие особенности оспаривания кадастровой стоимости по старым правилам

Если кадастровая стоимость определена по старым правилам, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, то при ее оспаривании в суде основной особенностью является обязательное соблюдение организациями досудебного порядка. То есть организация сначала должна обратиться в комиссию по рассмотрению споров и только после этого в суд, если решение комиссии ее не устроило. Физлица могут обращаться сразу в суд .