Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным
Договор купли-продажи недвижимости оспаривают в основном, когда его условия явно невыгодны для стороны. Например, можно признать договор недействительным как заключенный в ущерб интересам организации, если сильно занижена или завышена цена. При банкротстве продавца или покупателя он может быть оспорен как подозрительная сделка.
Чтобы признать договор недействительным, обратитесь в суд с иском, возражением или встречным иском. Иски по сделкам банкрота подают, как правило, конкурсные управляющие.
Последствие недействительности по общему правилу – возврат друг другу полученного по сделке. То есть покупатель вернет товар, а продавец – деньги.
- Основания признания договора купли-продажи недвижимости недействительным
- Порядок признания договора купли-продажи недвижимости недействительным
- Последствия недействительности договора купли-продажи недвижимости
- Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
- Признание недействительным договора купли-продажи квартиры
Основания признания договора купли-продажи недвижимости недействительным
Основанием его недействительности могут быть:
- несоблюдение формы – если не составлен письменно, в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ);
- одно из общих оснований недействительности сделки.
На практике организации чаще всего оспаривают договоры купли-продажи недвижимости в следующих ситуациях.
Недействительность договора купли-продажи, заключенного во вред организации на невыгодных условиях
Организация может оспорить договор, если ее имущество продано на явно невыгодных условиях, например, по сильно заниженной цене.
Можно применить следующие основания недействительности:
- злоупотребление правом – договор заключен в обход закона с противоправной целью причинить вред (ст. ст. 10, 168 ГК РФ);
- нарушение интересов юридического лица – директор заключил договор явно в ущерб организации, о чем знала или должна была знать другая сторона (п. 2 ст. 174 ГК РФ). Но это основание не удастся применить, если сделка была экономически оправдана.
Недействительность договора купли-продажи при банкротстве
Договор купли-продажи, заключенный банкротом или лицом в преддверии банкротства во вред кредиторам, можно признать недействительным (ст. 61.2 Закона о банкротстве). Это поможет вернуть активы организации для удовлетворения требований кредиторов.
В большинстве случаев подавать такие иски могут только внешние или конкурсные управляющие, но не кредиторы (п. п. 1 и 2 ст. 61.9 Закона о банкротстве).
Порядок признания договора купли-продажи недвижимости недействительным
Чтобы признать договор купли-продажи недвижимости недействительным, обратитесь в суд с иском (встречным иском или возражением).
Если право собственности по сделке уже зарегистрировано за покупателем, не забудьте заявить вместе с требованием о недействительности также требование о применении последствий ее недействительности. В противном случае по решению суда только о признании сделки недействительной переход права не зарегистрируют.
Последствия недействительности договора купли-продажи недвижимости
К договору купли-продажи недвижимости применяются общие правила о последствиях недействительности в виде реституции. Как правило, продавец обязан возвратить полученную плату, а покупатель – вернуть недвижимость.
Также потребуется зарегистрировать обратный переход права собственности к продавцу, если договор признали недействительным после регистрации права собственности покупателя.
В отдельных случаях могут быть применены другие последствия.
С продавца могут взыскать:
- проценты по ст. 395 ГК РФ с разницы между внесенной покупателем платой и стоимостью переданной вещи, если она явно ниже, чем покупатель за нее заплатил;
- убытки, если он не имел права продавать имущество и настоящий собственник изъял его у покупателя. Реституция в этом случае не применяется (п. 1 ст. 461 ГК РФ).
Кроме того, если покупатель произвел неотделимые улучшения в виде ремонтных работ, полагаем, что он вправе взыскать неосновательное обогащение в размере стоимости таких работ.
С покупателя могут взыскать: разницу между рыночной стоимостью вещи и ценой, которую он выплатил за вещь по недействительному договору. Это возможно, если он приобрел имущество по заниженной цене и не может вернуть его продавцу в натуре, поскольку перепродал его.
Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
Договор купли-продажи земли может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности сделок.
Также в земельном законодательстве есть специальные основания, в частности:
- ничтожен договор купли-продажи участка сельскохозяйственного назначения, проданного с нарушением преимущественного права покупки субъекта РФ или муниципального образования, за исключением отдельных случаев (п. п. 1, 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
- недействительна продажа на публичных торгах земельного участка, который был изъят у собственника, если в торгах участвовали юридические лица, где собственник был участником или учредителем, или другие лица, которым запрещено участвовать в таких торгах (п. 9 ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
В определенных случаях может быть признан недействительным не весь договор в целом, а его отдельные условия (п. 2 ст. 37 ЗК РФ).
Порядок признания договора купли-продажи земли недействительным стандартный – подайте иск в суд.
Последствия недействительности данного договора – общие. В частности, применяется реституция – возврат полученного по сделке. Продавец обязан возвратить полученную плату, а покупатель – вернуть земельный участок.
Признание недействительным договора купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности сделок.
Например, акционер вправе обратиться с исковым заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, если общество приобрело ее у члена совета директоров по завышенной цене. Это привело к возникновению ущерба у общества и выгоде члена совета директоров (аффилированного лица) (п. 2 ст. 174 ГК РФ).
Порядок признания договора купли-продажи квартиры недействительным стандартный: подайте иск в суд. К исковому заявлению рекомендуем приложить также оригинал выписки из ЕГРН в отношении квартиры.
Последствия недействительности данного договора общие. Как правило, применяется двусторонняя реституция. Вступившее в силу решение суда дает вам право обратиться в Росреестр, чтобы внести в ЕГРН записи о погашении права собственности ответчика на квартиру и о регистрации права собственности истца (п. 2 ст. 167 ГК РФ, п. 3 ст. 58 Закона о госрегистрации недвижимости).