Как выкупить арендованный земельный участок из публичной собственности

Вы можете выкупить арендованный земельный участок из государственной или муниципальной собственности по договору купли-продажи.

Если аренда участка прекратилась, его можно выкупить через аукцион. В определенных случаях вы вправе приобрести участок без торгов, при этом аренда не препятствие для выкупа.

Обратите внимание, что участки некоторых категорий, например лесного фонда, запрещено приобретать в частную собственность.

Для выкупа участка подготовьте необходимые документы и обратитесь в уполномоченный орган.

В каких случаях можно выкупить арендованный земельный участок на торгах

Публичные земельные участки могут быть выкуплены на торгах в форме аукционов, за исключением случаев, когда их покупка осуществляется без торгов (п. п. 1, 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Однако арендуемый земельный участок не может быть предметом аукциона. Это означает, что вы сможете приобрести в собственность участок на торгах только после прекращения аренды.

В каких случаях можно выкупить арендованный земельный участок без торгов

В случаях, предусмотренных законом, государственный или муниципальный земельный участок можно купить без проведения торгов. При этом аренда не является препятствием для выкупа участка, если его намеревается приобрести арендатор .

К случаям, когда участок можно купить без торгов, относятся, в частности, следующие ситуации:

1)   участок образован из участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом РФ заключен договор о комплексном освоении территории;

2)   на участке расположены здания, сооружения, собственником которых (или помещений в них) являетесь вы. Купить такие участки можно в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ;

3)   участок предназначен для сельскохозяйственного производства, и при этом:

– прошло три года с момента заключения с вами договора аренды или передачи вам прав и обязанностей по договору аренды;

– у уполномоченного органа нет информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании участка;

– заявление о заключении договора купли-продажи подано до истечения срока договора аренды.

Какие участки нельзя выкупить

Нельзя приобрести в частную собственность земельные участки, изъятые из оборота, а также по общему правилу – участки, которые ограничены в обороте.

Закон может предусматривать и другие случаи, когда продажа земельных участков не допускается. Например, по общему правилу не могут продаваться публичные участки, основным видом разрешенного использования которых является строительство зданий и сооружений.

Как купить публичный участок на торгах (аукционе)

Решение о проведении аукциона принимает уполномоченный орган по своей инициативе или по заявлениям граждан либо юридических лиц. Для победы на аукционе вам нужно предложить самую высокую цену по сравнению с другими участниками.

В некоторых случаях вы можете купить участок, даже если не выиграли торги, например если вы были признаны единственным участником аукциона.

Чтобы поучаствовать в аукционе:

1)   узнайте сроки подачи заявок и выясните иную информацию об аукционе. С ней можно ознакомиться в извещении уполномоченного органа о проведении аукциона. Извещения можно найти на сайте https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=2;

2)   подайте организатору необходимые документы, в частности заявку и документ, подтверждающий внесение задатка (п. 1 ст. 39.12 ЗК РФ). Позднее организатор уведомит вас о том, допущены ли вы к участию.

Как купить публичный участок без торгов

Чтобы приобрести в собственность арендованный публичный участок без торгов:

1)   при необходимости пройдите процедуру образования земельного участка;

2)   подайте в уполномоченный орган заявление о предоставлении участка в собственность;

3)   если ваше заявление удовлетворят, заключите договор купли-продажи участка.

Уполномоченный орган рассматривает заявление в течение 30 дней и при отсутствии оснований для отказа направляет вам подписанный проект договора купли-продажи, если не требуется образование земельного участка или уточнение его границ. В течение 30 дней со дня получения проекта договора вам нужно подписать его и представить в уполномоченный орган;

4)   зарегистрируйте ваше право собственности на участок.

Как образовать земельный участок для его покупки без торгов

Чтобы образовать земельный участок:

1)   подготовьте схему расположения участка, если не утвержден проект межевания территории, в границах которой будет образован участок;

2)   подайте в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления участка.

Порядок подачи урегулирован п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ и Приказом Минэкономразвития России от 14.01.2015 N 7 (для заявлений в электронной форме). В течение 30 дней со дня поступления заявления уполномоченный орган рассматривает его и принимает решение о предварительном согласовании или об отказе. В некоторых случаях срок рассмотрения можно продлить ;

В каких случаях уполномоченный орган может отказать в предварительном согласовании

Уполномоченный орган откажет в предварительном согласовании предоставления участка при наличии оснований, предусмотренных:

• п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ;
• законами субъектов РФ (до 1 января 2020 г. – ч. 31 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), принятыми не позднее 1 января 2016 г. (ч. 32 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ). Например, ст. 4.1 Закона о землепользовании в Москве.

3)   обеспечьте выполнение кадастровых работ в целях образования участка ;

4)   дождитесь кадастрового учета и регистрации публичной собственности на участок, за исключением случаев образования участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена.

Как составить и подать заявление о предоставлении публичного участка в собственность без торгов

Составьте заявление и подготовьте приложения к нему в соответствии с требованиями земельного законодательства . В частности, при необходимости приложите один из документов, подтверждающих ваше право на приобретение земельного участка без торгов1).

Заявление с приложениями подайте в уполномоченный орган. Это может быть орган государственной власти или местного самоуправления в зависимости от того, в чьей собственности находится участок, если полномочия не были перераспределены. Если участок в федеральной собственности, вы можете обратиться в любой территориальный орган Росимущества или МФЦ.

Также вы можете направить заявление в электронной форме. Сделать это необходимо по правилам, установленным Приказом Минэкономразвития России от 14.01.2015 N 7. Так, вы можете подать заявление следующими способами:

1)   на сайте госуслуг через личный кабинет (https://www.gosuslugi.ru);

2)   на сайте Росимущества или его территориального управления в вашем регионе;

3)   на официальную электронную почту территориального управления Росимущества. Адрес электронной почты вы можете найти на сайте нужного вам управления (например, http://tu69.rosim.ru/contacts/info).

Переходит ли публичный земельный участок, на котором застройщиком возведено нежилое здание, в собственность дольщиков?

Переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды, действующим законодательством не предусмотрен.

По смыслу абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

Из п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Также, в п. 8 разд. III Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, отмечено, что законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввода объекта в эксплуатацию, передачи в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка. В случае если договор, заключенный между сторонами, предусматривает переход права собственности на весь возведенный объект к новому собственнику, к нему также переходят права арендатора в силу прямого указания закона.

Соответственно, право собственности на публичный земельный участок, на котором возведено нежилое здание, в собственность дольщиков не переходит. Право общей долевой собственности на такой участок не возникает.

Отличный правовой подход подлежит применению в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленном для строительства жилых объектов (например, многоквартирных домов).

В силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в п. п. 66 и 67 Постановления Пленума N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

При этом необходимо учитывать положения ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, предусматривающие специальное правовое регулирование в отношении земельных участков, предоставленных для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.