Какие требования предъявляются к сделкам с недвижимостью

Закон предъявляет повышенные требования к содержанию и форме сделок с недвижимостью.

Например, в договоре купли-продажи нужно указывать цену имущества, а в договоре аренды – размер арендной платы, иначе они будут незаключенными.

Удостоверять у нотариуса договоры в отношении недвижимости по общему правилу не надо.

Однако нужно регистрировать переход права собственности на недвижимость, а также обременения этого права, в частности ипотеку и сервитуты. Иногда необходима регистрация самого договора, например аренды или ссуды.

Условия сделок с недвижимостью

В отличие от сделок с движимым имуществом, к условиям договоров в отношении недвижимости есть особые требования. В частности, в таких договорах:

1)   обязательно нужно согласовывать некоторые условия.

Так, в договорах купли-продажи недвижимости нужно указывать ее цену (п. 1 ст. 555 ГК РФ). А если продается жилой дом, квартира или их часть, где проживают лица, которые по закону смогут пользоваться этим жильем после продажи, нужно указать этих лиц и их права на пользование (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

В договорах аренды зданий, сооружений и земельных участков должен быть указан размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Размер платы за аренду помещения тоже нужно указывать, так как помещение – это часть либо здания, либо сооружения.

Обычно отсутствие таких условий в договоре означает, что он не заключен (п. п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ);

2)   запрещено согласовывать некоторые условия. Например, нельзя устанавливать право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию (п. 2 ст. 37 ЗК РФ).

Подобные условия, как правило, недействительны, то есть не порождают для сторон прав и обязанностей.

Форма сделок с недвижимостью

Рекомендуем оформлять любую сделку с недвижимостью в виде одного документа с подписями сторон.

Для некоторых договоров это обязательное требование. Например, именно так нужно заключать договоры купли-продажи недвижимости, аренды здания или сооружения, ипотеки (ст. 550, п. 1 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Обмен письмами и другими документами в этих случаях точно не подойдет.

Рекомендуем подписывать каждую страницу договора, чтобы в нем нельзя было заменить листы. Если вы подписываете договор только на одной странице, прошейте его и скрепите прошивку наклейкой с заверительной надписью на обороте последней страницы. Желательно, чтобы подписи сторон на заверительной надписи захватывали и наклейку, и последний лист договора.

Печать на договоре по общему правилу ставить необязательно.

Нотариально удостоверять договор нужно, если такую форму требует закон или предусматривает договор (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Например, по общему правилу нужно нотариально удостоверять сделки по продаже долей в праве общей собственности на недвижимость ( ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости). Вы можете договориться с контрагентом о нотариальном удостоверении сделки для того, чтобы нотариус вместо вас подал в Росреестр заявление о регистрации права и его рассмотрели быстрее. При этом нотариусу нужно будет заплатить (п. 1 ч. 1 ст. 22.1, ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости).

Регистрация сделок с недвижимостью и прав на нее

Зарегистрируйте договор, если этого требует закон. Например, это нужно для договоров аренды зданий (сооружений) и земельных участков сроком на год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Зарегистрируйте переход права собственности на недвижимость по договорам:

• купли-продажи (п. 1 ст. 551 ГК РФ);
• мены (п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 567 ГК РФ);
• дарения (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Зарегистрируйте обременения недвижимости в случаях, предусмотренных федеральным законом (ч. 6 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости), в частности:

• обременение на основании договора найма жилого помещения сроком не менее года (п. 2 ст. 674 ГК РФ);
• ипотеку и сервитут (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Какие сделки с недвижимостью нужно удостоверять у нотариуса

Обязательно удостоверьте сделку, если это предписывает закон. Также ее нужно удостоверить, если вы с контрагентом заключили об этом соглашение (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Закон требует удостоверять нотариально:

1) сделки определенных видов независимо от того, какое имущество является их объектом. Например, договор ренты (ст. 584 ГК РФ);

2) сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость, кроме случаев, когда в одной сделке участвуют сразу все собственники ( ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости):

• купля-продажа, мена, дарение и иные варианты отчуждения доли;
• ипотека (залог) доли. Однако если вы закладываете здание, помещение или квартиру одновременно с долей в праве общей собственности на земельный участок под ними, то сделку, по мнению Минэкономразвития России, удостоверять не нужно.

Исключениями также являются, например, сделки с имуществом, которое входит в состав паевого инвестиционного фонда, и сделки, по которым отчуждают земельные доли ( ч. 1 ст. 42 Закона). Но имейте в виду, что для последних Росреестр иногда требует нотариальную форму;

3) сделки с недвижимостью физлиц с особым статусом. Это сделки, по которым ( ч. 2 ст. 54 Закона):

• отчуждают недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному, например продают или дарят;
• распоряжаются недвижимостью лица, над которым установлена опека, – то есть не только отчуждают, но и, к примеру, отдают в аренду или залог;

4) соглашения к нотариально удостоверенному договору с недвижимостью:

• о его изменении или расторжении. Но могут быть исключения, когда нотариальная форма не нужна (п. 1 ст. 452 ГК РФ);
• об уступке требования или переводе долга по нему (п. 1 ст. 389, п. 4 ст. 391 ГК РФ);

5) предварительный договор к сделке с недвижимостью, которую нужно удостоверить нотариально (п. 2 ст. 429 ГК РФ);

6) договор залога в случаях, когда:

• он обеспечивает обязательства должника по нотариальному договору (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Это касается и ипотеки (залога недвижимости) к нотариальному договору любого вида, и договоров залога других объектов к нотариальному договору с недвижимостью;
• вы хотите, чтобы можно было обратить взыскание на заложенную недвижимость без суда по исполнительной надписи нотариуса (п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);

7) договоры, по которым возникает ипотека в силу закона (например, купля-продажа недвижимости в кредит), если вы хотите, чтобы можно было обратить взыскание на заложенную недвижимость без суда по исполнительной надписи нотариуса (п. 5 ст. 488 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);

8) сделки, документы на регистрацию по которым вы отправляете по почте ( п. 2 ч. 12 ст. 18 Закона).